年關已至，又到了地産人做總結定計劃的時間了。但這兩年的年底，地産人都很焦慮，因爲調控一直看不到松綁的迹象，未來市場到底怎麽走，看不清方向。這個時候，不妨看看地産大佬們的做法，聽聽他們的想法，從中獲得啓發。
近日，在民生銀行主辦的“2019年中國不動産金融年會”上，融創集團董事長孫宏斌、恒大集團研究完院長任澤平、著名經濟學家鍾偉、國家統計局原總經濟師姚景源等十多位大咖，發表了對2020年樓市及未來趨勢的8個判斷。
判斷一
不要幻想調控松綁
也不用過于悲觀
政府對房地産行業的定位，對行業影響很大。經濟是否還依賴房地産？這是一個國家戰略。
爲什麽？地産行業太重要了，這個行業及相關行業在整個GDP中要占到30%；賣地收入加上稅收收入占整個財政收入的40%。這個行業貸款，占28.9%，加上其他行業貸款，用房地産做抵押的，是50%。
大家一定要理解這一點。很多人幻想著調控什麽時候松綁，不太可能。很多2017年、2018年買地的房企，都錯判了形勢，以爲調控短期內就會松動，結果第四年了還沒有放開。所以不能有僥幸心理，這一輪調控基本上會持續很長時間。
總結這次調控，主要是三句話，一是房價不能漲，二是錢不能去房地産，三是房地産不能作爲經濟刺激的工具。這一輪加上上一輪的限價，這是一個長期的行爲。
限價對地産行業是好事，最起碼風險小。而且調控把地方政府的期望值也調下來了，原來房價跌了，地方政府地價不降，隨便出來的地價起價算一下賬，都虧錢。現在地方政府慢慢把期望值也降下來了。未來限價把風險控住，限負債總額是把杠杆率降下來，這個行業發展會更加健康。所以房企明年拿地做項目，也要遵守一個判斷，即房價不怎麽漲，有了這樣的底線，風險會小很多。
大家也不需要過度悲觀，很多人說，2019年1-9月，房企拿地和2018年同比下降了20.2%，看起來很糟糕，但實際上，2018年底2019年初下降了34%，也即2019年底拿地比年初又回升了14%。
恒大集團研究完院長任澤平
判斷二
如果房地産供給繼續下降
一年半後房價可能又會上漲
2019年中國房地産銷售面積是負0.1%，但是全國房地産銷售額同比增長7.1%，這倆數放在一起，就是告訴你，房價實際是上漲了。我國目前經濟下行壓力比較大，而房地産仍然是經濟平穩運行的一塊壓艙石。據預測，房地産對GDP的貢獻率2016年曾經達到16%左右。即使是經曆過房價泡沫的日本，房地産對GDP的貢獻率也高達13.5%左右，而美國是14.5%。
2019年1-9月份，我國房地産開發投資同比增長了10.5，但是我們要看到一點，盡管保持了10.5，但已經是連續5個月持續下降。
很多學者、企業家擔心經濟下滑，未來房價會下跌。恰恰相反。一年半以後中國房價很可能又會上漲，爲什麽？
因爲房價調控的有效方法是供需相結合，保持房地産開發投資適度增長與穩地價、穩房價、穩預期是一致的。房地産投資在下降，說明供給在減少。2019年9月末，中國商品住宅庫存已經回落到2012年水平，庫存實際上已經大幅下降。
如果未來供給持續地下降，那未來房價上漲就是大概率事件。當然，房價在短期內大幅上漲並不符合房地産企業利益。房價短期大幅向上漲了，肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌。
判斷三
總盤子維持在15萬億前5名能占30%
前5名能占30%
房地産行業規模2019年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。
一個是城市化的需求。因爲現在中國房地産常住人口、城鎮化率是53.77%，遠遠低于發達國家80%的平均水平，根據國務院發布的《國家人口發展規劃2016-2030》，2030年我國城鎮化率將達到70%，按照這個數字估計，未來12年城鎮人口還要增加1.46億的，這需要大量住房。另一個是改善性需求。每個人10個朋友當中，肯定有5個人要改善換房，你不換也能活著，但是都想換。所以這個行業規模估計還會保持很多年。
地産行業另外一個變化，當行業規模達到15萬億量級時，地産從增量市場往存量市場轉變了，這是個特別大的變化。以前開發商一直搶增量市場，增量從2007年3萬億到現在15萬億，增了5倍，這個時候大家日子都好過。但以後就是存量市場了，這個時候就難做了。
儲計在五年裏面，這個行業的前五名能占到30%，爲什麽？因爲每個行業，比如汽車行業中國前五名是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%。地産行業前五名是18%，再過五年，30%問題不大。
國家統計局原總經濟師姚景源
判斷四
城市集中度還將上升
一二線和強三線沒問題，四五線壓力很大
從城市來看，分化越來越嚴重。
2019年前50個城市，占了中國城市人口的32%左右，但是占了整個中國房地産開發投資的62%，占了整個中國房地産銷售金額的64%，而且這個集中度還在上升。2019年城市集中度上升的速度非常快，和前幾年房企集中度上升有一比。未來城市集中度上升還會延續。具體來看，現在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了，但2016年10月刷限價政策，限制的是一二線和強三線城市，現在這些城市基本沒什麽庫存，但需求比較大，導致二手房和二手房價格倒挂。一二線城市新項目只要出來，之後都搖號賣掉了，基本不存在風險。
下面四五線城市、五六線城市房價翻了一番，供應量增加很多，需求相對沒有那麽強勁，所以銷售壓力會非常大。
判斷五
房企想多融資很難
最好有3、4家主力貸款銀行
金融對地産的作用越來越重要。以後在負債總量管理情況下，想增加負債幾乎不可能。
從融資的成本來說，財報上看到的融資成本是7%左右，但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。未來房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三個備胎。金融能夠給你提供的融資變得極其重要，缺乏金融背景的房企，財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構能夠支萄你，你才能夠慢慢走向成功。
現在整體融資環境，大家要按照最最謹慎的態度去對待，至少目前沒有看到任何的金融機構表態會放松，甚至還在繼續查資金進入到房地産的相關情況。但是也得到一些信息，現在政府的一些部門在調研目前企業的金融狀況，如果企業調研下來的情況不特別樂觀的話，有可能在現在的基礎上面略微放松。
著名經濟學家鍾偉
判斷六
貨地比決定能否穿越周期
2.5以下的地塊都不夠安全
在房價暴漲時期，地王頻出，但只要房價漲上來，是可以覆蓋拿地成本的。但未來地産市場本身是一個高位平台，甚至略有下行，原來的拿地邏輯就要改變了。
如果看一下中國整個地産供應，在過去20年，總銷售面積大概在169億平米，銷售金額大概99.2萬億，其中土地出讓金42-43萬億，加上涉房稅費，大概平均貨地比2：1。在2015年之前，開發商能夠獲得的貨地比可能更好一些，比如4：1、5：1。但凡在2016年、2017年高價搶了地的，尤其搶了四五線城市地的，貨地比絕對都不好，能做到2：1就已經很困難了。爲什麽要強調貨地比呢？只有比較高的貨地比，比如3以上，才能夠穿越未來的周期，只有有比較高的貨地比，才能忍受比較慢的去化，才能有比較安全的利潤邊界。而且還得忍受建安、財務等成本的上升。
所以貨地比這個指標有可能在未來會和周轉率一樣重要，甚至變得更重要。2.5以下的貨地比都不夠安全。
判斷七
要堅定布局消費升級，完成房地産+
什麽樣的房企未來會活得更好？一定是綜合競爭力很強的。綜合競爭力是什麽？ 第一，先是有沒有庫存問題。庫存有問題，說不上綜合競爭力。因爲房地産庫存很麻煩，如果庫存有問題，土地儲備布局不對，拿地貴了，那就是能不能活著的問題了。 第二是品牌、産品、服務。要提高綜合競爭力，還要看布局和土儲質量，因爲這個行業分兩段，一段是前面投資，後面是做産品，投資做錯了，做什麽産品都虧錢。所以布局和土儲很重要，然後是看産品和服務，這些都很難。
然後要持續降低負債率。現在你想增加負債率也增加不了，但融創有一個綜合的負債率目標。
第三，融創堅定布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。這是房地産+裏面的，這方面布局就是爲了將來。因爲文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，融創這方面的布局主要是爲了五年以後、十年以後的事。因爲眼前都挺難掙錢的。要從容、穩健，還是要講規模、講高質量增長。
融創集團董事長孫宏斌
判斷八
2020年重點關注這4類客戶群體
在過去的若幹年當中，很多地方買房的50%以上都是投資客，但2016年之後，買了房子的財富效應還有沒有？算下來，大多數都沒賺到錢。從這個角度來說，目前以居住爲目的的才是購房核心。未來客戶研究要重點針對以下幾個點：
第一，90後客戶群體與70後、80後客戶群體差異很大，特別是95後客戶群體的需求變化。
第二，剛需購買力回歸了。
第三，改善型客戶也在發生變化。目前改善型客戶當中最核心的是中産階級當中的二孩家庭。過去三年基本上每年800萬個二孩出生，扣掉一半，剩下至少400萬個二孩家庭，有非常巨大改善需求。這些今天還敢生二孩的客戶，購買力很強，否則也不會生二孩。特別是生完一孩之後，基本已經搞清楚生孩子代價有多大，還生二孩，肯定是家裏有礦能夠買房。
最後，還有一部分客戶群體被忽略了，那就是一二線城市的舊改。以上海爲例，今年上海舊改差不多10多萬平方米，2.9萬戶，平均每戶補償費大概500多萬，明年差不多也是這個數。
這些客戶群體未來幾年可能是改善型客戶最核心的支柱。