萬事通說
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蘿蔔點評，新加坡說房事。
今天我來說一說，在新加坡置業，需要避免的雷區。
地契太老的公寓不要買
第一點，地契太老的公寓不要買。 國內談起老公寓，指的都是建成時間老。新加坡這邊的情況有些差異，老不老，看的是地契。
大家都知道，新加坡的公寓分永久和非永久地契。通過政府售地計劃(GLS)賣出的公寓地皮一律都是99年地契，所以，目前市場上絕大多數是99年地契公寓。
這個99年地契的年限，從地皮賣出去的那一年就算起了。
如果發展商拿到地就開始蓋房子，正常情況下，三到四年房子蓋好，建成年份和地契年份就會差個三到四年。也有財大氣粗的發展商拿到地以後，在手裏屯個四五年才開盤。再花個四五年建好。
建成時間和地契時間會差八到十年左右。下圖某盤的例子，就是2008年拿地，2018年建成。
數據來自squarefoot
大家在買房前可以多留意一下，查一查地契年份。對于剛建好的新公寓來說，折損的地皮價值在房價上體現得並不明顯。
大家都喜歡新公寓，會有很多的轉手成交，遇到上升周期，房價還會上漲。但過了二三十年以後，屋主會突然發現：房子很難賣出去了。
爲什麽呢？我們先來看一個新聞。 
99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以後，如果沒有發展商出價購買地皮、重新發展的話——就會走向新聞裏的結局，價值歸零，收歸國有。
這時候後悔也晚了。
對于本地買家來說，地契年份還決定了他們能不能使用公積金購房。
公積金局最新規定，少過20年地契的私宅房産，不可以使用公積金支付房款。
買家的年齡和剩余地契的年份加起來，必須超過95年，才可以不受限制地使用公積金支付房款。
什麽意思呢？我們舉個例子。
40歲的王先生，看中了一間還剩60年地契的老公寓。
40+60=100，超過了公積金局規定的95年。王先生使用公積金買房不受限制。 
25歲的小張，同樣看中了這間還剩60年地契的老公寓。
25+60=85， 少過公積金局規定的95年。 
小張可以使用公積金買房，但用公積金還貸的額度會受到限制。 所以，對于25歲的小張來說，可能就會放棄購買這間60年地契的老公寓了。規模太小的公寓不要買
第二點，規模太小的公寓不要買。
新加坡房産市場上的公寓，有兩個不同的英文詞語，描述兩種不同類型的公寓。Condominium，縮寫Condo，指的是比較大規模的公寓樓盤。
圖片僅供參考
Apartment，是比較小規模的公寓樓盤。
圖片僅供參考
市區重建局（URA）對Condominium有嚴格的定義，要求樓盤面積至少達到4000平米， 至少80%的土地面積用于公寓設施。
Apartment，則不需要達到4000平米面積要求和設施要求。
蘿蔔這裏提醒的，是面積特別小的Apartment，可能只有1000平米面積，整個樓盤十幾二十戶的那種小型公寓。
這種小型公寓在東海岸地帶特別多，其實很多的戶型設計和地點都很優越，房子蓋得很漂亮，還是永久地契。
圖片僅供參考
爲什麽建議不要買這種小公寓呢。
第一，因爲沒有成交價位參考，轉手困難。
樓盤單位數目太少，可能一兩年只有一筆轉手成交的記錄，起不到市場參考的作用，在房産市場周期變動的時候，買賣雙方定價和出價都比較困難。很多買家在同一個區域搜尋房産時，大型樓盤裏同時會有十幾間、幾十間符合條件的房子，買家選擇的余地比較大。小型公寓樓盤只有一間挂出來。
買家時間有限的話，會選擇直接略過小型樓盤，去看比較大的盤。
第二，集體出售難度大。發展商對好地段的地皮永遠是感興趣的。集體出售（Enbloc）是老公寓的一個非常好的出路。但想要成功的集體出售，有個先決條件在屋主這邊。
樓盤所有的戶主，簽字同意集體出售的比率達到80%以上，才可以啓動集體出售。對于只有十幾二十戶的小型樓盤來說，只要裏面有那麽一兩家堅持反對集體出售的戶主，這個樓盤想要集體出售就很困難了。 判斷學區房
第三點，樓盤是學區房，但樓盤裏的你家不是學區房。
新加坡的學區房的定義是學校一公裏。所謂‘一公裏’的範圍，是嚴格的直線距離。以學校地點爲圓心，在周圍圈出來一個一公裏的圓形。
看下圖的例子，紅色標識出來的區域是一公裏，藍色是一公裏到兩公裏。
注意學區按照住宅樓劃分，而不是以樓盤劃分。 所以經常會出現同一個樓盤裏，部分單元樓在一公裏內，部分單元樓在一公裏外。
樓盤是學區房嗎？是啊。
樓盤裏的所有單位都是學區房嗎？這可不一定。
特別是和學校隔著幾百米距離，擁有十幾棟單位樓，上千個公寓單位的那種大型樓盤。
選好了單位，下定以前，一定要查自己家的單元樓。這樣入學報名的時候才不會出現‘隔壁單元一公裏，我家正好一公裏外’的局面。
具體查詢可以下載政府軟件OneMap，信息羅列的很齊全。想要更省事省心，來找蘿蔔吧，不跟買家收費，帶你避開大坑。 打完廣告，咱們繼續看下面一條。 留意前後的大草地
第四點，前後通透無遮擋，窗下一片大草地……當心了。
新加坡是一個變化迅速的國家，發展速度很快。
新加坡又是個地皮很珍貴的國家，大好地段的地皮空著長草，是不大可能的。如果實地看房的時候，看到前後通透，窗下大草地，四面無遮擋的環境，先別急著高興，查一下政府對周圍空地的規劃吧。
新加坡的規劃發展信息非常的透明，通常會提前五年規劃好了，按部就班地開始修建。最新的Master Plan 2019，大家可以去市區重建局的官網查詢。
如果住宅周圍的大草地預留著修公園啊，學校啊，居民設施啊，恭喜了。如果周圍的大草地標明了橙色，代表住宅用途，那就要小心了。
一個沒留意，幾年後高樓平地起，無遮擋變成全遮擋。聖淘沙島的公寓不要投資
第五點，聖淘沙島裏的公寓，投資目的不要買。
聖淘沙島是新加坡本地的旅遊勝地，也是新加坡唯一一處外國人可以擁有別墅的區域。如果喜歡熱帶海風，喜歡周末出海，買聖淘沙島的房産自住完全沒有問題。
但如果如果以投資爲主要目的，還是別買島裏的了。 新加坡政府規定，聖淘沙島的私宅，外國人購買後僅供自住，不能出租。 
如果喜歡濱海生活，又想要兼顧投資和自住需求的話，可以去新加坡主島靠海的吉寶灣和濱海灣一帶，有很多合適的房産。
今天的文章分享到這裏，我們下期蘿蔔點評見。
新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來坡後先就讀于南洋理工，後加入美光擔任制程工程師，從事芯片工序研發生産多年（早知道貿易戰，當初就加入華爲了！）。
2009年轉行房産中介的行業，一是因爲興趣使然；二是時間靈活；三是有骨氣不給美國科技公司打工（啪啪瞎說打臉）。 現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）。 在新加坡做中介，我最開心的時刻是爲客戶找到合意的房子。在此疫情的艱難時刻，希望祖國可以度過難關。對于富裕起來的國人，在新加坡有第二家園有利無弊，代表新加坡歡迎您！🏽 國內客戶常見問題如：
1）買房從哪裏著手；2）國內的資金如何來新加坡；3）選擇標准的設立和流程等等
我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。 希望我的客戶多，朋友更多！
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