投資理財
不少投資者逐漸意識到，大多數發達國家似乎陷入了低增長、低通脹和低利率的怪圈。雖然2015年底美國聯儲局開啓了美國利率正常化進程，但如今卻似乎在緩和這一進程，在最近7月份的會議上，聯儲局采取“預防性”降息，主席鮑威爾（Jerome Powell）稱此次降息爲“周期中段調整”。其他幾大央行則繼續將政策利率維持在曆史低點，希望待經濟進一步改善後再開啓利率正常化。
雖然低利率環境導致高回報投資機會難求，給投資者在金融市場的資金部署帶來了挑戰，但同時也爲主動型房地産投資策略創造了契機，讓它能在投資組合中發揮更爲突出的作用。
房地産投資策略可分三類——核心、投機和增值。核心型策略風險相對較低，回報主要來自長期租約。投機型策略投資的項目風險較高，需大量運用杠杆或承擔發展風險，因此回報的不確定性更高。
根據房地産周期調整策略
增值型投資者采取中間路線。與投機型投資策略一樣，其目標是通過資本增值創造更高回報。但增值型投資策略的一個典型特征是主動管理，如出租空置空間、優化租約，以及通過翻新改造來調整房地産項目的定位。
在我們看來，不論是宏觀環境還是房地産市場發展趨勢，都有利于增值型投資策略發揮用武之地。我們也認爲，成功的投資者也需要根據房地産周期，來調整自身投資策略。
新加坡房地産市場有著鮮明的周期性。在市場上升周期中，租金快速上漲；而當市場進入下行周期後，租金通常會大幅回落。目前新加坡市場已經全面複蘇。2019年一季度優質寫字樓實際租金同比漲幅超過了13% ，其中濱海灣地區（Marina Bay）租金漲勢尤爲突出。雖然增速會有所放緩，但預計未來兩年寫字樓租金漲幅仍可保持在10%以上。
然而，如果投資者希望采用主動投資策略，現在開始部署或許會錯過本輪周期，因爲業務計劃的實施需要三年到五年的時間。對投資者而言，在全球範圍內開展多元化投資是更爲謹慎的策略選擇。
雖然兩年前我們曾建議東南亞地區的投資者利用歐洲資産實現投資多元化，但目前我們認爲，房地産投資策略應以全球化資産配置爲重點。除了歐洲以外，增值型投資還應包括亞太以及美國的部分城市。
與此同時，我們堅信價值型投資的必要性。房地産市場的價值型投資在很多方面有別于金融資産的價值型投資。首先，要確定具備資本增值潛力的總體和個別區域。其次，要對每個地産項目進行單獨分析。能否准確預測地産項目的未來成本和租金潛力，是發掘具備真正投資價值的機會、判斷其潛在增值空間的關鍵。
最後，須確保方案能在預算內按時實施和落實。切實有效的資産和現金管理、融資和建築領域的專業知識，對于確定擬議策略能否成功實施至關重要。
東京首爾墨爾本值得關注
美國（波士頓、西雅圖）、歐洲（柏林、慕尼黑、巴黎、英國區域中心），以及亞太（東京、首爾和墨爾本）部分辦公樓市場持續供應短缺，爲投資者主動出擊，通過資本支出、租約優化和空置管理調整地産項目的定位，提供了良好的契機。
此外，需求還獲得靈活空間和共享辦公這一結構性發展趨勢的支撐，Regus和WeWork等辦公空間解決方案供應商的崛起說明了這一點。
從市場整體投資前景和子市場改善情況來看，有三個主要城市值得關注。
首先是東京。由于新建項目有限，加之優質空間需求旺盛，東京的空置率僅略高于1％，正處于幾十年以來的最低水平。在這樣一個低供應環境中，由于我們預計租金將進一步上漲、零利率也將持續保持，這意味著租戶和投資者對再定位房地産項目的需求會非常巨大。澀谷有望成爲東京市場相對變化的受益者。
其次是首爾。不論是韓國國內投資者還是海外投資者，都對首爾的寫字樓表現出了濃厚的投資興趣。但是，由于上述投資者多以核心型策略爲主，我們認爲增值型策略具備市場機會。江南子市場是我們關注的重點。
最後要提到的是墨爾本。在強大的人口因素和多元化行業構成的推動下，我們預計未來五年墨爾本寫字樓租金將持續上漲。此外，我們認爲墨爾本是未來10年澳大利亞發展前景最好的城市。預期的租金結構性上漲趨勢會爲以房地産項目重新定位爲目標的投資策略提供肥沃的土壤。
著重強調幾個具體城市的同時，我們依然贊成在全球範圍內的多元化投資。將不同地區所采用的不同策略相結合，而非專注于單個利基市場，可爲投資者帶來更高的風險調整回報。
（作者是瑞信資産管理全球房地産部
全球房地産研究組主管）