樓市乾坤
隨著時代蛻變，工業區大樓的建築設計變得更亮眼，注入更多零售、工廠直銷店概念及休閑元素，成了購物休閑的新熱點，也引來許多本地人熟悉的餐飲與生活時尚品牌進駐。
在大型電器店Harvey Norman浏覽最新的電腦和手機産品，接著到大型運動用品店迪卡侬（Decathlon）試騎腳踏車，再到職總平價超市買菜“進貨”。若有足夠時間，還可到True Fitness健身中心運動。
乍聽之下，這像是時下一般購物商場裏的購物與休閑體驗，實際上這些店面都設于工業區大樓中，在另類地點中帶給你不一樣的體驗。
工業區大樓一般給人的印象是雜亂乏味的環境，汗流浃背的工人在忙碌地操作著一台台機器。
然而，隨著時代蛻變，工業區大樓已擺脫嘈雜乏味的傳統印象，有著更亮眼的工業建築設計。一些工業建築還成了購物休閑的新熱點，裏頭有許多本地人所熟悉的餐飲與生活時尚品牌，環境氛圍與以往已截然不同。
位于菜市路的億達商業園（Viva Business Park）是其中一個例子。這個樓面面積達153萬平方英尺的工業項目，兩年前展開資産提升計劃，把大樓中的一些空間轉換爲零售與商業用途，並引進迪卡侬Decathlon、Harvey Norman和職總平價超市等品牌。
這些計劃成功地讓億達商業園從死氣沉沉的工業大樓，蛻變成爲熱鬧的購物休閑區。
目前，億達商業園有五個零售點店面，14個餐飲店面，外加健身中心和兒童益智中心等，每月人流量達30萬人次。
霸級零售店面具獨特優勢
億達工業房地産投資信托（Viva Industrial Trust）管理公司首席執行長洪富瓅接受《聯合早報》訪問時說，公司爲億達商業園注入新活力，一來是更好利用空間，二來也是要帶來新零售概念。
他說：“即使零售環境充滿挑戰性，我們發現到面積龐大的霸級零售店面仍具有獨特優勢。”
許多在工業區落戶的零售業者都指出，選擇工業區店面，是因爲它租金相對較低，能有更寬敞的空間，打造更不同的零售體驗。
Harvey Norman是最新入駐億達商業園的品牌，前個月設立本地首家工廠直銷店（factory outlet），在占地3萬多平方英尺的空間裏，以開闊明亮的擺設，展銷多類家電和家具産品。
Harvey Norman新馬區董事經理阿如督斯（Kenneth Aruldoss）說，直銷店與品牌其他零售店的定位不同，除了售賣的商品類型和價位不同，連店面的整體設計也帶給顧客不一樣的體驗。
迪卡侬是另一個入駐工業區的零售品牌，繼去年在億達商業園開設占地3萬5000平方尺的店面，今年5月它又在裕群（Joo Koon）工業區設立新店面，占地4萬3055平方英尺。
迪卡侬新加坡主管肯喬治（Bastien Grandgeorge）指出，公司設立龐大店面的優勢之一，就是讓顧客可以現場試用運動用品。
例如迪卡侬在裕群店面設有10個運動體驗區，包括高爾夫推杆練習草坪、小型足球場，甚至運動跑道。顧客可以現場穿上跑步鞋，到跑道上試用鞋子的性能。
低租金吸引時尚餐飲店入駐
除了知名零售品牌，不少具有個性的時尚店和餐飲店也看中工業區較低租金的優勢，從購物商場轉向工業大樓。
本地服裝品牌BeStarck在兀蘭工業大樓Primz Bizhub設立購物廊，讓顧客免費預約並享受悠閑自在、不受打擾的購物體驗。
BeStarck創辦人之一趙淑薇說，她和另外兩名創辦人看了索美塞地鐵站附近的商場，不到650平方英尺的店面，租金高達8000元。反觀她們現在把店面設在工業區，面積大了一倍，租金卻低了四分之三。
世邦魏理仕（CBRE）工業與物流服務部執行董事王俐頻指出，工業區大樓形象轉變，注入越來越多零售和休閑元素，部分原因是工廠直銷店概念興起。
她說：“工業區的零售店面租金一般比較低，而工廠直銷店概念也越來越普遍，從IMM開始到倉庫零售計劃下位于淡濱尼的宜家（Ikea） 、閣室（Courts）和巨人超市（Giant）等，采用的都是相似的零售概念。”
隨著科技行業迅速發展，工業區現在也吸引不少高科技相關行業的租戶。
谷歌（Google）去年就從中央商業區的亞洲廣場第一大廈，搬遷到豐樹商業城。本地知名電競滑鼠和鍵盤生産商雷蛇（Razer），以及電子商務公司誠蜂（Honestbee）和Reebonz等，公司也都是設在菜市、亞曆山大路，以及淡濱尼等地區毫不起眼的工業大樓或倉庫。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚指出，科技公司選擇入駐工業區或商業園，考量的不只是租金成本問題，更重要的還是吸引人才。
她說：“對于谷歌這樣的科技巨擘，租金成本大概不是它搬遷的首要考量因素，事實上，它更關注的是如何打造一個符合公司企業文化的環境，以吸引更多優秀人才。”
她指出，現在的工業或商業園區有更蓬勃生態環境，一些年輕人也覺得，在商業園區工作感覺更時髦。
谷歌新加坡通訊與公共事務處主任廖心菱受訪時說，公司搬遷後，有更多開放空間，能鼓勵員工激發創意，無形中提高了辦公效率。
隨著政府推動企業創新和提升研發技能，高緯環球研究與咨詢部主管李敏雯指出，一些商業園的工業空間需求有所增加。不過，整體而言，本地工業空間租金增長不均。
今年第二季，高科技工業空間月租上漲至每平方英尺2.73元，不過工廠和倉庫租金分別下滑至每平方英尺1.8元和1.89元。
展望工業空間走勢，李敏雯說：“市區邊緣的商業園租金，預料下來幾個季度會隨著持續需求而回返至增長領域，但工廠和倉庫租金會繼續面對供應過多壓力而維持疲弱。”
工業空間使用不當情況增加
工業區大樓形象出現改變，工業空間使用不當情況也有增加趨勢。
《聯合早報》觀察到一些工業大樓裏有律師樓、會計公司、投資公司、招聘機構、商業學校和芭蕾舞教室等。它們並不屬于工業空間所允許用途的範圍內。
根據市區重建局條例，工業空間主要是作爲制造和倉儲用途，在個別情況下，工業空間裏也可進行電子商務和媒體相關活動。
該局的條例也要求工業大樓須有至少六成空間是用作工業活動，即制造、組裝、研發和附屬性倉儲等；其余多至四成空間則可用作辦公室、展銷廳，以及其他共用空間等支援性商業用途。
商業園的用途彈性較大，可有多達15％的“白色空間”，作爲辦公和零售等多方面用途。
換句話說，除非獲得當局特別允許，否則一般工業大樓空間不能純粹用作辦公室、零售或貿易公司。女傭介紹所、旅行社、廣告公司、會計公司或律師樓等不准設在工廠內。
王俐頻指出，工業空間使用不當情況的確有上揚趨勢，這是因爲一些工業房地産經紀不清楚工業空間用途範圍，造成辦公樓租戶“占用”了工業空間。
另一方面，由于現代行業轉型和改變，原來的工業空間使用條例界線已逐漸變得模糊。例如旅行社一般不允許租用工業大樓，但如果它主要是在網上售賣旅行配套，又可列入電子商業活動範圍內。
市建局會定期檢討 確保條規與時並進
市區重建局受詢說，工業空間主要是作爲工業用途，包括生産、組裝和維修，以及倉儲等活動，以支持我國制造領域發展。但它也收到不少工業空間使用不當的反饋。
當局說：“這些使用不當情況一般爲商業活動，包括獨立辦公室、教育中心和商店。這都剝奪了真正的工業使用者利用這些空間，並造成工業空間價格和租金上揚。“
另一方面，當局意識到工業景觀不斷改變，會定期檢討工業空間使用條規，以確保這些條規能與時並進。例如該局就在大成工業區試驗融合商業用途空間和白色空間，爲該區注入活動。
當局說：“我們會繼續在這個地區進行試驗，同時確保這些試驗不會顯著影響整體工業空間規劃系統。”
宋明蔚建議，工業大樓業主在租出工業空間，最好尋求專業人士意見，確保租戶的行業性質符合當局條例，可在工業空間內運營業務。
她也強調，工業大樓是爲中小企業租戶提供負擔得起的工作空間，讓他們從事實際的制造相關活動。
“因此，我們相信有關當局會繼續積極關注工業空間使用不當情況，以確保工業領域的中小企業，其空間不會被商業租戶所占用。”