樓市乾坤
曾被視爲行業顛覆者的共用工作空間，如今正成爲辦公樓市場的生力軍。隨著更多大企業進場，本地共用工作空間市場已從雨後春筍的萌芽時期，進入到群雄割據的戰國時代。
過江龍和本地姜誰更占優勢？價格戰是否一觸即發？小型業者的生存空間又在哪裏？
蓬勃發展的共用工作空間市場，不再只是小型業者百花齊放的園地。國際業者、房地産發展商甚至主權財富基金，都看中這個新興市場的潛力，通過強強聯手建立規模優勢。
來自美國的全球最大共用工作空間經營者WeWork去年底登陸新加坡，吹響進軍東南亞市場的號角。繼美芝路空間後，位于羅敏申71號的空間在下月6日開幕，再加上此前收購的本地業者Spacemob，WeWork在本地已有四個共用工作空間，未來至少還有六個空間即將開設。
WeWork的主要競爭對手、來自中國的優客工場（UCommune）也在新達城設立第二個空間。這家全球第二大共用空間業者，兩年前就與凱德集團（CapitaLand）合作在中國開設共用工作空間。凱德在本地的綜合項目福南，則被WeWork預租4萬平方英尺空間。
本地另一房地産巨頭城市發展（CDL）也與中國業者辦伴（Distrii）結盟，兩周前在共和大廈推出首個共用工作空間，總樓面達6萬2000平方英尺，是目前本地最大的共用工作設施。
過江龍本地姜正面交鋒
過江龍來勢洶洶，本地姜也氣勢如虹。
本地共用辦公業者JustCo本月中宣布，公司將與新加坡政府投資公司（GIC）和星獅地産（Frasers Property）共同投資1億7700萬美元（2億3800萬新元），擴大亞太市場版圖，目標是在2020年底時在區域經營100個共用工作空間。
據房地産咨詢公司高力國際（Colliers International）統計，截至去年底，中央商業區共有113個共用工作空間。WeWork和JustCo是市場占有率最高的兩大霸主。包括即將揭幕的空間在內，WeWork總面積33萬9000平方英尺，JustCo則是32萬2000平方英尺。
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫接受《聯合早報》訪問時說，目前本地54％的共用工作空間市場由WeWork、JustCo、Spaces、The Great Room和辦伴五大業者占據。他預計到明年底，首五大業者的市場占有率會增至75％。
根據共用辦公出版物Deskmag的調查，去年全球共有1萬5500個共用工作空間，同比增長28％。Deskmag預計，今年共用工作空間將增至1萬8900個，使用人數則從127萬增至169萬。
料出現更多整合與並購
分析師預計，隨著多家大型業者進場，本地共用辦公市場料將出現更多並購活動。
這一趨勢已經在國外顯現，WeWork上個月以4億美元收購中國業者裸心社（Naked Hub），讓它在當地的規模擴大一倍。優客工場今年來也接連並購四家中國業者，鞏固在大陸市場的規模優勢。
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻認爲，隨著市場邁向成熟，整合不可避免。
資金雄厚的國際業者比小企業更具競爭優勢，既有更多地點供租戶選擇，也能提供增值服務和多樣化産品。
JustCo創辦人兼總裁龔萬鑫說，市場整合剛剛起步，未來會愈演愈烈。“規模經濟效益將發揮更重要的作用。像JustCo這樣的大型業者，在租賃大規模空間時能獲得更有利的條款，也能滿足大型跨國公司的多地辦公需求。”
小型業者爭一席之地
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級總監李敏雯則認爲，雖然有更多業者進駐，但本地市場遠沒有飽和，短期內不會爆發價格戰。因此，業者面對的整合與並購壓力較小。
她說：“雖然大型業者間的競爭日趨激烈，但擁有獨特賣點的小型業者仍能存活並發展。”
如果說中央商業區的大型辦公空間猶如蒼天大樹，那位于實龍崗北部的The A11ey，就像一株不起眼的小草。但這個不過三房式組屋大小、僅能容納30人的空間，卻經常一座難求。
The A11ey創辦人卓君妮說，空間主要租戶是學生和自由職業者。“這附近有許多學校，這裏是學生們課余自習和討論功課的好地方。我們的價格也相當具有吸引力。和中央商業區動辄上百元的租金相比，The A11ey的每小時租金可低至2元。”
高力國際辦公服務部主管懷特（Duncan White）預計，大型國際和區域業者未來將引領共用工作空間市場，但小型業者也繼續占有一席之地，因爲他們可以滿足非主流租戶群的特定需求。
打造不可複制獨特優勢
隨著競爭加劇，業者們也使出渾身解數，打造不可複制的獨特優勢。
以WeWork爲例，除了經營共用工作空間，公司也爲企業客戶提供定制增建服務“Powered by We”，幫助客戶尋找、設計、改造和運營辦公空間，改善員工的工作體驗。
JustCo爲美國電信巨頭威瑞森（Verizon）打造並管理的亞洲創新中心，上周剛剛開幕。龔萬鑫說，越來越多大型跨國公司正尋求公司提供第三方管理服務，以便更有效地利用空間，並加強與起步公司聯系。
主打智能科技的辦伴，允許會員使用公司開發的智能手機應用軟件，預訂並使用空間內的各類設施。城市發展也將和辦伴攜手打造智能辦公和智能建築管理應用，目前正進行翻新的共和大廈，將成爲首個應用這套管理系統的建築。
優客工場則借助在中國的龐大客戶群，幫助有意海外擴張的中國企業入駐本地市場。近來區塊鏈熱潮興起，公司也在新達城空間設立區塊鏈中心，希望聚集區塊鏈創業者，打造活躍的創業社群。
中央商業區租金可上揚10％
優客工場創始人、董事長毛大慶說：“比起整合零散空間，共用工作空間更重要的作用是將人才彙集到一起，讓他們碰撞出更多的靈感和火花。”
仲量聯行預計，整體共用工作空間樓面將從去年底的210萬平方英尺增至今年底的300萬平方英尺，但在整體辦公樓市場所占比重仍然少于5％，預示著這一市場仍有廣闊發展空間。
李敏雯指出，如今多數中央商業區新辦公樓都將共用工作空間規劃在內，共用辦公業者也開始進駐商業園和購物商場。
她說：“這類空間有助于帶動辦公樓租金和租用率上揚，尤其是那些租戶已經遷往新辦公樓的較老舊建築。在共用辦公市場支持下，我們預計中央商業區甲級辦公樓租金今年可上揚10％。”