周文龍
近年來，不少大型購物商場展開翻新或醞釀轉型，以應對電子商務崛起所帶來的競爭壓力。
盡管有商家申訴這些翻新計劃導致商場冷清，店面生意慘淡，但受訪的分析師和商場運營商指出，購物商場翻新往往能提高人流量，對商場管理公司或租戶其實是“雙贏”。
面對電子商務所帶來越來越大的競爭壓力，同時要滿足顧客的購物需求以在零售業中保持競爭力，許多購物商場近年都進行大整修。
例如，位于克拉碼頭的亮閣（Liang Court)，以及湯申路上段的湯申大廈（Thomson Plaza）等，最近便醞釀商場轉型或展開翻新計劃。
有商家對此大吐苦水，申訴這些翻新計劃導致商場更冷清，店面生意慘淡；然而，受訪分析師和商場運營商認爲，購物商場進行翻新，往往能提高商場人流量，對商場管理公司或租戶來說，都是“雙贏”。
購物商場須與時俱進
他們指出，購物商場翻新，或許給零售租戶帶來短期陣痛，但長期卻有助于提高商場活力，改善租戶生意。
反之，如果租戶因擔心生意短期內受影響而不支持翻新計劃，商場將會跟不上時代步伐，無法吸引顧客，導致生意進一步下滑。
高緯環球東南亞研究部主管李敏雯接受《聯合早報》采訪時指出，伴隨著電子商務崛起和消費習慣的轉變，購物商場必須不斷與時俱進，包括作出必要翻新，爲消費者提供多樣化品牌和購物體驗。
她以最近重新開業的綜合項目福南（Funan）爲例指出，經過三年重新發展後，商場重煥生氣，人氣鼎盛。
福南是凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）旗下的商場之一，原本以售賣電腦和其他電子産品的商店爲主。由于越來越多消費者在網上購物電子産品，該信托三年前宣布進行重新發展計劃，將商場轉換爲結合零售店面、辦公樓和服務公寓的綜合項目。
重新發展前，福南的租用率爲95.3％，總收入達3350萬元；重新發展後，福南于6月28日開業，總樓面面積增加85％，整體租用率卻達96.1％，並在短短三天內取得90萬元收入。
在李敏雯看來，福南的例子說明妥善管理的零售商場，仍然繼續吸引零售租戶。“重要的是，福南利用了傳感器，數據分析和各類新科技系統，可說是未來購物中心的完美典範。”
零售業應以“萬變”維持吸引力
《聯合早報》訪問了數家管理購物商場的零售業者，他們也強調翻新購物商場的必要和長遠利處。
凱德新加坡商用董事總經理張通興受訪時說，零售業瞬息萬變，凱德采取積極主動戰略，通過資産提升計劃（Asset Enhancement Initiatives）和更新租戶組合等，不斷重塑商場，以維持商場吸引力。
他舉例，公司幾年前將Iluma重塑爲Bugis+，商場人流量從每月約30萬人次，激增五倍至180萬人次，許多租戶業務顯著提高。又例如凱德另一個商場獅城大廈（Plaza Singapura），打造結合實體與數碼體驗的多品牌時尚店NomadX，也引起積極回響。
同樣在市區內的新達城購物中心（Suntec City Mall）也在2012年展開爲期三年的翻新工程，分三階段展開，直到2015年才全部完工。
當初，這項翻新工程曾引來不少租戶投訴，甚至餐館因經營不下去而在租約期滿前停業。不過翻新工程結束後，新達城吸引不少大型連鎖店和國際品牌進駐，帶動其他商家的生意。
著名咖喱魚頭餐館“Muthu’s Curry”是新達城的老租戶，自2006年便進駐這商場。
負責餐館運營斯裏尼瓦桑（A.Srinivasan）說，2012年商場裝修的六個月期間，餐館收入減少約35％，不過“短暫痛苦帶來的是更長期幸福”。裝修後，餐館生意明顯增加，本來平日只有四分之一座位是坐滿客人，現在160個座位卻有至少四分之三坐滿客人。
實體店仍占有一席之地
新達城購物中心管理公司新達信托（Suntec Reit）指出，翻新工程結束後，購物中心2016年的人流量同比增加16.1％，全年達到近4000萬人次。商場租用率和營收也提升，分別從2012年的97.6％和8730萬元，提高至2016年的97.9％和1億2150萬元。
新達信托管理公司總裁鍾奇雄說：“雖然電子商務已廣泛流行，但實體店仍占有一席之地。我們看到越來越多地網店在商場開設實體店。所以，業主和零售商必須創新，探索吸引購物者的新方法。”
他指出，新達城最近就針對家庭消費者引進室內活動樂園Superpark。商場也配合《複仇者聯盟：終局之戰》（Avengers: Endgame）上映和足球隊曼聯（Manchester United）訪新而舉辦了相關活動，增加商場人氣。
管理者應多溝通 以了解租戶需求
商場翻新工程時期，不時會造成一些不便，導致商場人潮減少，商場生意量下降。
對此，星獅地産新加坡零售物業主管林道琳認爲，商場管理者應經常跟租戶進行交流對話，更了解租戶需求，以便提高他們的生意量。
星獅地産約兩年前完成納福坊（Northpoint City）的翻新與擴建工程。這個商場于1992年開業，是本地第一個市區外購物商場，有近30年曆史，卻仍然是最受歡迎商場之一，每月人流量爲420萬人次，租用率目前爲96.5％。
林道琳說：“我們與租戶持續對話，有助于我們深入了解如何更好地與他們合作，並對購物中心未來發展起了重要作用，爲消費者提供更好的體驗。”
商場可試圖提高消費者期待感
新加坡管理大學零售卓越中心主任圖利（Kapil R. Tuli）則建議，商場可試圖提高消費者的期待感，捉住消費者好奇心理，讓他們期盼商場華麗變身後的新體驗。這將確保商場重新開業後，具有穩健的人流量。
他說：“令人鼓舞的是，最近幾個商場的重新發展計劃顯示，消費者似乎有強烈好奇心，造成商場客流量明顯增加。”
總的來說，圖利覺得實體零售商場絕對沒滅亡，但零售業有如逆水行舟，不進則退，商場管理公司和租戶應以積極心態看待商場重建，將它視爲一項長期投資，而非只是增加商業成本的舉動。