01 房地産
在世界房地産發展史上，新加坡房地産發展模式值得我們留下一筆。中國房地産發展至今，房地産已經發展爲國家經濟支柱産業之一。
我國房地産占GDP比重約7.5%，若考慮上下遊産業鏈，可能已經達到GDP的30%。雖然房地産仍然作爲推動我國經濟增長的主要貢獻者，但從這幾年表現來看，它已經逐漸在開始反噬中國的經濟。
城市居民房産淨值占家庭財富的比重高達71.35%，農村居民家庭房産淨值的占比也有52.28%。
目前對于很多家庭來說，要麽買不起房，要麽就是當一輩子房奴，而且還得是全家一起當。目前的現狀與所謂的“居者有其屋”的願景，相去甚遠，甚至還在越走越遠。
而新加坡，一個貧窮落後的第三世界港口城市，是如何在短短50年光陰裏，進行完美逆轉，搖身一變爲世界上最發達及完善的房地産市場的現代國際大都市呢？同時還能實現居者有其屋的夢想，其中的奧秘需要我們好好學習。
02 新加坡
新加坡北隔柔佛海峽與馬來西亞爲鄰，南隔新加坡海峽與印度尼西亞相望，毗鄰馬六甲海峽南口，國土除新加坡島（占全國面積的88.5%）之外，還包括周圍63個小島。
新加坡面積719.1平方公裏，比中國香港(約1000平方公裏)還要小，幾乎和廣東的珠海城市一樣大。新加坡總人口約爲500+萬人。
從地圖上看，新加坡的地理優勢確實非常好。而後，新加坡也將充分利用這個優勢，一步步發展壯大。
19世紀初，新加坡淪爲英國殖民地。隨著蒸汽船的發展以及蘇伊士運河的開通，新加坡成爲航行于歐亞之間船只的重要停泊港口。
1942年，新加坡被日本占領。1963年，新加坡脫離英國的統治正式加入馬來西亞。後因爲政治沖突，1965年新加坡被驅逐出馬拉西亞。
1965年8月9日，新加坡脫離馬來西亞，成爲一個有主權、民主和獨立的國家。此時的新加坡內憂外困，這個主權國家能否生存下來都是個問題。
建國以後，新加坡人民的集體危機感爆棚，只能靠著勤奮打拼在逆境中以求得生存。
在這樣的背景下，新加坡硬是走出一條經濟增長奇迹之路。更驚奇的事，超過80%的人住在政府建設的組屋裏，並且體面地、安穩地生活工作，享受著均等化的公共服務。
03 居者有其屋
新加坡之所以能實現居者有其屋，政府起了決定性作用。政府是新加坡最大的土地所有者和住房供應者。新加坡國有或者公有土地占主導地位，占比約87%。
國有確保了新加坡政府低價征收土地，公共基礎設施爲土地增值帶來的大部分升值，也歸屬國家。
1964年，新加坡成立市區重建局，那時候新加坡還未建國。同年，《土地征用法》頒布，爲市區重建局征用、清理和整合零碎地塊以建立國家土地儲備和安置居民工作掃清了障礙。
新加坡是個小國，國土面積小，土地規模總量明顯受到限制，于是新加坡就走上了填海造地的道路，以增加土地供應。
新加坡樟宜國際機場，一半是填海造的，被稱爲“花園裏的機場”
建國後的新加坡，百廢待興。當時國內住房短缺，政府迫切需要采取一種低成本的住房模式以便在最短時間內解決人民的住房問題，于是“居者有其屋”的計劃就此誕生。
新加坡政府在建國後，就已經考慮到了居民的住房需求，這一點就很值得稱贊。
1960年，早在建國前新加坡就設立了建屋發展局。該機構主要負責新加坡居住新鎮的規劃、建設和管理。也就是我們後面要說到的組屋。
截止到目前，新加坡超過80%的人居住在這類公共住房裏。新加坡公共組屋占比在1995年達到峰值88.07%，住房自有率在1990年達到89.8%。
而一海之隔的深圳住房自有率到底有多少呢？答案是僅23%！你可以想象下，這之間的差距。
那組屋的價格怎麽樣？
組屋定價是由政府指導的，目前新加坡將征收地價定在1973年的水平，這點簡直難以想象。而中國的房價就隨著地價水漲船高。
而且，新加坡建設組屋低價賣給市民要求房價收入比控制在3-5倍。
房價收入比：
是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京爲例：2009年一套4環以內普通兩居室80平米，25000元/平米，平均200萬左右；一對夫婦月工資爲2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入爲4.8萬元。這樣房價收入比爲200萬/4.8萬=40倍。一般認爲，合理的房價收入比的取值範圍爲4-6，若計算出的房價收入比高于這一範圍，則認爲其房價偏高，房地産可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。新加坡的組屋價格控制在3-4倍，相對中國來說既是良心價也是白菜價。
新加坡組屋是用來滿足中低收入家庭的自住需求，並且有嚴格的收入控制。比如申請三房式新組屋，就要求年收入上限6000-12000新元，申請四房或以上的組屋要求收入上限12000-18000新元。
如果是申請一房和二房，那麽年收入上限可以更低點。這樣就能保證低收入的人群，有房可以住。
同時，根據不同情況都將獲得數額不等的購房津貼。比如，申請兩居組屋，補貼後最低僅售9.5萬新元（約50萬人民幣）。
新加坡也有住房公積金政策，而且公積金存款利率較高，高于同期商業銀行定期存款。存款利率高，就能避免被過度提取，之後居民買房可以用到。新加坡的公積金局通過公積金購買政府債券。
政府出售債券獲得資金，並提供給建屋發展局，建屋發展局利用這筆錢，爲組屋提供建設資金。這樣公積金就能循環利用起來。
1993年以來，新加坡公積金的貸款利率都比較低，一般在公積金存款利率的基礎上上浮0.1%，一直穩定在2.6%。這個存貸之間幾乎沒有利率差，簡直不要太友好。
貸款利率固定在2.6%，而且還可以得到90%的貸款，這就相當于是1成首付買房。這對于普通大學生畢業生來說，3-5年就可以買到自己的房子。
1988年，新加坡成立市鎮理事會，負責維護和管理組屋區的公共設施。對房齡超過20年的房地産，如果80%業主同意，便可整體進行出售或重建。
1989年之後，新加坡政府推出組屋翻新計劃。對老舊組屋進行收購重建翻修，以改善居民的住房環境。同時，可以釋放出土地，更好地規劃城市的發展。
其實，以上的措施，我們或多或少也在借鑒和學習。但真正讓新加坡炒房成爲噩夢的還得靠高額的稅負。
04 稅負
新加坡稅收體系包括印花稅、所得稅、財産稅等。其中有一個印花稅，新加坡公民要買的話，首套免征，但第二、第三套稅率分別爲12%和15%。
永久居民首套稅率5%，第二、第三套都是15%。外國人就相對比較慘。可見這個政策對本土剛需的人來說，是最友好的。
而真正粉碎房地産投機的大殺器就是賣家印花稅。賣家印花稅按照賣家持有年限，持有1年出售，稅率爲16%；1-2年稅率爲12%，即便持有3年，也要8%的稅率。
持有時間越短，稅率越高，這就讓你不敢頻繁炒房，高額的印花稅讓炒房賺取的買賣差價的投資預期，徹底破滅。
最後，還得補上一刀才算完美。政府也擔心有人惡意囤房或者持有大量不動産。
因此，只有自己居住的房子才適用低稅率。對擁有多套房子的人，除了首套住宅可享受自住型的低稅率外。其余適用非自住型稅率，最低10%，最高20%。
所以就算不買賣房子，光拿在手上，稅負就夠你吃一壺的。如果房價上升不能彌補稅負的話，那就是在不斷虧錢。
新加坡自住型住房的財産稅
新加坡非自住型住房的財産稅
05 調控
1985年，新加坡經曆了獨立後首次最嚴重的的經濟衰退，樓市出現了低迷。于是財政部成立了不動産市場咨詢委員會，通過三重戰略以解決樓市低迷問題。1986年第二季度，私人房地産市場開始轉暖。
1991年一季度到1996年二季度，新加坡私人住宅價格指數連續增長，期間整整翻了一倍，市場開始過熱。
1996年5月，政策推出了一系列調控爲市場降溫，包括將房地産貸款額與産業市值的比例限制在80%以內，並向那些在三年內轉讓私宅的業主征收資本利得稅和賣方印花稅，同時增加土地供給。
1997年，亞洲金融危機爆發，新加坡私宅房地産的價格大幅下降，政府不得不采取刺激政策提振市場信心，隨後推出延緩土地供給、延長竣工期限、暫停征收財産交易印花稅。
1998年6月，推出20億新元的援助措施，樓市逐漸開始回溫。
2000年三季度至2004年一季度，新加坡樓市進入了持續4年的低迷期。2002年，政府推出了暫緩土地出讓、給商業工業房産提供回扣、産業稅回扣等措施。2003年4月，推出2.3億新元的救援配套措施。
2004年二季度，新加坡樓市觸底回升，隨後高歌猛進。2008年，因次貸危機而破裂。但很快私宅房價在2009年三季度開始迅速反彈，在2013年三季度達到頂峰。
2009年-2013年，私宅房價強力攀升期間，政府推出了九輪降溫措施，其中包括各種宏觀審慎工具（限制貸款比例、總償債率框架、月供利率限制）和交易稅（賣家印花稅、買家額外印花稅）。
所以，我們也可以看出，新加坡政府爲了調控房價，在不同時期會采用不同策略，房地産低迷和泡沫都不利于國家經濟的發展。
單純依靠市場的調節是遠遠不夠的，政府的宏觀調控顯得尤爲重要。
房地産是個特殊的産業，決不能任其自由發展，政府調控房地産發展會是個常態，新加坡是這樣，中國也將會是這樣。
06 理念
有人會說，新加坡的組屋質量應該很一般。在我們印象裏，政府的經濟適用房就很一般，地理位置、環境、交通、周圍資源都很普通。
當然也有好的經濟適用房，不過少得可憐。所以更多的人願意購買商品房，選擇條件更好的房子居住。
但事實上，新加坡所有的組屋，都有較完整的生活配套設施。每個社區都很漂亮，交通便利，附近都有公園、學校。超過80%的人，能體面地、安穩地住在組屋裏，享受著均等化的公共服務。並不會有“貧富分化”的感覺。
這種方法其實能有效控制商品房的價格。如果組屋條件不好，就會越來越多的人去買商品房，從而推高房價。即使組屋便宜也吸引不到人購買。
買房除了買房子外，其實也是在買房子周邊的配套設施。
目前，中國主要采用“香港”模式。以商品房爲主，保障房數量少，環境和配套都很一般。雖然價格便宜，但是輪候的人太多，普通人的住房需求根本無法得到保障。
由于制度和環境的不同，現階段的中國，很難直接應用新加坡的做法。探索中國特色社會主義房地産發展模式，是目前急需要完成一項艱巨任務。
不過，新加坡不折不扣地執行“居者有其屋”的理念，才是我們最應該學習的。
此時我突然想起杜甫的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔”，不禁讓人有點傷感。但願所有中國人都能過上居者有其屋的生活。
今天是祖國母親的誕辰，祝您生日快樂！
（全文完）
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