周文龍
張耀華是Macly集團創辦人，1987年創立公司，當時年僅26歲。2004年，張耀華在本地開啓鞋盒公寓風潮，在八年間推出20個項目、超過1000個鞋盒單位。
如今，Macly在本地已發展超過40個私宅項目，共計超過2600個單位。
鞋盒公寓在本地樓市一向不乏買家問津，每當有項目推出，這類面積較小的單位總是最搶手。
然而，鞋盒公寓風潮的引領者Macly集團董事經理張耀華（58歲）卻認爲這股風潮可能已慢慢消退。如果給他選擇，他會再三考慮是否要建鞋盒公寓。
張耀華日前首次接受《聯合早報》專訪時說：“我只能說鞋盒公寓風潮可能已經過去。這類房子還是有人要，但供應和限制多，不容易賣出，而且很多人對生活的要求提高了，覺得這類房子不好住……簡單地說，就是現在市場不需要了。”
張耀華是Macly集團創辦人，1987年創立公司，當時年僅26歲。如今Macly在本地已發展超過40個私宅項目，共計超過2600個單位。
由于作風低調，張耀華過去30多年未曾在媒體上曝光，公司也沒有在本地上市，因此名氣相對不響亮。
不過，熟悉“鞋盒公寓”這一類型住屋的行內人士和買家，對他和Macly集團並不陌生。
屢創最小單位紀錄
2004年，張耀華在本地開啓鞋盒公寓風潮，在八年間推出20個項目、超過1000個鞋盒單位。
他在2004年推出的鞋盒公寓Mackenzie 138，最小單位只有431平方英尺，面積不到四房式組屋的一半，售價卻超過33萬元。但項目依然大賣，一個月內全部出清。
隨後，他又推出SOHO 188、Suites 123、Suites@Owen等項目，大多單位面積小于500平方英尺，像SOHO 188更創新“小”，最小單位388平方英尺。
約七年前，他推出位于山景道的Natura@Hillview，又打破本地最小紀錄，三臥房單位面積爲635平方英尺，比壁球場還小，只比五個停車位略大。
說到當時鞋盒公寓熱潮，張耀華略帶自豪地說：“我剛推出鞋盒公寓時，不少業內人士都笑我，說這類單位這麽小，誰會買來住？結果事實證明，這類公寓最受買家歡迎。因爲它的總價低，多數買家都負擔得起。”
張耀華推出的鞋盒公寓大賣後，發展商紛紛跟風，開發這類項目，導致鞋盒公寓市場以驚人速度增長。
2008年，發展商只賣出275個鞋盒單位。到了2012年，鞋盒單位銷量卻增加近九倍至2709個單位。
鞋盒公寓賣得紅火，讓時任國家發展部長許文遠擔憂。他曾公開指出，新加坡的房子應該是“溫馨、舒適、寬敞”，“絕不能小到讓人得幽閉恐懼症”。
爲避免發展商建造過多鞋盒公寓，政府在2012推出新措施，限制中央區外非有地私宅發展項目的單位數量。
去年，政府又宣布新指導原則，私宅單位平均面積從至少70平方公尺（約753平方英尺），提高到至少85平方公尺（約915平方英尺），小型單位數量減少約18％。
目睹鞋盒公寓市場這10多年來的變化，包括發展商被指責爲了牟利而降低住戶的生活品質，張耀華有點無奈地說：“我們當初推出鞋盒公寓，出發點是要打造廉價私宅，讓每個人都買得起。後來這類項目變成風潮以至泛濫，到底是對是錯，我始終覺得應該由市場去決定。”
他坦言，鞋盒公寓仍有需求，不過現在市場限制多，而且有供應過剩的現象。整體而言，昔日鞋盒公寓大賣、好賣的“美好時光”已經消逝。
張耀華不僅開啓鞋盒公寓風潮，他發展的項目往往也走“袖珍”路線，項目規模一般少過100個單位。例如，他正在發展的七個私宅項目，包括直落古樓的FiveNine、芽籠30巷的33 Residences，以及裏峇峇利路的The Iveria等，都少于100個單位。其中，FiveNine僅有15個單位。
大有大做小有小做
在當前市場邁向“以多取勝”，不少發展商推出超過1000個單位的霸級項目時，張耀華這種做小做精，“以少取勝”的做法，無疑跟市場趨勢背道而馳。
不過張耀華相信，大有大做，小有小做，做小做精有時也能變大變強。
他說：“發展大規模私宅項目，或許能取得更好的規模效應，有更完善的配套設施，但成本和銷售壓力也大。反觀小項目，雖然布局規模無法達到大項目的水平，但成本較易掌控，也比較容易賣出。”
張耀華認爲，如今買家口味已趨向多元化，並非每個人都喜歡住在數百個單位的大型項目中，有些人就傾向選擇小型項目，享受私密和幽靜的感覺。
涓涓細流彙聚成汪洋大海，點滴汗水澆灌出累累碩果。張耀華發展的項目規模雖小，但累積起來卻是不小的數目。單是去年上半年，他在集體出售市場買下三塊地皮，投資額超過1億2800萬元，包括以7200萬元買下第九區的Riveria Point，重新發展成高檔私宅項目The Iveria，預計今年9月推出。
他現在發展的七個私宅項目，共有超過250個單位，總發展額達3億6400萬元。
隨著新加坡的房地産市場出現飽和迹象，張耀華近年開始往海外發展。
幾年前，他和本地發展商樂斯太平洋（Roxy-Pacific）一起在吉隆坡開發綜合發展項目The Colony by Infinitum。
該項目共有723個住宅單位和31個商業單位，預計明年完工。目前，住宅單位已賣出超過六成。張耀華有信心，憑借吉隆坡市區的優越地點，這個項目能繼續吸引買家。
他也看好本地私宅市場，認爲只要有耐心，還是能在本地市場尋得優質地皮。不過現階段他會側重于發展和賣出手上的七個項目。
張耀華笑說：“我們的胃口或許不大，不過怎麽說都得先消化這些項目，因爲消化不良可是要進醫院的。”
華中校訓教他學習自強
張耀華“做小做精”的企業理念，跟他的成長背景有密切關系。
他是典型的“華中人”，中學和高中時期就讀于華僑中學和華中初級學院，小學在南洋小學念書。
他告訴記者，每次經過華中校園，看到“學以致用，自強不息”的校訓，他就不禁思索這兩句話的意義。所謂學以致用，該學什麽東西才有用呢？自強不息中的強，指的又是哪方面的強項呢？
“尤其是學校裏高手如雲，身邊同學都是會考狀元或未來總統獎學金得主之類的，我很清楚自己的能力遠不如他們。如果我要脫穎而出，或許就不能走到大公司或政府部門上班的尋常道路，必須冒險嘗試另辟蹊徑。”
中三那年，張耀華有一次到朋友家過夜，發現朋友家境富裕，住在豪華洋房裏。原來朋友父親是一名發展商，雖然學曆不高，卻在房地産界撈得風生水起。
這激發他的理想，立志要成爲房地産發展商，跟他朋友父親一樣“賺很多的錢”。
張耀華家裏有六個兄弟姐妹，他排行老四。他父親曾是建築工程師兼經理，負責本地中國銀行的建設工程，後來開設油漆刷子廠。但由于面對其他業者競爭，事業陷入低潮。
爲了幫補家用，張耀華的媽媽開了“家庭工廠”，供應包裝好的點心與面條等給超市。中學和高中時期，兄弟姐妹每個周末都得幫媽媽。
張耀華說，那段日子雖然辛苦，但也加強了他的韌性，對他後來的待人處事都有深遠影響。
服完兵役後，張耀華在新加坡國立大學就讀土木工程系，接著到銀行工作了兩年半，1987年到美國密西根大學修讀工商管理碩士課程。
這個時期，他做了人生中的重大決定，向父親借了30萬元購買如切的一塊地皮，把它發展成三所房子。
張耀華說，1985年新加坡經濟剛穩定下來。由于七大工業國決定把日元推高，他預判這會迫使日本向外投資，因此認爲這是投資房地産的最佳時機。
不過，張耀華並非含著金湯匙出生的孩子，事實上他跟父親借來的30萬元“鐵”湯匙，是父親抵押房子借來的錢。
提起往事，張耀華含淚略帶激動地說：“我很感激父親和兄弟姐妹對我的支持，因爲一旦我投資失敗，家人可能就無家可歸了。
幸好張耀華後來順利售出三所房子，跟著又以利滾利，購買兩塊總值200萬元的地皮，建了11所房子，並以每所42萬元的價格賣出。
1990年，他買了來益路（Lloyd Road）的一家酒店，這個項目給他帶來穩定回報，資産價值不斷上揚，成爲他至今最滿意的投資項目。
上述項目的成功，令張耀華信心大增，爲他後來的房地産事業奠定基礎。他也得以把30萬元歸還父親。
吃一塹長一智
人的一生不可能一帆風順，總會遇到坎坷和波折，張耀華也不例外。
1997年亞洲金融風暴爆發前，樓市前景一片大好，張耀華跟風以高價買了兩幅地段開發有地住宅，沒想到樓市忽然崩盤，他只好忍痛虧本賣出這些房子，損失了350萬元。
幸好，他之前收購的來益路酒店，收入回報相當穩定，抵消了龐大虧損的沖擊。
這個慘痛經驗讓張耀華深刻體會到——天有不測風雲，有時人算不如天算。失敗不一定是成功之母，有志者，事也未必竟成，唯有找對“方向”，才有希望。
他也意識到，做生意不能盲目跟風，有時應該逆向思考，市場火熱時要避開，市場疲弱時可能存在商機。
2008年全球金融危機降臨，張耀華並沒有受到顯著影響，因爲他早在危機前賣出所有項目。當樓市大幅下滑時，他以低價買入地皮開發項目，然後在樓市好轉時賣出，從中又賺了一筆。
張耀華的來益路酒店不僅幫他渡過經濟難關，現在也成了Macly企業傳承的重要資産。
約六年前，張耀華的大女兒張憶文開始協助經營這家酒店。當時年僅23歲的她，將酒店翻新，重新打造成精品酒店品牌Lloyd’s Inn，結果酒店形象和業務顯著提升，獲得多個獎項的肯定，包括在2016獲新加坡旅遊局的最佳行銷點子獎。
如今，Lloyd’s Inn業務擴大，去年在印度尼西亞峇厘開設酒店，下來也計劃在吉隆坡、日惹（Yogyakarta）和普吉島等地開設酒店。
張耀華說，Macly集團下來的發展重點是住宅和酒店。他笑說：“我現在是幫孩子打工，幫她們搭建平台，讓她們學以致用。”