市場拾遺
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上星期五淩晨，華聯企業（OUE）向新加坡交易所呈報，它以4.3億美元（5.97億新元）脫售在美國洛杉矶的聯邦銀行大廈（U.S. Bank Tower）。在上個財政年度，這個房地産的賬面資産價值是6.5億美元，因此賣價比賬面資産價值低了約34%。
早在去年1月，華聯企業就表示有意脫售這個資産。據報道，當時它的要價約7億美元。
華聯企業在文告中表示，這個大廈以低過賬面價值脫售，將使截至今年12月底全年的每股盈利減少0.35元。但它形容這是在評估集團持有的資産後做出的“戰略脫售”決定。
它指出，美國州政府在應對冠病疫情采取的措施，影響了這個辦公大樓的租金收入。此外，美國房地産市場長期的前景不佳，而脫售這座大廈也能讓集團精簡資産組合，並減低負債率以及進行資本循環，以投資于收益更高的項目。
在這宗交易中，房地産的估價與售價出現如此巨大的落差，是這座大廈的估價過高，抑或冠病疫情導致美國商業房地産在短短幾個月內下跌三成？如果是前者，那麽上市公司公布的賬面資産價值對股市投資者在股票估值方面，還有多大意義？如果是後者，那麽在本地股市挂牌的美國辦公樓房地産投資信托，其股價是否應做出相應的調整？
華聯企業的每股賬面資産價值是4.67元，而上星期五閉市報1.22元，因此市賬率（P／B，股價與賬面資産比率）只有0.26倍。換句話說，它的每1元的賬面資産，股市只給予0.26元的估值。相對其他房地産公司，華聯企業的股價低估了資産價值。
不過，華聯企業的文告顯示，冠病疫情的不確定性沖擊了美國的房地産市場，導致資産的變現價值遠低過賬面價值。因此，市賬率無法全面反映資産的變現價值。
此外，華聯企業的高債務率以及它與印尼姐妹公司力寶卡拉瓦奇的交易，也令股市投資者卻步，從而拉低市賬率。
截至去年底，華聯企業的債務總額近40億元，淨負債率是57.8%。因此，它脫售美國資産所得，有助于減輕負債率。不過，從華聯企業掌舵手李棕的作風來看，資本循環或是再投資會是他的首選。
李棕是力寶集團創辦人李文正的第三個兒子。在李文正的繼承人計劃中，二兒子李白負責印尼的業務，掌管印尼上市的力寶卡拉瓦奇，而三兒子李棕則以新加坡爲基地發展海外事業，管理新加坡上市的華聯企業。然而，華聯企業以及力寶卡拉瓦奇的業務也有重疊之處。
在2018年，力寶卡拉瓦奇因債務偏高而遭信貸評級機構下調信用評級。當時，李棕在華聯企業巧施財技，而力寶卡拉瓦奇也從中獲取了2億多元現金。
首先，華聯企業以9.08億元將珊頓道華聯城（OUE Downtown）賣給子公司華聯商業信托，套取現金。
接著，華聯企業與子公司華聯力寶醫療（OUE Lippo Healthcare）聯手以近9900萬元，向力寶卡拉瓦奇買下先鋒醫療産業（First REIT）的資産管理公司Bowsprit Capital。同時，華聯力寶也以1.03億元向力寶卡拉瓦奇買下先鋒醫療産業信托10.63%股權。
在這一系列的重組後，先鋒醫療産業信托的管理權以及控制權轉入華聯企業手中。不過，先鋒醫療産業信托在印尼的醫院資産主租約人還是力寶卡拉瓦奇。
上個月初，力寶卡拉瓦奇發布文告表示，冠病疫情導致醫院病人人數大減以及收入猛跌。此外，租約是以新元計價，而印尼盾兌新元已大幅貶值，因此它將與先鋒醫療産業信托重新談判租約。文告發布後，先鋒醫療産業信托的股價暴跌。
令人匪夷所思的是，先鋒醫療産業的管理公司表示，力寶卡拉瓦奇在發布文告前，沒有就租約問題與它接觸，但它表示，管理公司將仔細考慮力寶卡拉瓦奇提出的任何合理和商業上可行的建議。
另一方面，力寶卡拉瓦奇通過發行附加股以及脫售資産，減低債務。在2019年，李白的兒子接管力寶卡拉瓦奇，並引進一批新的監事，包括李棕在內。當年，力寶卡拉瓦奇也以近2000萬美元將兩家緬甸醫院的股權，賣給華聯企業控制的華聯力寶醫療。李棕最近卸下力寶卡拉瓦奇的監事職位。
目前，力寶卡拉瓦奇還控制以及管理在本地上市的力寶商場信托 （Lippo Malls Indonesian Retail Trust）。爲了籌集資金，力寶卡拉瓦奇去年3月宣布，將一個名爲Lippo Mall Puri的商場注入力寶商場信托，以套取3.7萬億印尼盾（以當時的彙率計算，約3.5億新元）。然而，這個交易約定完成最後期限日已展延至今年底。
力寶商場信托目前的債務率高達42%，而且股價低迷，因此它要通過發行附加股籌集資金，以支付這筆交易，相信會受到小股東的阻力。去年底，它宣布脫售兩個商場以套現1.28萬億印尼盾（1.24億新元），但交易約定完成最後期限也三度展延，最新的日期是7月23日。
在華聯企業新一輪的資本循環計劃中，力寶卡拉瓦奇的重組是否還是它的考慮因素之一？