本文刊載于《三聯生活周刊》2020年第37期，原文標題《學習新加坡模式，難度在哪裏？》，嚴禁私自轉載，侵權必究
中國樓市如果學習新加坡模式，到底可不可行，最大的挑戰在哪裏？
主筆/謝九
最近，深圳住建局局長張學凡表示，要向新加坡學習，未來讓60%的深圳市民住在政府提供的公共住房內。深圳的轉型，在中國樓市一石激起千層浪，有人贊賞深圳再度引領改革風氣之先的勇氣，也有人質疑深圳學習新加坡模式根本不可行。
對于中國樓市而言，深圳的轉型是一個裏程碑事件，將爲中國樓市未來的走向提供一個寶貴的樣本。從1998年中國房地産市場改革以來，中國樓市經曆了將近30年的高速發展，房地産爲中國經濟做出了巨大貢獻，但也因爲房價高漲帶來了諸多負面問題。當前中國房地産市場也走到了一個十字路口，到底應該堅持現在的市場化爲主的方向繼續走下去，還是應該轉型到政府提供公共住房爲主的模式，爭議頗多。
從90年代以來，中國房地産市場就一直面臨著模式之爭。1998年啓動房改時，最初確定的路線是以政府建立保障房爲主，但是到了2003年，房地産被確認爲中國的支柱型産業，中國的房地産市場開始放棄最初的政府保障模式，轉以市場化爲主。現在深圳提出學習新加坡，其實就是回到了1998年中國房地産市場最初的模式。
先來看看何謂新加坡模式。簡單來講，就是政府爲絕大多數居民提供公共住房，其余極少數高收入人群的住房通過市場化方式解決。具體來看，新加坡目前有超過八成的居民住在政府提供的組屋裏，而這些組屋價格相對便宜，房價收入比大概在5倍左右，購買組屋的居民還可以申請低利率的公積金貸款，所以，購買組屋對大多數新加坡居民來說沒有太大壓力。另外，還有不到兩成的居民購買市場化的私宅。新加坡的私宅價格很高，在全球位居前列，因爲居住條件更好，可以滿足部分高收入人群的需求。
那麽，對中國樓市而言，除了深圳之外，如果想要大面積學習新加坡模式，到底可不可行，真正的挑戰在哪裏？
首先是地方政府的收入壓力。2003年，國務院發布《關于促進房地産市場持續健康發展的通知》，中國的房地産模式從經濟適用房爲主轉向商品房爲主。第二年，國內的土地市場開始進入“招拍挂”時代，土地價格快速飙升，在推動房價上漲的同時，也爲地方政府貢獻了大量收入。土地拍賣帶來的收益太高，以至于地方政府對此形成了巨大依賴而難以擺脫，以土地出讓金在一般公共預算收入中的占比這個指標來看，現在超過90%的地方政府此占比超過50%，還有很多城市占比超過100%。
不過，對于中國樓市學習新加坡模式，土地財政的制約也並非完全無解。雖然絕大多數地方政府對土地財政依賴很高，但也並非全部，比如深圳的土地財政依賴程度不到20%，原因在于深圳的高科技産業很強大，土地財政的重要性也就相對下降。除了深圳之外，北京和上海的土地財政占比也不是很高，低于30%，因爲這兩個城市的服務業非常發達，北京的服務業占GDP比重超過八成，上海超過七成，這兩個城市的經濟結構中，土地財政收入的比重也被沖淡。而且上海和北京已經進入存量房交易時代，未來對于土地財政的依賴性還將進一步下降。所以，對于深圳、上海和北京這三個一線城市而言，土地財政的制約並沒有那麽強。
從更長遠來看，中國會有越來越多的城市進入存量房交易時代，土地財政成爲過去式只是時間問題，這也是我國要推出房地産稅的重要原因。所以，從更長的時間周期來看，土地財政對于中國樓市轉型的制約力將會越來越弱。
對中國樓市轉型新加坡模式的第二大制約，在于房價大幅波動的風險。如果中國樓市借鑒新加坡模式，政府將來提供大量的保障房，房價的走勢將帶來巨大的不確定性。政府提供大量保障房，意味著樓市的中低端需求將在很大程度上得到滿足，這可能會對房價帶來較大的下行壓力。一個可以參照的例子就是北京，從2018年以來，北京開始大量推出限競房模式，政府的大量土地都傾向了限競房，這就使得北京樓市的供應量快速上升，結果，在過去兩年，一直被視爲國內最堅挺的北京樓市，二手房價格大幅下跌了兩成。今年以來，北京的土地市場開始發生明顯變化，限價土地開始逐漸退潮，不限價土地重新成爲主流。
中國樓市調控的主要方向是維持穩定，避免房價大起大落，這也就意味著既要控制房價大幅上漲，同時也要防止房價大幅下跌，因爲房價下跌同樣會帶來諸多負面沖擊，當前房地産已經成爲大部分國人的主要資産，一旦大幅下跌，國人的財富將大幅縮水。房價下跌還將誘發金融危機，由于銀行大量貸款都集中在房地産市場，房價大幅下跌，銀行將面臨巨大的壞賬風險。
中國樓市學習新加坡，第三大挑戰在于人口流動壓力。最近幾年，我國對于戶籍的限制越來越放松，很多城市的落戶門檻已經非常低，從長遠來看，除了個別超級大城市，放開戶籍限制將是大勢所趨。不過，如果中國樓市向新加坡轉型，可能會對戶籍制度重新提出挑戰。
因爲以中國目前的狀況，能夠大規模提供保障房建設的，還只能是極少數，能夠公開宣布學習新加坡的，目前爲止只有深圳。一旦有某個城市能夠推出大規模的住房保障，對于中國人而言，這將是巨大的福利，很快就會有大量人口湧入，這對該城市而言，將形成巨大的財政負擔。一旦人口湧入超過城市的承載能力，該城市可能就不得不提高進入門檻，比如深圳，目前的落戶門檻並不高，隨著深圳將來推出大規模保障房，勢必會吸引大量外來人口來到深圳。目前深圳每年保持四五十萬的人口淨流入，未來在保障房的吸引之下，可能會有更多人湧入。深圳如何在保證開放的同時，還能爲60%的人口提供保障房，這可能是最現實的挑戰。
雖然學習新加坡模式困難重重，但也並不意味著完全沒有成功的可能，尤其在中國現有房地産模式的弊端越來越大的背景下，深圳的探索，無論最終結果如何，對于中國樓市乃至中國經濟都將具有寶貴意義。