萬事通說
新加坡第一起！私宅地契到期，土地歸還政府~
2020年12月31日，新聞報道了新加坡建國以來第一起的私宅地契到期的實例。
位于芽籠3巷的191個老排屋單位地契到期，所有住戶搬離，土地正式歸還政府。
新加坡是個年輕的國家，建國至今才50多年，而住宅房産的地契通常是99年起步。
住宅地契到期後
常見問題一覽表
關于住宅地契到期以後的流程，這次的 ‘第一起’案例的處理方式，將成爲以後類似案例的參考，值得重點關注。
第一，關于地契到期後的房産賠償問題，非常明確。
“業主不會獲得賠償。”
第二，政府會協助搬遷。
“確保所有住戶都有住處。”
第三，土地未來的去向。
“土地正式收歸國有。”
“芽籠3巷的土地下來將供加冷公共住屋發展。”
有一句話蘿蔔在以前的點評文章裏曾經寫過，今天再次重申一遍：
新加坡的私宅房産，凡是繞開地契只介紹房子本身的，都是扯淡。
私宅類房産
買的就是地皮
私宅類房産(Private property)，也就是我們通常說的公寓和有地別墅。屋主買下的不僅僅是地面上房産的使用權，同時也包括了這塊地皮的所有權。
大家在購買新加坡住宅房産的時候，尤其是上了年紀的老房産，一定要考慮到地契的年限問題。高昂的房産費用裏，土地的價值是非常珍貴的一部分。
出價時要考慮到土地的折舊。
我們舉個極端的例子，新加坡有些老別墅，房子十幾年沒有人住，雜草叢生，還能賣出300萬新幣的高價。
好像下圖這樣，買家索性直接把舊屋推倒了重建，這種現象在新加坡很普遍。
300萬新幣買的不是房子，是腳下那塊永久地契的土地。
私宅房産
追求穩妥可選永久地契
政府的房産政策已經很明確了，對于目前市面上占多數的99年地契私宅，未來有兩個出路。
1.屋主們住滿99年，地皮還給政府，就像現在的芽籠3巷排屋這樣。
2.在地契到期之前，由屋主們投票決定，把地皮推出市場集體出售(En Bloc)。至于成功與否，要看發展商競標出價，由市場決定。
關于第二種可能性，我們參考一下過去的數據，就可以知道，99年地契公寓，真正可以成功集體出售的，不到總數的5%，是小概率事件。
如果私宅買家追求穩妥，那麽只買永久地契的樓盤，會是一個好選擇。
永久地契 VS 99年地契
價格差距
永久地契和非永久地契房産，有明顯的價格差距。
橫跨2009-2015年度的研究數據表明，比較新（不超過10年）的99年私宅和永久地契私宅之間，一直保持著穩定的價格差異。
一般來說，同樣地點、新近建成的私宅，99年和永久地契項目價格相差15%-20%，屬于正常差異範圍。
除去價格這個最重要的考量因素之外，很多其他的原因，也是購買永久/非永久地契樓盤的決定性因素。
永久地契 VS 99年地契
其他因素考量
地點：
靠近地鐵站、出行方便的私宅樓盤，絕大多數都是99年地契。
永久地契樓盤大多不靠近地鐵站。
售比：
租客只看房子和地點，不在乎地契。
同樣的地段，類似的房租收入，99年項目因爲價格低，租售比普遍比永久地契項目來得高。
這也是短期投資型買家傾向于購買99年地契樓盤的原因。
區域分布:
永久地契地皮由于曆史原因，只會出現在傳統居住區。
許多熱門的住宅新區，例如榜鵝，盛港，基本沒有永久地契項目。在這些新區購買公寓，只能選擇99 年地契。
總價800萬新幣的三臥豪宅，99年地契，假設99年以後房産價值歸零，平均每年折舊高達8萬新幣！
800萬足夠買烏節路的永久地契豪宅了，爲什麽還要買99年地契的房子？
房産總價越高，屋主越傾向于購買永久地契保值。
一般來說，建好十年之內的私宅，無論是出租還是賣出都比較容易。遇到房産上升周期，也是新私宅的轉售價起得快。
一旦私宅建成超過了20年，很多買家就開始考慮年限問題了。
地契少過60年的舊私宅，通常在市場上就很難賣了。
因此，很多買家會采取“購買99年地契新公寓，並且在10年內獲利賣出”的務實策略。
永久地契 VS 99年地契
性質優勢
我們可以總結一下不同地契私宅房産的性質。
99地契私宅的優勢：
1.位置較好，交通便利，出行方便
2.同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔
3.選擇廣泛
4.租售比高
永久地契的優勢：
1.不受年限影響，可以傳承給家族後代
2.集體出售(En Bloc)中備受青睐的地契類型。
2018年成交的38起集體出售案宗裏，6個99年地契，32個永久地契。越是黃金地段越搶手。
3.不再增長的缺稀資源。
永久地契 VS 99年地契
如何選擇
什麽情況下考慮買99年地契的私宅？
- 青睐的區域內沒有永久地契樓盤；
- 和附近永久地契樓盤的價格差異優勢巨大；
- 短期投資用途；
- 買進新盤自住，並打算在不太舊的時候賣出 。
什麽情況下考慮買永久地契的私宅？
- 500萬新幣以上的豪宅；
- 交通便利，市場少見的永久地契地鐵房；
- 和附近99年地契樓盤的價格差距不大；
- 黃金地段，特點突出，有集體出售潛力
性價比高的永久地契公寓
蘿蔔強力推薦
位于新加坡東海岸優質私宅區的Coastline Residences公寓新盤，同時擁有壯麗無遮擋海景和位于家門口的地鐵站。
海景地鐵房的獨特配置，靠近市區的優越位置，再加上永久地契産權，在新加坡目前的新公寓市場上獨一無二，值得推薦。
近期有打算在新加坡置業安家的讀者，可以考慮一下Coastline Residences新盤。
東海岸(East Coast)區域，屬于新加坡東南部的第15郵區，毗鄰東部海岸線。這裏是本地的傳統優質居住地。地點靠近市中心，交通便利，美食衆多。
Coastline Residences的一公裏生活圈範圍擁有112 Katong，Parkway Parade，Katong V等許多家購物中心，生活非常便利。
興建中的丹戎加東地鐵站(Tanjong Katong)，就在Coastline Residences樓盤斜對面， 出門即可到達。
丹戎加東地鐵站是湯申-東海岸地鐵線的一部分，預計于2023年全面通車。
湯申新線貫穿全島，烏節路，珊頓道金融區，濱海灣等新加坡核心地帶，都可以地鐵直達。
到了周末時間，Coastline Residences的居民還可以步行可以到達東海岸公園。
擁有細白沙灘和漫長海岸線的東海岸公園，是本地家庭首選的休閑勝地。
Coastline Residences具體位置位于安珀路 (Amber Road) 。
這裏毗鄰東部海岸線，鬧中取靜，屬于東部傳統的高尚私宅區。
周邊住宅群主要是高樓私宅和有地別墅。
Coastline Residences屬于典型的東海岸精品私宅項目，占地3600平米，永久地契。
樓盤設計興建2棟21層高的住宅樓，總計144個高級公寓單位。
戶型設計包括一臥到三臥的各種戶型，以及頂層的五臥豪宅(Penthouse)，預計于2021年底之前整體完工。
8樓以上單位享有無遮擋壯麗海景。
獨特的波浪式陽台設計，融合自然綠意，令人印象深刻。
優質兩臥兩衛+書房戶型，套內面積66平米（710平方尺），高樓海景單位，14樓定價190萬7千新幣。20樓定價206萬9千新幣。
三臥兩衛+工人房戶型，套內面積105平米（1130平方尺），8樓海景單位定價272萬新幣。
今天的文章就寫到這裏，對于新加坡房産的地契問題如果還有疑問，可以微信進一步咨詢。
感謝閱讀蘿蔔點評，文末祝大家新年快樂，牛氣沖天！
新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。 從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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