財經人語
周文龍
樓市降溫措施宣布當天，我白天正在跟進新加坡金融管理局局長孟文能周三的一席話，詢問市場人士政府下來是否會推出降溫措施呢？
受訪分析師都認爲，我國房貸仍處于良好水平，料政府短期內不會爲市場降溫。
沒想到，當天晚上7時許，我在回家途中，就接到通知——政府出台新一輪降溫措施了！
無疑地，政府這次的出手，令許多發展商措手不及，原來的銷售如意算盤全都打亂了。幾個發展商更趕緊開樓盤，結果吸引買家趕在措施生效前買房，一夜之內賣出超過1000個單位。
不少分析師也感驚訝，好奇政府爲何此時推出措施，有分析師還開玩笑說：“政府是不是在准備大選了？”
根據財政部、國家發展部和新加坡金融管理局的聯合聲明，本地房價過去一年快速攀升，如果不加幹預，可能會超越經濟基本面，導致樓市不穩定風險上揚。國家發展部長黃循財說：“我們要避免市場下來出現劇烈調整，因爲這可能産生市場失衡的後果。”
爲此，政府推出降溫措施，以確保房價漲幅與經濟基本面同步，以及家庭借貸的可持續性。
然而，他的這番講話，卻讓人産生疑問：樓市是否過于火熱，以至國人過度借貸已達到危險水平呢？
的確，私宅價格近期漲幅驚人，過去四個季度大漲9.1％，距離2013年第三季高峰，僅3.6％之差。
新私宅銷量也大增，5月份有1121個新私宅單位售出，比4月份多53.1％。
不過，這看似火熱的樓市，其實已開始有一些放緩迹象。
例如5月份新私宅銷量雖高，若總結首五個月表現，發展商賣出3434個新私宅單位，比去年同期減少約四成。
此外，私宅供應增加也造成一些項目面對競爭壓力。像實龍崗北的嘉和馨苑（The Garden Residences）和Affinity at Serangoon首個周末銷售，兩個項目加起來還賣出不到200個單位，市場買氣可說並不理想。
更重要的是，發展商爲了讓私宅總價處于買家可負擔範圍內，不斷縮小單位面積，所以私宅尺價雖漲，總價其實沒有顯著上揚。
目前，我國房貸同比增長約4％，雖比10年平均3.7％略高，但相比樓市過熱時期的雙位數增幅，房貸增長相對穩定。
如果對比房價和國人收入增幅，仲量聯行數據顯示，過去10年私宅價格指數漲幅17.4％，同時期家庭收入中位數增長則是68.3％。
換句話說，從長期來看，國人這10年收入漲幅仍高于私宅價格漲幅，並不存在房價漲幅遠超國人收入漲幅，以至市場面對失衡的風險。私宅買家也仍受總償債率（TDSR）等房貸限制，負債比率並沒有顯著上揚，依然處于他們可負擔的水平。
從這個角度來看，降溫措施，到底是降誰的溫？我認爲，政府這次出拳雖快且重，卻有些失准。
它雖針對發展商提高印花稅，令發展商標地更謹慎，土地價格不會狂飙，但它並沒解決發展商在成本高壓下，建造許多空間狹窄、生活質量差的“米老鼠”住宅的問題。
一些分析師認爲，這輪降溫措施會人爲地壓低樓市買氣，但發展商不會大幅削價，仍會繼續推出較小單位，而樓市也會像上輪降溫措施一樣，幾年後又開始火熱起來。
也許對政府來說，它預見全球金融風暴即將來臨，先動手把樓市熱情壓下來，同時調高了首付比率以降低國人負債率。
只是看到這些漏夜排隊買房的買家，我不知道這些措施究竟是幫了他們，還是害了他們。