市場拾遺
在本地股市挂牌的百彙生命産業信托（Parkway Life REIT）和先鋒醫療産業信托（First REIT），都是經營醫院及療養院資産的房地産投資信托。前者在新加坡擁有伊麗莎白醫院、鷹閣醫院以及百彙東岸醫院；後者的醫院絕大部分是在印度尼西亞。
這兩個REIT有不少共同點。它們都是在上市前向保薦人（sponsor）買下醫院資産，然後以主租約（master lease）的方式，出租給保薦人。其次，它們的租約都長達15年，而且可延長多15年。此外，它們都根據新加坡每年的消費價格指數調高租金。
然而，這兩個REIT的股價表現，卻有很大的反差。
今年以來，百彙生命的股價上漲了22%，而先鋒醫療卻猛跌59%。以目前的股價計算，百彙生命的市賬率（P/B，股價與資産的比率）達2.09倍，而市盈率（P/E，股價與盈利的比率）則接近20倍。這分別比先鋒醫療的0.42倍以及12倍高。
此外，百彙生命12個月的股息收益率（trailing dividend yield，最近12個月的股息總額與目前股價比率）是3.28%，而先鋒醫療則高達16%。先鋒醫療今年大幅度削減股息，但即使以最近一季已削減的股息每股0.44分年率化計算，它的年率化股息收益率4.3%（0.44分季度股息乘4除以0.41元股價）還是比百彙生命的3.31%來得高。
先鋒醫療股價暴跌
帶來“更有價值”假象
一般上，市賬率及市盈率低，而股息收益率高，被視爲價值股。以這個標准來看，先鋒醫療似乎比百彙生命更物有所值。但實際上，先鋒醫療的市賬率及市盈率低，而股息收益率高，主要是它的股價暴跌使然，它的股價表現也反映了投資者不看好這只REIT的盈利前景。
先鋒醫療的保薦人以及資産管理公司原本是印尼力寶集團旗下的力寶卡拉瓦奇（Lippo Karawaci）。在2018年，力寶卡拉瓦奇因債務過高而遭信貸評級下調信用評級。當時，同屬力寶集團的華聯企業（OUE）以及後者的子公司華聯力寶醫療（OUE Lippo Healthcare）聯手以近9900萬元，向力寶卡拉瓦奇買下先鋒醫療的資産管理公司（Manager）。此外，華聯力寶也以1.03億元向力寶卡拉瓦奇買下先鋒醫療10.63%的股權。
力寶卡拉瓦奇從上述兩宗交易中套取2億多元現金，而先鋒醫療的保薦人以及資産管理公司也轉手給華聯力寶醫療。不過，力寶卡拉瓦奇還是先鋒醫療的主要租戶。去年，在先鋒醫療的租金收入中，約82%來自力寶卡拉瓦奇。
先鋒醫療在2006年12月上市。當時，它與力寶卡拉瓦奇簽訂的租約中，租金及租金補貼是以新元計算，而且彙率訂在1新元兌5623.50印尼盾。但印尼的幣值持續下跌，目前已跌至1新元兌1萬零789印尼盾。另一方面，租約也讓先鋒醫療每年以相當于新加坡消費價格指數升幅的兩倍調整租金，調整頂限是2%。
今年6月1日，力寶卡拉瓦奇發布新聞稿指出，現有的租約條件難以持續，因此它將與先鋒醫療重新談判新的租約。它表示，冠病疫情使它的醫院收入銳減。但即使在疫情前，由于印尼盾貶值及卡拉瓦奇給予先鋒醫療的租金補貼，導致它的租金開支占了醫院收入高達40%。
在疫情期間，先鋒醫療爲租戶提供5月與6月的租金減免，總額1960萬元，並爲9月與10月的租金提供額外1890萬元的援助。在這兩筆總額3850萬元的租金減免中，力寶卡拉瓦奇獲得3290萬元。先鋒醫療估計，租金減免將導致股息派發減少40%至50%。
此外，先鋒醫療的資産還是根據去年底的估價，至今尚未重估。隨著疫情沖擊及卡拉瓦奇重新談判租約，先鋒醫療的資産可能大幅度減值。
相比之下，百彙生命只爲租戶預留170萬元的援助金額。疫情導致先鋒醫療大幅度削減股息，但百彙生命的股息額並不受影響。自2007年上市以來，百彙生命從未發行新股籌集資金。但今年6月，百彙生命在年度股東大會上尋求股東授權，以配售新股或發行附加股。這預示，百彙生命可能會有較大的企業動作。
投資REIT
應關注股東投資總回報
百彙生命目前的收入主要來自新加坡的醫院資産以及日本的療養院資産。它的高管透露，百彙生命准備開拓第三個市場，首選是發達國家。此外，它的保薦人及第一大股東IHH醫療保健，可能將伊麗莎白諾維娜醫院的資産注入百彙生命。
百彙生命與先鋒醫療的股價表現大相徑庭顯示，投資者在投資REIT時，應關注REIT的保薦人與股東的利益是否一致。另一方面，雖然REIT的吸引力在于它提供穩定的股息收入，但是投資者更應關注的是股東投資總回報，包括股價的表現。
如果一個REIT的股息收益率是10%，但它的股價下跌20%，那麽股東投資總回報還是負數。股息收益率是股息與股價的比率。不少股息收益率超高的股票，實際上是它的股價下跌造成的。
在此情況下，投資者或許應留意，這些REIT的高股息派發額，是否足以抵消股價下跌的損失。此外，股價暴跌是否預示它們的基本面惡化，從而使高股息派發額難以持續。反之，盈利前景好的REIT，由于獲得投資者追捧而股價暴漲，導致股息收益率下跌。但投資者從股價上漲獲得的資本收益，可能遠超過股息收益。