零首付可以買房？
蘿蔔自己看了看這一篇的標題，嗯，也特別像國內電線杆上的小廣告！然而，蘿蔔並沒有瞎說。而且，這樣的好事也是需要滿足一定的條件的，請聽我慢慢道來。
新加坡的商業類房産，包括辦公樓，商鋪店面，醫療中心，工廠，酒店等衆多類別，面向成熟的房産投資者，由市場自主決定供需，政府沒有過多的限制。
對于商業類房産投資，新加坡的政策向來是敞開大門的。只是很多投資者對這方面不夠了解。
根據蘿蔔最近從銀行相關部門了解來的資訊，針對商業類房地産，銀行提供一整套的貸款配套，操作下來，只要符合銀行的審核資質，就可以順利100%全額貸款！
基本條件如下：
1：必須是商業類房地産。住宅類房産不可以。
2：需要以公司名義向銀行申請貸款
3：申請貸款的公司，需得注冊3年以上，運行資本良好。
接下來的文章篇幅裏，蘿蔔會具體說明相關銀行政策，供有興趣的買家參考。
舉個例子吧，新加坡某處的商業寫字樓項目，馬上就快要建成了。
發展商手裏還有一些辦公樓單位在賣，于是今天，潛在買家張先生過來看房了。
寫字樓項目的位置在市區商業圈地鐵站附近，下圖這樣的辦公樓單位，面積100平米，售價250萬新幣左右。張先生看得挺滿意。
他開始詢問購買辦公樓單位的付款流程和貸款問題。
張先生收入挺高，原本打算以個人名義買辦公樓，問了一下銀行，個人最多貸款80%，需要繳納房價7%的消費稅(GST)。
250萬新幣的總房價，7%的消費稅就是17.5萬新幣。
銀行問了一下，原來張先生名下有間公司，運作超過三年了，運營業績良好，是消費稅(GST)注冊公司。
如果張先生以公司名義買房，房價7%的消費稅部分可以申請退回。
張先生聽了很開心。
省下17.5萬新幣的稅費不用交了。多好啊！
他決定以公司的名義購買辦公樓單位。
張先生准備了公司營業相關文件給銀行核查。
銀行審核了公司資質，申請貸款沒問題，告訴張先生，他要購買的這處商業房産項目還沒有建成，因此，他只可以申請銀行的工商業房産貸款(Commercial & Industrial Property Loan–簡稱CIP)。最高貸款額度在房産總價的90%。
張先生的內心緩緩打出一個？蘿蔔不是告訴我貸款100%嗎？
銀行告訴他，是的。
等這個項目建成了TOP拿到，銀行還有另一個貸款計劃，叫做營運資本貸款(Working Capital Loan)。最多爲房價的40%。
以公司名義購買並申請貸款，通過銀行審核，銀行最多可以同時發放：
1：工商業房産貸款 (CIP) ：總房價的80%
2：營運資本貸款：總房價的40%
兩者加在一起，銀行可以最多發放商業房産總價120%的貸款。
張先生震驚了。比蘿蔔說的100%還要多！
購買250萬新幣的商業房産，銀行發放300萬新幣的貸款！
但是，需要注意，營運資本貸款的成本較高，時間也比較短。營運資本貸款的利率爲6.5%，貸款年限限制在3-5年。
所以，我推薦，對于手上有一些遊資的買家，可以直接采用
方案1）工商業房産貸款 (CIP) ：總房價的90%
對于願意承擔風險，最大化最求資金效率的買家，可以考慮
方案2）工商業房産貸款 (CIP) ：總房價的80%；營運資本貸款：總房價的40%。
以上舉例純屬虛構，如有雷同，純屬巧合。
接下來，蘿蔔也介紹一下目前市場上最值得投資的商業房産，沒有之一！三個關鍵詞：永久地契；市區近地鐵；價位合理。首先介紹一下項目名稱：
CENTRIUM SQUARE
Centrium Square的地點在花拉公園地鐵站 (Farrer Park) 對面，僅僅200米距離，3分鍾步行可達。
花拉公園區域，位于新加坡的中南部腹地。從這個位置，只需兩站地鐵到多美歌市區，三站地鐵直達政府大廈(City Hall)。
如果駕車就更方便了。
5分鍾車程到烏節路和CBD，10分鍾車程到濱海灣金融新區。
看區域實景地圖。附近很多商場和店面。
再來看一下新加坡Master plan 2014版的地區規劃。
打星號的就是Centrium Square所在地，深藍色代表商業(Commercial) 用途。
附近有大片區域是商業和酒店用途。
新加坡大部分的商業地皮都是有年限的。30年，60年，99年，都是比較普遍的年限。
Centrium Square擁有少見的永久地契，占地約6300平米，發展商Tong Eng 集團，預計于2020年中完工。
項目會建成一棟19層的高樓。其中一二層樓是商場，6-8樓是醫療中心，9-19層是143間辦公樓。
整體設計如下圖。
建好以後是下圖這個樣子。
下圖是辦公樓的內部設計。
內部挑高4.9米，寬敞大氣，提供足夠的空間個性化設計。
底樓商場可以滿足白領的日常需求。
喝杯咖啡，中午簡餐，足不出戶就可以解決。
5樓的天際花園景觀，可以在工作之余放松身心。
辦公樓分布在9樓-19樓，總共143個單位，面積從53平米到94平米不等。
每層13間，基本格局可以參考下圖。
每層設置8部電梯，其中2部貨運電梯。
平均銷售尺價在2500新幣上下。
最小的辦公樓單位（570平方尺），價位在146-152萬新幣之間。
最大的辦公樓單位（1012平方尺），價位在250-260萬新幣之間。
文章的最後總結一下，在新加坡購買商業類房産的注意事項：
1、印花稅 (Stamp Duty)
新加坡所有類別房産都需要繳納總房價3%的買家印花稅。商業房産買賣無需交納額外買家印花稅(ABSD) 和賣家印花稅 (SSD) 。
2、消費稅（GST）
個人買家購買商業房産，需要交納7%的消費稅。如果買家是GST注冊公司，可以申請退回這筆費用。
3、房産稅(Property Tax)
商業類別房産稅一律爲年值的10%。
所謂年值，是新加坡稅務局根據租金市場估算的年租金數額，年值額度每年都會調整。
舉例說明：
如果稅務局估算一處寫字樓單位的月租金爲3000新幣。年值=3000X12=36000新幣。
當年需要繳納的房産稅=36000X10%=3600新幣
購買商業類房産的買家身份 無限制！
投資者買下辦公樓的後續事宜，包括拿鑰匙，尋找租客，出租手續，蘿蔔全盤處理。推薦了，就負責到底。 我們下期見！
