就勢
論市
許麗卿
當大量的項目同時間進行集體出售時，對于全國的房價影響可就更大了。
當集體出售熱潮延燒不止時，政府是否應該在適當時機出手調整一下幾乎失衡的市場運作？
最近這一輪的集體出售熱潮，讓身邊幾個朋友和同事都成了百萬富翁。如果算上2006／2007年，以及2011年這兩輪的集體出售潮，在認識的朋友和同事當中，就有十多人是集體出售的受惠者，他們之中有些已經錢拿到手，成了真正的百萬富翁；有的交易已完成，只是錢還未到手；有些則項目在招標階段；有些才啓動集體出售程序。
錢拿到手的朋友，開心的生活自不在話下。那些錢還未到手，或者項目還在招標階段的，就好像還不敢太早開心，因爲他們擔心政府會突然出台新措施爲火熱的集體出售潮降溫，讓煮熟了的鴨子飛走。
這些人的擔心不難理解，因爲近來的集體出售活動已如失控的野火般延燒不止，就像一個發高燒的病人，不吃退燒藥，恐怕要鬧出人命來。而一般有良知的醫生，不會眼睜睜看著病人倒下，一定會適時給病人打針吃藥。
同樣道理，這些人知道政府終究會出來爲火熱的集體出售市場降溫，但就是不知道什麽時候出手。其實，政府是有感受到集體出售市場的熱度，所以最近才規定重新發展的項目，必須事先征詢陸路交通管理局意見，並預先進行可行性研究，以確保集體出售項目在重新發展後的可建築住宅單位總數，不會對現有道路網絡形成壓力，給附近居民帶來交通阻塞等不便。
這項措施是要防止重新發展的項目在單位數量大增後，對周遭環境造成影響。試想想，原本只有三四層高、兩三百個單位的住宅區，突然變成幾座擁有逾千個單位的十幾層高“龐然大物”，周遭的環境、附近居民的生活肯定大受影響。
發展商以高價買下集體出售項目的地段，一般會建築更小面積單位或提高土地使用率，在同樣面積的地段上增建更多住宅單位。這種“以小博大”的做法具商業效益，對發展商來說，是天經地義的事，但如果這會影響到周遭環境和附近居民出行，就會形成一種長期的“幹擾”。
一個私宅項目的集體出售計劃，可能會影響到該區甚至更大範圍的房價。發展商通過集體出售標得土地，也是一種正常求地的途徑，然而，集體出售計劃是私人的土地招標活動，標價完全由自由市場運作操縱，而當大量的項目同時間進行集體出售時，對于全國的房價影響可就更大了。當集體出售熱潮延燒不止時，政府是否應該在適當時機出手調整一下幾乎失衡的市場運作？
適當調控有助維持房價穩定
我們不是要完全制止集體出售活動，而是要避免這種過于自由的市場運作失衡，適當的調控有助于維持全國房價的穩定。盡管這一輪的集體出售潮還未及2007年高峰期，但已遠超2011年的高峰。
單從今年5月至今，已有16個私宅項目進行集體出售，近期更像在趕進度似的，幾乎每周都有舊公寓尋求集體出售，甚至一天內就有四個項目同時宣布。
若以這16個項目計算，今年的交易額高達約62億元，已超越2011年的高峰，雖然還未及2007年高峰期的交易量，我們仍應該從當年它對房市所造成的影響吸取教訓。
猶記得經過2007年的集體出售高峰後，本地私宅價格猛然飙漲，政府在2009年開始采取第一輪降溫措施，過後在四年內一連出招八次，一次比一次辣，但都無法抑制房價的升勢，直至近年房價才稍微穩定下來，市場就迫不及待掀起集體出售熱潮。
政府最近也推出與發展商有關的措施，例如提高房屋發展管制執照收費、調高非有地私宅用地發展費，以及將更加嚴厲監管建築項目不達標的發展商等。
對發展商來說，這些措施只是沒有辣味的“小菜一碟”，不足以影響它們的運作和信心，市場也不認爲這是房市降溫措施，如果硬要把這些舉措當作“降溫措施”，恐怕也起不了退燒作用。
市場無視地價瘋狂飙漲的現象，無論政府售地或私人集體出售的招標活動，發展商出價不手軟，地價越標越高。而買家也跟著市場起舞，他們當中自然有些是集體出售項目的受惠者，必須在市場尋找替代房子。
在“貴買貴賣”下，發展商自然會把房價擡高，把額外成本轉嫁給買家，除了一些錢已到手的集體出售受惠者，可以手握充足現金重新進入私宅市場，能力有限的普通買家恐怕還得觀望一下。
然而，不是所有因集體出售而成百萬富翁者，都選擇重新進入私宅市場。據了解，不少這類百萬富翁，因手中的兩三百萬元根本買不到地點好、單位大的私宅，又不想再做“房奴”背房貸，只好自我降級住組屋。
而自我“降級”現象似乎日趨普遍，有個同事的朋友，位于荷蘭路一帶的私宅幾年前被集體出售後，自我降級搬到武吉巴督的大衆化私宅，這個轉售單位只花了他80萬元，其余的200萬當作退休金，悠哉閑哉地生活著。
空置單位持續上揚
如果多數集體出售的受惠者都不舍得高價購買私宅，那市場上預算讓他們吸納的數以萬計的單位，最終仍成爲空置單位。讓人擔心的最糟糕現象，可能是房價降不下來，空置率則持續上揚。
國家發展部長黃循財最近透露，目前市場有1萬7200個未售出新私宅單位，但接下來兩年私宅供應量預計達2萬7000個。目前的私宅空置率高達8.4％，這意味著目前市場上有3萬多個空置的私宅單位正在尋找住戶。這比現在整個碧山的住宅單位還要多。
這是個令人既震驚又擔心的數據。市場上還有這麽多存貨，有必要將屋齡不足20年甚至25年的私宅推倒重建嗎？
當然，從積極方面看集體出售活動，將老舊的住宅項目重新發展，有助于美化市容和提高人民居住水平，最重要是促進建築業和相關行業發展、制造就業機會，進而刺激整體經濟。但政府又如何在這些益處和可能推高房價、供應過剩的不良副作用之間取得平衡呢？