王伽勝／文
過去兩年本地樓市疲弱，私宅投資者經曆了困難時期，尤其是在2010年至2013年期間私宅價格攀升時進場的買家。此外，自2014年起每年竣工的新私宅單位不斷增加，也令情況更爲嚴峻。
市區重建局的數據顯示，2012年和2013年取得臨時入夥證（TOP）的私宅單位（有地和非有地）分別爲1萬零329個和1萬3150個，但有關數據在2014年增加至1萬9941個，2015年則爲1萬8971個。去年竣工的私宅單位共有2萬零803個，今年和明年可取得臨時入夥證的私宅單位分別有1萬4826個和9521個。
盡管如此，去年第四季私宅租金略有好轉，跌勢也有所趨緩。根據市建局的數據，去年第四季非有地私宅租金環比下跌0.7％，跌幅比上一季的1.4％來得小。此外，去年第四季私宅空置率稍有回落。
不過，私宅空置率下跌的主要原因是房東爲吸引租戶而降低租金，反映租戶更加精打細算，懂得利用房東須削減租金來吸引租戶的機會。空置率下跌也並沒有受到租賃情況好轉或經濟基本面趨緩的支持。
綜合來說，去年私宅空置率偏高有多種因素，包括大量新私宅竣工，以及外派人員的房屋津貼減少等。此外，租戶已變得更實際，盡量租用預算內的房子；只要環境舒適，地點便利即可，不會爲了獨特的裝潢設計而支付較高的租金。
其他中央區私宅受歡迎
其他中央區（RCR）的非有地私宅租金在2015年平均下跌4.9％，但2016年的跌幅縮小至1.91％，顯示抗跌力極強。
位于其他中央區的私宅日漸受到租戶青睐，尤其是喜歡住在別具特色的地區的外籍高管。對租戶來說，位于其他中央區的住宅項目可以說最兩全其美。它們的租金比核心中央區私宅更讓人負擔得起，而且多數位于具有特色的地區。若與一些新的郊區或新發展地區相比，這些別具特色的地點是用了幾十年（至少十年）形成的，而這樣的定位更加根深蒂固和具有韌力。
此外，大衆私宅項目一般有400至1000個單位，但位于其他中央區的住宅通常最多只有300個單位，因此即使在周末也不會顯得過于擁擠。
市區外私宅租金跌幅擴大
2015年中央區以外（OCR）的非有地私宅租金下跌5.6％，去年的跌幅則擴大至6.7％。租金下跌主要因爲2015年有大量的郊區公寓竣工，而且市場湧現更多小型公寓單位也使情況進一步惡化。例如，一個面積約500平方英尺的鞋盒公寓的租金，與四房式或五房式組屋的租金相差不遠，但後者的面積卻比鞋盒公寓大一倍。
由于鞋盒公寓的面積較小，不太適合有四五名成員的家庭居住，因此屋主通常都比較願意減租。
目前，兩臥房單位的租賃需求也相當疲弱，這是因爲許多租戶認爲這類公寓已超出他們的租房預算，而且以面積約700平方英尺的房産來看，他們可在轉售組屋市場找到更多價格較低的選擇。
雖然2015年和2016年郊區公寓的租金顯著下滑，使得租戶更負擔得起這些公寓。不過，若以同樣的租金預算來看，相信許多租戶還是會喜歡較爲寬敞的組屋。
市場租金料跌2%
整體而言，因爲今年竣工的新私宅單位爲1萬4826個，明顯低于去年取得臨時入夥證的2萬零803個，私宅租賃市場情況料將好轉，整體租金跌幅預計爲2％。
事實上，今年初私宅市場的租賃需求已見改善，租金走勢也趨穩，優質私宅的租金環比微升1％至2％。由于上半年往往有更多外派人員進駐本地，造成租屋需求上揚，因此今年第一季租金趨穩在意料之中。不過，2015年和2016年竣工的私宅單位數量相當多，而且許多私宅單位至今依然空置，租金仍有可能在下半年下跌。
短期租約的需求增加
私宅租賃市場的另一個關注點是短期租約。
目前，一年租約較被人們廣泛采納。但急于出租的屋主，會接受10個月的租約。從租戶角度來看，他們可能覺得當前的經濟波動會影響工作保障，並預見可能被轉派到其他國家或者更換工作職務，對于短期租約的需求越來越大。
此外，外派人員社群出現新趨勢，越來越多派駐本地的專才需要時常往來區域國家，他們留在本地的時間不多，因此只要居住環境舒適即可，而位于核心中央區和其他中央區的小型公寓對他們來說已足夠。
私宅價格將趨穩
政府在3月10日宣布微調房地産降溫措施，預計會對私宅市場産生“反射性效應”（knee-jerk effect）。在新條例下，向賣家征收賣方印花稅（SSD）的期限將從四年縮短爲三年。換句話說，買家在購買私宅後于第四年賣出房子，就不再需要支付印花稅。隨著持守房子的期限縮短了，這或鼓勵更多買家進場。
不過，買家仍受額外買方印花稅（ABSD）和總償債率（TDSR）框架等降溫措施限制，而這些措施足以抑制樓市變得過熱。此外，由于私宅價格仍呈下行趨勢，因此即使買家在持守三年後賣出房子，也不太可能取得可觀利潤。事實上，以目前的房價升勢來看，屋主大概至少需要持守七年，才可以享有一些賺頭。因此，大多數買家不會因持守期從四年縮短至三年而急于進場。
與過去兩年房價微跌的情況相比，今年私宅價格將趨向穩定，而發展商也將繼續推出物超所值的發展項目以吸引買家。另外，一些別具特色的項目如Park Place Residences也引起買家的興趣。如果在首階段推出的單位認購率良好，發展商很可能在推出其余單位時將價格上調最多5％。
所以，盡管今年租賃市場依然低迷，這並不會阻止買家進場購買私宅。目前私宅價格已跌至較具吸引力的水平，發展商也沒有大幅調高價格。買家今年仍可在一手市場找到價格合理、物超所值的房子。未來幾年，當新竣工的私宅單位數量逐步減少，租賃情況和租金也會進一步獲得改善。
本文作者是智信研究與咨詢總監