就勢
論市
許麗卿
別因爲大股東的爭端而忽略了對聯合工程這只“金母雞”的關注，讓它原地踏步，
到頭來就會扼殺了“金母雞”下金蛋的能力，這不僅會損害公司的利益，也對小股東不利。
最近到羅撥申道（Robertson Walk）附近一帶閑逛，不經意間走進了UE square Shopping Mall 。對這個商場的第一個感覺是“空曠、幽靜”，但發現商店冷清，人流不多。
舊地重遊，當下對商場的格局和零售組合沒有驚喜。環顧商場，條件頗爲優越，但不知是否是因疏于經營而使到整個商場顯得沒人氣？盡管我喜歡這個商場的幽靜，但我更擔心業主如何維持經營，它可是聯合工程（United Engineers）集團房地産資産中皇冠上的寶石啊！
UE Square Shopping Mall是聯合工程集團發展的旗艦綜合項目UE BizHub CITY中的一個購物商場。綜合項目除了這個購物商場，也包括一棟辦公樓和服務公寓，組成了一個具有特色的地標建築。
我還記得，十多年前，這個位于裏峇峇利和克裏門梭大道之間黃金地段的地標建築，因爲距離烏節路只有很短的車程，加上擁有豐富多彩的娛樂設施和時尚生活服務，當時很受追求平衡工作和生活的白領和外籍人士的歡迎。
如今，與附近一帶不斷翻新提升的建築相比，這個被視爲集團最有價值的資産就顯得在原地踏步，不能與時俱進，也失去競爭力。
股東持續上演股權爭奪戰
最近重建的“福南”（Funan）或許是它的一大競爭對手。福南原來是零售商場，但重建後的福南已是一個綜合項目，不僅有零售商店和辦公樓，還包括了服務公寓的住宅元素，對象鎖定在千禧世代族。
另一個勁敵恐怕就是在其對面的亮閣（Liang Court)了，凱德集團和城市發展攜手以4億元買下它，准備爲這個久已失修的房地産進行大整修，爲該房地産增值。
當同行都在忙著爲資産進行提升增值時，聯合工程卻顯得相對“安靜”，這幾年來，印象中它好像沒有什麽大動作，有的是兩大股東持續上演的股權爭奪戰。
本月初，聯合工程董事會宣布它的子公司維信集團（WBL），以每股2.58元私下配售所持有的3.41％聯合工程股權給沒有披露身份的多個第三方。此舉引起聯合工程第二大股東豪利控股執行主席兼總裁陳積光的不滿，並公開指責聯合工程董事會的企業治理不透明，以及沒有爲聯合工程的小股東爭取最好的賣價。他也指出，聯合工程現金充裕，更是業內數一數二擁有最低負債率的發展商，沒有必要通過售賣庫存股集資。
在股權爭奪戰中，3.41％的股權舉足輕重。如果這批股權落入持有聯合工程超過30%的大股東仁恒置地財團的友好陣營，將影響股權結構的格局。
豪利控股作爲持有聯合工程超過20%股權的第二大股東，提出這樣的指責，也算是代表了聯合工程小股東的心聲。聯合工程對這次售股行動所提呈給新加坡交易所的公告內容，完全沒有說明是售賣哪家子公司所持有的股權，甚至是哪只股、買方的身份更是只字不提，讓人覺得這次售股充滿神秘感，也讓許多小股東覺得自己的利益沒有受到保護。
陳積光也不滿售股是在豪利不知情的情況下進行。陳積光曾在聯合工程去年的股東大會上向董事會提出，若集團日後有意出售股權或附加股，要求董事會知會豪利控股，因它深知聯合工程所存在的價值，所以有意增持股權。陳積光說，若聯合工程這次售股有通知豪利控股，公司會出更高價錢。
對此，聯合工程集團董事經理陳志強的回應是，這次售股沒有通知豪利控股是爲了避免一場利益方交易。
其實，新加波市場之小，聯合工程的三大股東（仁恒置地、鵬瑞利置地、豪利控股）都各自在本地發展房地産業，無可避免地會遇到可能發生利益方交易或利益沖突局面。這是個值得探討的問題，但最重要的是最終是否能爲大小股東爭取到最大的利益。
若豪利肯出高于每股2.58元的價錢，即使出現了利益方交易，相信仍可以妥善處理，並且及時對所有大小股東交代。
記得去年2月一幅位于榜鵝蘇芒徑的執行共管公寓政府土地招標，仁恒置地和聯合工程就各自組財團競標。雖然最終雙方都沒有成功標得地段，但卻體現了母公司和子公司同時競標一個項目時，即便當中可能有潛在的利益沖突，但最終仍必須以各自大小股東利益爲優先考量。
聯合工程創辦于1912年，至今是本地屈手可指的百年企業。早期，集團以工程技術揚名四方，後來經過多輪的業務改革，涉及的業務包括造船、建築、分銷、貿易等多個領域，可說是對新加坡經濟轉型有所貢獻的企業先驅。到了上世紀80年代，集團把位于裏峇峇利一帶的一排辦公室店屋，重新發展成我們今天熟悉的UE BizHub CITY，也因此進軍本地房地産業。
房地産業務一度做得有聲有色
進入千禧年，聯合工程在房地産業有更大的作爲。基于有遠見和企業精神，集團是進軍樟宜商業園和緯壹等地區進行項目發展的先行者之一。因此，集團屬下的房地産資産組合在短短幾年內迅速增強，涵蓋辦公樓、零售和酒店及服務公寓。
當時的房地産業務確實做得有聲有色，公司股票一度飙升到4元以上的水平。直到2013年，當時的大股東華僑銀行收購了維信集團，也因此繼承了維信五花八門的業務。
收購維信集團之後，聯合工程卻突然成爲其他公司的收購目標，下來的幾年就陷入無心戀戰的窘境。2017年，仁恒置地與鵬瑞利組成的財團以每股2.60元全面收購聯合工程，豪利以更高的價格在市場吸購聯合工程股票，導致前者的全面收購失敗。從此，雙方即展開了沒完沒了的股權爭奪戰。仁恒與鵬瑞利的財團成了聯合工程新的大股東。易手後的聯合工程，似乎沉寂下來。
集團2014年因結合了維信的業務，營業額迅速飙升到32億元，但過後因爲沒有進行任何發展項目，再加上爲了簡化公司多元業務，加速脫售龐大非核心業務，導致後來的四年，營業額迅速縮水，直到上個財政年取得大約3.7億元營業額，僅是五年前的約十分之一。同樣的，集團淨利也從2014年的1.2億元，逐年下降到去年的5500萬元。
盡管集團的淨利可觀，但不難發現淨利大半來自房地産資産的租金收入和一些非營業收入，例如脫售所取得的一次過收入。換句話說，集團這四五年來都在原地踏步，缺乏新增收入來源。
豪利控股積極想在聯合工程董事會爭取一席之位，自有其原因。豪利和聯合工程的房地産商業策略其實不謀而合。因此，豪利或許對聯合工程有一種英雄重英雄的情懷。其實，兩者都是以在本地開發公寓項目爲主，再由酒店、工業廠房、辦公樓爲主的本地房地産資産組合貢獻經常性收入。
租金收入多年來呈下滑趨勢
如上所述，UE BizHub CITY的競爭力堪憂，聯合工程位于亞曆山大和宏茂橋的工業園，以及位于緯壹的商場前景也值得關注，三者規模都不算小，但出租率並不理想，這也導致租金收入多年來呈現下滑趨勢。
爲何聯合工程近年在管理這些優質的房地産方面顯得如此乏力或沒有效率？租金收入可說是集團的主要收入來源，爲去年集團淨利貢獻了幾乎九成多。豪利多年來在房地産業的經驗和沖勁，或許有助于聯合工程重現昔日光輝。
百年企業聯合工程可是一只會下金蛋的母雞，公司管理層應該加以愛惜，如果董事會可以爲旗下的資産進行增值，它將可以持續爲公司帶來收入，爲大小股東增進價值。別因爲大股東的爭端而忽略了對這只“金母雞”的關注，讓它原地踏步，到頭來就會扼殺了“金母雞”下金蛋的能力，這不僅會損害公司的利益，也對小股東不利。