以烏節路和武吉知馬爲主的第9至11區,向來是許多人心目中的高檔私宅黃金地區。
然而,隨著濱海灣和丹戎巴葛等新區的崛起,第9至11區傳統黃金地區的霸主地位開始出現動搖。
樓市乾坤
說到讓富人趨之若鹜的高檔私宅區,買家往往會聯想到的是烏節路和武吉知馬爲主的第9至11區。
然而,隨著現代生活形態的改變,以及濱海灣和丹戎巴葛等新區的崛起,第9至11區傳統黃金地區的霸主地位開始出現動搖。
根據利斯蘇富比國際房地産新加坡(List Sotheby’s International Realty, Singapore)的房地産報告,隨著城市景觀的不斷變換,一些傳統黃金地區的吸引力已漸漸消退。像第11區的紐頓和諾維娜,第二季私宅平均尺價同比增加7%至1613元,比同時期整體樓市漲幅9.1%來得低。
反觀一些新崛起的地區吸引許多買家,房價高漲,足以媲美傳統黃金地區。例如商業大樓密集的濱海灣吸引大批外國買家,過去一年房價上揚20%,平均尺價從去年第二季2087元,在今年第二季上升至2510元。這比烏節路地區高出5%,比第11區更高出超過五成。
另一個例子,則是美芝路在雙景坊(DUO)和風華南岸(South Beach)等項目的推動下,地區活力再現,第二季尺價同比上揚33%至1896元。
丹戎巴葛是另一個私宅價格走高的地區,今年第一季尺價較去年第二季高出12%至2059元。雖然該地區尺價在第二季下調至1874元,卻還是高于紐頓和諾維娜等地區。
第9至11區涵蓋烏節路、武吉知馬、東陵至諾維娜等地區。其中,第9區有烏節路、經禧和裏峇峇利等;第10區有武吉知馬、東陵和荷蘭路等;第11區則有紐頓和諾維娜等。
由于這三個地區有不少豪宅項目,並且吸引許多富裕和上流社會人士到此置業,因此往往被視爲私宅黃金地區。
利斯蘇富比國際房地産新加坡運營總監梁文豪接受《聯合早報》訪問時說:“傳統黃金地區向來被視爲新加坡私宅市場的皇冠寶石,但隨著不少新地區崛起,可成爲房地産投資者的另一個投資選項。”
烏節路:刺激因素少 魅力卻不減
世邦魏理仕研究部主管沈振倫則認爲,傳統黃金地區魅力仍在,高檔私宅霸主地位短期內也很難被取代。
他說:“從環境位置來看,第9至11區周圍有大使館、國際學校和購物中心,交通與設施便利,具有一定的地理優勢。更重要的是,本地永久地契項目越來越少,而它們主要集中在這三大區,所以這些傳統地區繼續對買家有極大吸引力。”
新加坡國立大學房地産研究院主任程天富副教授指出,黃金地區內一些較爲陳舊的共管公寓,房價漲幅明顯落後于整體樓市,無形中拖累黃金地區價格。
此外,黃金地區較少新項目推出,造成該地區缺乏帶動房價的刺激因素。
但他認爲,經禧和烏節林蔭道一帶近期有不少集體出售活動,外加蘇菲雅山地區下來也有一些私宅發展項目,一旦這些項目推出後,必然會刺激黃金地區的房價。
數據顯示,今年迄今第9區和第10區有超過13項集體出售,總值超過38億5000萬元,這包括經禧峰(Cairnhill Heights)和位于烏節林蔭道(Orchard Boulevard)的柏園(Park House)。
蘇富比報告指出,第9區私宅尺價第二季同比上揚19%至2384元,主要是瑪庭豪苑(Martin Modern)、銀峰(New Futura)和合力路(Hullet Road)8號等新項目銷售所推動。
相對而言,第11區過去三年只有6 Derbyshire和Newton 26這兩個新項目推出,交易活動較淡靜。
商業區:集工作居住玩樂“三合一”
盡管第9至11區在高檔私宅市場仍占有優勢,分析師坦言,隨著集工作、居住與玩樂于一體的生活方式普遍起來,位于中央商業區的私宅項目將吸引買家,構成另一個黃金地區。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部董事王德輝說:“濱海灣、丹戎巴葛和美芝路都位于市中心,爲喜歡住在城市裏的人提供許多便利,包括靠近工作地方、交通樞紐和娛樂休閑地區等,讓這些人感覺生活更多姿多彩。”
他指出,相對于烏節路地區以家庭爲主,商業區私宅住戶以外派人員爲主,包括單身者或年輕情侶和夫婦。
對程天富而言,商業區也是高檔私宅區這概念並不新奇,事實上,在紐約、倫敦、東京和上海等國際大都會中,最昂貴房子往往都是位于市區中央。
他說:“在外國,上班族能接受商業辦公和居住環境同在一棟大廈內,並且很早開始發展包含住宅和辦公樓等元素的綜合項目。”
“在新加坡,我們過去比較習慣把辦公地方和住家分開,不喜歡住在商業區裏。不過就現在在家辦公概念逐漸普及化,住家和工作場所界限越來越模糊,一些人開始關注商業區的私宅項目。”
一直以來,新加坡商業區以辦公樓爲主,在約10年前,商業區內開始出現像濱海舫(The Sail@Marina Bay)和濱海灣居(Marina Bay Residences)等私宅項目。這些新項目強調“融合工作、生活和玩樂于一體”的生活方式,受到買家歡迎,促使商業區成了高檔私宅林立的另一個黃金地區。
商業區較受矚目的新私宅項目有濱海盛景豪苑(Marina One Residences)、華利世家(Wallich Residence)和風華南岸府(South Beach Residences)。濱海盛景豪苑位于濱海灣地區,有兩座大樓,公園大樓已售出超過九成,平均交易尺價爲2340元,花園大樓在數星期前推出,尺價從2400元起跳。
華利世家位于丹戎巴葛,尺價介于3000元和4000元。風華南岸府預計今年推出,市場人士估計該項目尺價從3000元起跳。
瀕水私宅:發展潛能大 或是未來黃金區
展望未來,分析師預測,南部瀕水地區(Greater Southern Waterfront)提供獨特的瀕水生活方式,具有巨大發展潛能,可能是未來的黃金地區。
南部瀕水地區是市區重建局在2014年發展總藍圖下提出的構想,主要是市區港口業務遷出後,南部地區將騰出1000公頃的土地。整個南部瀕水地區的海岸線長達30公裏,土地面積相當于三個濱海灣地區,可能規劃成建有住宅、商業、文化及娛樂設施的地方。
沈振倫指出,吉寶灣(Keppel Bay)和聖淘沙升濤灣(Sentosa Cove)附近私宅位于南部海岸線,擁有動人海景,提供不同于烏節路等傳統黃金地區的生活,一向來吸引不少買家。南部瀕水地區有著相同優勢,有可能發展成像吉寶灣和升濤灣一樣的優質私宅區。
程天富也認爲,南部瀕水地區面積龐大,可起著更大規模效應,甚至對吉寶灣和升濤灣私宅起著提振作用。
他說:“要成爲黃金地區,你不僅要有許多便利設施,還必須達到一定規模。在政府規劃下,南部瀕水市區無疑有著設施和規模優勢,發展可能性更大。”