沒有一絲絲的防備，2020年元旦第一天，央行就放了一個大招——全面降准，釋放長期資金約8000多億元！

12月23日，在中日韓成都會議上，有向市場釋放貨幣政策寬松的信號後,降准的猜測，就此起彼伏。分析師們都分析，央行會在一月份就降准，但都沒想到，話音未落，新年伊始，央媽就送來利好，8000億的大放水如約而至。

2020年第一個利好 央行降准

2020年1月1日下午，央行官網顯示，決定于2020年1月6日下調金融機構存款准備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。妥妥的新年大禮包！

這一次全面降准，將釋放長期資金約8000多億元。

雖然央媽此番操作，是對國務院部署的執行，但在這個節點宣布，卻影響深遠。

但是作爲普通老百姓看到這條新聞時會有些許疑惑：降准是什麽意思？和降息又有什麽區別？

降准是什麽意思？

所謂降准，就是降低存款准備金率。

存款准備金是指，銀行要將存款的一定比例交給央行來保管，作爲准備金，而存款准備金占銀行存款總額的比例就是存款准備金率。央行要求銀行上交存款准備金是爲了防止商業銀行盲目放貸，導致銀行沒有充足資金兌現儲戶的存款。這是央媽管理信貸市場，防範商業銀行這群熊孩子玩高風險借貸的手段。簡單說，降准就是央行把商業銀行存的錢返還一部分回去。

舉個例子：

降准前，我國金融機構的准備金率爲20%，那麽銀行每收進100元存款，就要上交20元給央行作爲存款准備金，剩下的80元才能去放貸。

如今，存款准備金率下調0.5個百分點後，那麽銀行可以放貸的金額就可以變爲80.5元了。

上交央媽的資金比例多，意味著國家要收縮信貸，向市場抽水；央媽調低上交的比例，則是要向市場放水，給市場更多的流動性資金，刺激需求。

降准和降息的區別

降息是降低銀行的貸款利率，沒有增加市場資金量，但可以改變資金的投向。其主要是爲了鼓勵企業的投資行爲，但不一定代表貨幣流通量就會因此增加。

降息主要有兩個作用：

1、通過降低央行存款回報，讓錢進入銀行之外的市場，提高交易活躍度；

2、可以降低貸款的成本，提高産品的競爭力。

所以簡單的來講，降准是投放流通貨幣，降息是鼓勵投資。

未來會降息嗎？

降准落地後，未來是否會降息？

事實上，業內人士認爲，本輪降息周期已經啓動。

2019年11月5日，央行開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元，與當日到期量基本持平，期限爲1年，中標利率較上期下降5個基點至爲3.25%。這是央行近四年來首次下調MLF操作利率。

東方金誠首席宏觀分析師王青稱：著眼于2020年宏觀經濟運行環境以及剛性較強的增長目標，這意味著本輪降息周期已經啓動，未來MLF利率還將經曆一個“小步慢走”式的持續下調過程，2020年LPR有望持續下調。

對于彼時的“降息”，中國民生銀行首席研究員溫彬分析稱：隨著全球經濟增速放緩，多國央行紛紛降息應對，美聯儲今年內連續三次降息，中美10年期國債收益率利差進一步擴大，人民幣兌美元彙率企穩回升，爲央行降息打開了空間。

展望新年，中信證券認爲：降成本依舊是貨幣政策的一大目標，後續仍然存在量價配合的寬松空間，看好2020年繼續降息的空間。

中金公司預計：2020年上半年CPI將處于高位，雖然逆周期政策亟需加碼，但目前到2020年中貨幣放松的空間較爲有限，2020年下半年到2021年上半年間政策寬松的步伐有望加快。

對房地産的影響

第一，對房地産企業而言，年底和年初的交界之時，正是該准備償還貸款的時候，對于現金流緊張的房企而言，就面臨著“借新還舊”的窘態，也就是說爲了償還舊有貸款，通過貸新的款來保證資金。

而從2019年下半年開始，國家對房企的貸款是嚴防死守的，此次降准不排除在對房企貸款進行一定程度的放松。

第二，對個人而言，全面降准下，市場上的錢多了。小微企業有了救命的稻草，自然穩住了就業率，相當于變相“提高”了群衆收入，穩住了月供壓力巨大的剛需。而對于投資缺乏通道的中産，大大小小還是會選擇進入樓市，改善需求起步。

同時市場上的錢變多了，貸款利率就下來了，目前房貸LPR利率是參考整體的經濟運行情況，會相對之前的利率有下滑的理由和趨勢，大家買房成本會相應減少。

對房貸而言，同樣是從2019年下半年開始，個人房貸利率開始進入上行通道，一直到12月才開始表現出想要走低的苗頭。

數據顯示，從2019年6月開始，全國持續上漲的房貸利率終于在12月迎來了首次下降，雖然降幅僅爲1BP，但這將是利率進入持續下跌的標志。

而從2019下半年開始，個人在申請房貸的時候，資格審核變嚴格、審批流程拉長甚至停貸的現象都在全國各地發生。預計這一現象也將有所改善，甚至有個別城市房貸首付比會下調。

降准對個人的真實意義在于，變相降低了”有房群體“的還貸成本，增加了“無房群體”的購房成本，這是房地産發展二十年以來最真實的寫照。

第三，對房地産整個市場而言。

房貸利率、貸款首付比的變化對市場産生的作用是直接的，畢竟這些直接關系到大家買房的成本。

當利率開始降低，代表買房所要花費的成本將降低，會導致購房需求開始攀升，激發市場活力。

因此，2020年很可能迎來樓市的回暖，無論是成交量還是房價，都將有上漲的表現，甚至會出現一些市場過熱的城市。

北京目前的情況

很多人在討論北京的問題，說2019年的最後一個月，北京相對于2017年最高峰跌去了18.5%，一個首付跌沒了。同時市場冷淡，幾百萬降價的都有。以此推斷北京樓市不行了，還有人說是因爲北京産業下滑，人口外流是主要原因……

其實這些論述者都停留在表面。

北京二手房價的下跌，其真實原因是近兩年內限競房的分流。數據顯示，2019年北京全市新房網簽35598套，相對于2018年成交上漲50%！

一個城市，短期內購房需求是一定的，限競房價格低，相對于二手房有天然優勢，如果購房者都去購買新房，二手房市場自然蕭條。導致想換房的改善群體集體悲觀，所以抛盤離手，打折出售的現象比比皆是。

但是北京5環內可開發的土地馬上會消化完畢，而且未來限競房政策會轉向，商品房逐漸拿回主導地位。這種情況下，在市場好的限競房消化完畢之後，接力棒馬上會轉向二手房市場，需求上漲，二手房價馬上會反彈，所以2020年北京的小陽春大概率會存在。

反向推理，目前急于抛盤離手換房的業主大規模出現，反而正是剛需入市撿漏的好時機。如果能抓住筍盤機遇，可以省去一大筆成本。

像北京此類的城市會慢慢浮現越來越多。

總的來說，我們都進入了一個“迫不得已”的階段。過得好不好，越來越靠能力了，運氣收益都會還回去。