投資理財
房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）問世于1960年代初期。曆經半個世紀的成長與蛻變後，成爲一種極受小戶或機構投資者青睐的投資産品。機構投資者將REIT加入現有的投資組合，作爲一種有效分散投資風險的方式。
相較于直接購入房地産，這類投資産品的投資門檻與交易成本較低。換言之，投資者無須龐大資金便能參與投資，並擁有房地産資産組合的部分産權，能夠享有來自房地産組合的穩定收益。此外，由于投資收益源自房地産收入，而房地産收入會隨著通貨膨脹率的起伏波動而變化，因而REIT投資者所面對的通脹風險也是極低的。
如跨越峽谷的一條繩索，REIT將原來互不相幹的房地産市場和資本市場連接起來，成就了如今密不可分的兩個市場。
對于房地産開發商和那些擁有房地産資産的企業而言，REIT提供了一個高效、便捷的融資渠道，能縮短他們的投資回收周期。這些資産擁有者將收益資産（income-producing asset）注入到一個特別目的載體（special purpose vehicle），它們以信托基金的運營結構持有資産組合，並且對外發行基金單位，從而實現輕資産（asset-light）運營模式並提高運營效率。
在新加坡，權益型REIT（equity REIT）是市場上普遍能接觸的REIT。它的資産組合是由一棟棟實體房地産組成。有些REIT基金管理經理會采用分散型投資策略，通過收購不同地域或不同類型的房地産來實現分散化。例如，新達信托房地産信托（Suntec REIT）的資産組合主要由商場和辦公樓房地産組成，是分散型的REIT；而凱德集團贊助的雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust）在不同國家擁有服務公寓，被歸納爲區域分散型REIT。然而，分散型投資策略對于REIT而言是好是壞，是利大于弊，還是弊大于利？
分散型投資降低風險
投資于不同類型房地産是REIT能采取的另類投資組合策略。由于各類房地産租金的起落與該行業領域盛衰緊密相連，在某一行業領域衰落的情況下，分散型投資可有效避免一損俱損的慘況發生。另外，分散型投資策略可大大加強REIT的賣點並向投資者傳遞該REIT的潛在增長空間，這有助吸引更廣大的投資群，從而推高REIT單位股價。
除了房地産類型分散策略，REIT管理人也可通過多元化區域型投資策略來達到分散風險的效果。采用這兩類型的風險分散策略的原因大同小異，除了分散風險，也可增加收購機會、提高總體收益等。受到單一市場規模限制，REIT管理人可采用此策略來擺脫單一市場對他們的約束。他們可放眼國際，在更龐大的國際市場上尋覓增利型收購機會，這無形中提高了他們的發展空間。
此外，來自房地産的收益會因所處國家的不同而有所區別，這爲REIT管理人提供了一個獲得更高收益的渠道。然而，由于各國政治等因素，REIT因跨國投資而涉及的風險也將有所提高。因此，REIT管理人在執行這個策略時，必須在取得更高收益和降低總體風險之間取得平衡。
再者，仔細觀察便可發現，市場上大多的物流REIT、酒店REIT和醫療REIT所持資産遍及全世界。它們通過區域分散型投資策略來擴大業務服務網與服務範圍，以此占據競爭優勢並拓展國際知名度。對它們來說，由于行業性質，要把業務做大做強，區域分散型投資策略是在所難免。
集中型投資可把利益最大化
雖說分散型投資策略能帶給REIT極多好處，但爲何仍然有許多REIT堅持原來的集中策略，而不嘗試采用分散策略？
不分散的主要原因有四：
一、分散提高運營成本。由于物業性質不同，所需的管理技能也不同，正因如此，REIT的物業管理成本——包括必須另聘擁有對應的專業管理人員等，也隨之提高；
二、若判斷有誤，分散將無法實現收益最大化。根據曆史數據統計，分散型企業所得收益往往低于集中型企業，因爲管理人把過多資金投入到低收益房地産，配置過少資金到高收益房地産；
三、分散提高信息成本。對REIT管理人而言，分散投資提高監督物業的費用，對于投資者而言，因對國外市場動向不熟悉，增加了他們搜取有關REIT信息的成本；
四、分散型REIT一般被視爲流動性風險較高的REIT。
自1950年代起，有關分散型投資策略的學術研究不勝枚舉，但所得出的結論卻參差不一。有者主張資産配置理論，並道出分散型投資策略有利于降低總體風險；有者卻主張集中型投資策略，並以各大大型企業與基金的曆史統計數據作爲憑證，強烈駁斥資産配置理論的“收益最大化，風險最小化”之說。
馬科維茨（Harry Markowitz）提出“不要把雞蛋放在同一個籃子裏”之理論；馬克吐溫（Mark Twain）卻認爲投資者反該“把雞蛋放在一個籃子裏，然後看管好那個籃子”。
REIT管理人應助投資者獲取最大收益
圍繞著這兩個對立的投資理論的口水戰愈演愈烈，至今仍未停歇。雖在理論上，資産分散配置是利大于弊，但實證結果卻顯示了區域分散型REIT的表現低于集中型REIT。REIT管理人應該以通過爲投資者帶來更高收益的動機來倡導REIT走向國際化。
遵循馬克吐溫所提出的“把雞蛋放在一個籃子裏，然後看管好那個籃子”之理論，它們有責任將采用區域分散化的成本與風險最小化，同時也實現收益最大化。而不該讓投資者因它們的失誤，承擔較高的總體成本、利息支出、管理及行政費用、資本支出，以及風險溢價。
（作者程天富是新加坡國立大學房地産研究院主任、謝柳儀是國大房地産研究院研究員）