凱德集團（CapitaLand）上星期一宣布，它將以109億元收購淡馬錫控股的子公司星橋騰飛（Ascendas-Singbridge），一躍成爲亞洲最大的多元化房地産集團，並晉升全球10大房地産投資管理公司之列。
套用中國的用語，這筆交易可說是“強強結合”。在收購完成後，凱德集團管理的資産總值將超過1160億元，資産類別涵蓋物流／商業園、工業地産、服務公寓／酒店、辦公樓、購物商場和私宅，而覆蓋的區域將拓展到32個國家的180多個城市。
不過，這項收購也加重凱德集團的債務負擔，並攤薄它的每股淨資産價值。
在109億元的收購價中，其中60億元是支付給淡馬錫控股，而其余的49億元是承接星橋騰飛的債務以及少數權益。
凱德將通過貸款籌集30億元，以現金方式支付給淡馬錫控股，而其余的30億元則以發行新股的方式償付。因此，這項收購意味著凱德集團的債務將增加79億元，而淨債務率（淨債務與股本比率）將從0.51倍提高至0.72倍。
凱德集團是以星橋騰飛的淨資産值，收購後者的房地産。它也根據市價收購騰飛旗下三個REIT的股權，並以8億元支付騰飛的資産管理公司以及商譽。但凱德集團則將以低過資産價值的作價，發行新股給淡馬錫控股。凱德集團的賬面淨資産是4.49元，而新股的作價則是3.5元。在發行總值30億元的新股給淡馬錫控股後，凱德集團的每股淨資産將降低至4.31元。淡馬錫控股在凱德集團持有的股權，將從40.8%提高至51%。
對小投資者有兩層意義
對于小投資者而言，這項收購有兩層意義：一是淡馬錫控股旗下上市公司的整合；二是凱德集團將通過積極的資本循環，削減債務。
淡馬錫控股是政府投資公司，在本地股市直接持有控制股權的公司約有10家，包括凱德、星展集團、新電信、新航、吉寶企業及勝科工業。
它也通過這些上市公司間接持有多家公司的股權，例如新航持有新航工程的控制權、勝科工業是勝科海事的大股東，以及吉寶企業在第一通（M1）持有股權。此外，它也通過全資子公司持有上市公司股權，例如新加坡科技電信媒體是星和（Starhub）的大股東。
在淡馬錫控股旗下的上市公司中，有不少在業務上有重疊，相互競爭。然而，天下大勢，分久必合，合久必分。其實，凱德集團是百騰置地與發展置地在2000年合並的産物。
此外，在2015年，淡馬錫控股與裕廊集團達致協議，促成星橋與騰飛的合並，也將盛邦國際咨詢與裕廊國際合並成爲盛裕控股（Surbana Jurong）。
淡馬錫旗下公司會否整合？
隨著凱德集團的大手筆交易，淡馬錫控股旗下的吉寶企業及勝科工業是否會整合，而淡馬錫控股直接或間接持有的三大電信公司是否也會重組股權結構？
另一方面，淡馬錫控股全資子公司楓樹投資（Mapletree Investments）的業務與凱德集團相近，資産規模也旗鼓相當，兩者是否也會強強結合？
其次，在收購星橋騰飛後，凱德集團的債務顯著提高。在2020年，它的債務達約75億元。凱德集團表明，雖然債務提高，但這不影響股息派發額。
此外，它也無須發行附加股籌錢。它將通過擴大留存盈利以及資本循環的方式，將2020年的淨債務率降低至0.64倍。它預計，集團每年將減債30億元。
這意味著凱德集團接下來在資本循環上，將有更多更大的動作。這包括將資産證券化，如設立新的REIT，或是將資産注入旗下的私募基金或現有的REIT。在收購星橋騰飛後，凱德集團將有八個上市的REIT以及23個私募基金。
這讓凱德集團在資産轉移以及資本循環上，有更大的靈活性。此外，有分析師也認爲，凱德集團可能將一些相同業務的REIT 合並，以獲得更高的估值。
凱德集團晉升亞洲最大的多元化房地産集團，可發揮規模效應，並增強競爭力。不過，對于凱德集團的小股東而言，關鍵是凱德集團的資本管理以及管理層執行整合的能力。
對于REIT的投資者而言，凱德集團與旗下的REIT之間進行的資本循環以及REIT的整合，是否意味著這些REIT將更頻繁地發行附加股或以折扣價私下配售新股籌集資金，從而攤薄股息收益？
盡管如此，凱德集團這次與淡馬錫控股的交易，對本地股市是個利好因素。市場期待淡馬錫控股對旗下的上市公司，推出更多的企業動作，而凱德集團積極的資本循環計劃，都有助于激活股市。