市場拾遺
安
房地産投資者向來以選擇好的地點爲賺錢致勝的金科玉律。不過，最近挂在發展商嘴邊的則是選擇好的進場時機。
要是時機不對，無論房地産發展項目的地點有多好，也難逃滯銷的厄運。其實，過去幾年，有不少發展商因爲無法在政府規定的時間內將房地産售罄，而向新加坡土地管理局繳付合格證書延長費。在2015年，發展商共支付2490萬元的延長費，而在去年首10個月，延長費達5820萬元。
爲了避免繳付延長費，一些發展商也趕在期限內削價傾銷房地産。他們給予買家折扣以及延期付款的優惠，有些則以批量銷售方式，將滯銷的私宅一次過折價賣給投資者。顯然地，甩賣房地産的發展商，大多都蒙受虧損。
然而，彼一時，此一時。
去年6月，政府將裏峇峇利路一帶馬丁廣場的地段推出市場，吸引了13方人馬競標，最終由國浩置地以容積率每平方英尺1239元的高價標得。這是自2009年以來政府售地計劃下尺價標價最高的一次，也預示房地産市場出現複蘇的苗頭。
今年3月，政府微調房地産降溫措施，包括調低賣方印花稅。接著，房地産市場出現發展商搶地的現象。例如，中國發展商在政府售地計劃中，以超過10億元標下女皇鎮一帶的地段，締造純住宅項目投標價的新紀錄。此外，發展商也積極通過集體出售項目搶地，今年以來共有18個集體出售項目成交，總值67.5億元。
發展商扣住項目待價而沽
在房價走高的趨勢下，發展商目前並不急于求售，而是扣住房地産項目待價而沽。上個星期五，市區重建局公布的數據顯示，第三季私宅價格指數季比高出0.7%，結束了四年來的跌勢，也印證了發展商之前對房地産市場轉好的判斷。
房地産是一個周期性的行業，因此時機的掌握決定輸贏。由于降溫措施尚未解除，發展商若無法在規定的時間內將房地産售罄，還是必須支付合格證書延長費以及買方印花稅，否則就要賤價求售。另一方面，大多數發展商的土地庫存有限，土地競標激烈。因此在投標土地時若過于保守，發展商將難以標到土地，也將在房地産上升周期中錯失良機。
豪利控股（Oxley）是這輪房地産周期中最熱衷于買地的發展商之一。公司總裁陳積光指出，房地産市場上升周期一般只持續幾年的時間，發展商必須抓緊機會。他也表示，目前私宅的供應不足以應付需求，而房地産市場的買氣卻持續提升，特別是最近的六個月。因此，豪利控購在今年5月至8月的四個月期間，掃下了五塊地段，總值12億元。
房地産市場擺脫降溫措施的桎梏，歸功于多個因素的完美結合。首先，私宅的潛在供應量減少，加上積壓需求的釋放，導致供需失衡。其次，其他國家及地區推出比新加坡更嚴厲的降溫措施，導致外國發展商及買家轉向新加坡。第三，發展商土地庫存低，在政府售地計劃或集體出售中高價搶地，激活了房地産市場。第四，集體出售的屋主在脫售舊房子後，大多需要馬上尋找新的房子，而集體出售地段重新發展，至少需要兩三年的時間。因此，集體出售熱潮拉前或甚至扭曲了房地産的需求量。
然而，房地産分析師警告，發展商在集體出售的土地上建蓋的新房子，將比原有的多出三四倍，以爭取最高的效益。這意味著兩三年後的供應量將顯著增加。市區重建局估計，過去兩年集體出售地段在重新發展後，可建造9300個單位的私宅，並將在一兩年後推出。此外，發展商高價搶地，也可能導致政府推出更多地段招標，從而提高未來的私宅供應量。
根據一項調查，發展商在今年第三季的樂觀情緒是自2010年第二季以來最高的一次。但他們擔心房價走高會導致政府進一步收緊降溫措施。另一方面，市區重建局要求房地産代理公司呈交集體出售的詳情，包括所有競標者以及他們的投標價，反映當局對集體出售熱潮的關注。因此，發展商面對政策的風險。
不過，房地産市場剛剛邁入上升的周期，在總體經濟數據轉好的支撐下，可能還會持續一段時間。金融管理局在2013年推出的總償債率框架，降低了房貸對銀行體系的風險，因此監管當局對房價上升可能持較寬容的立場。畢竟，房地産市場帶動經濟的發展。
從社會的角度而言，私宅尺價節節攀升而居住面積越建越小，並非好事，但是對發展商及房地産股投資者而言，這是久旱逢甘雨的好時機。