“衣食住行”是指人類生活維持所必需的飲食、穿衣、起居和出行，是人類社會生活的基本內容。
別的不說，單說“住”這一項，新加坡確實做的不錯。
衆所周知，新加坡雖然出了名的地少人多，但卻能做到“居者有其屋”。
自建國以來，新加坡政府經過半個多世紀的努力，在這片不足700平方公裏，卻容納近六百多萬人的國土上解決了91%的居民的住房問題。
2008年，新加坡的“居者有其屋”計劃獲得聯合國公共服務獎。2010年更是獲得全球人居領域的最高榮譽“聯合國人居榮耀名冊獎”。
然而，陽光的另一面總會伴隨陰影。
雖說新加坡是全球國民擁屋率最高的國家之一，號稱“居者有其屋”，但人民真正的“擁有”這些房屋嗎？
最近，一則消息再次把這個問題推向大衆的視線：芽籠3巷排屋的地契將在這個2020年12月31日到期，屆時，屋主須清空房子、繳付剩余費用，然後把産權與土地歸還給政府。
也就是說：地契一旦到期，新加坡人必須把房子無償上交給國家。
即便目前新加坡建國僅僅55周年，很多組屋距離地契到期還有很長的時間，但還是難免讓很多人心生不滿。
他們認爲是新加坡政府欺騙了他們，“居者有其屋”原來是一個“假象”。
因爲政府組屋在性質上與“政府租屋”沒兩樣，期滿後就得歸還給最大的屋主——建屋發展局。
01. 買房=99年租約？
引起大衆不滿的最主要的點就在于：說好的“居者有其屋”，如果地契到期就要無償歸還政府，那在新加坡買房不就是相當于租了99年的房嗎？
這裏先科普一下，在新加坡的房子，無論排屋公寓組屋，産權都會跟地契聯系在一起，地契根據長短主要分三類：
永久（freehold），新加坡政府已經停止推出新的永久地契土地；
999年（999-leasehold），一般看到的豪宅，如排屋或獨立洋房和半獨立洋房；
99年（99-leasehold），新加坡政府新推出的組屋和私宅用地一律都是99年。
除了少數“永久産權”的房子，大多數房屋都涉及到地契期滿的問題。
比如占新加坡市場八成左右的組屋，地契一般都是99年。
99年呢，說短不短，說長也不長。所以，在新加坡有房、或是有意向在新加坡買房的人都很關心，99年地契約滿後，還能住在“自己的”房子裏嗎？
我們還是以開頭提到的芽籠三巷排屋爲例，畢竟它是新加坡建國以來第一個地契到期的房屋。
新加坡政府對其采取的處理方式很大程度上對之後到期的私宅的處理方式有參考意義。
這個問題與新加坡大多數人的房屋産權息息相關，說是萬衆矚目都不爲過。
芽籠三巷排屋位于文慶路上段，沿著加冷河一帶，共有191個單位的兩層樓住宅。
這一帶的排屋是1961年的房産證，房産期限只有60年，也就是2020年12月31日到期。現在僅剩37戶原住戶，多爲年長者，其余基本都租給客工爲居所，或租給宗教組織成爲宗教場地。
早在2017年，新加坡土地管理局已發布通知，芽籠三巷191間雙層排屋不再續約，將在2020年12月31日當天回收住戶産權。
針對房産處置，土地管理局也爲每一戶人家安排專屬的專員，爲大家排解産權疑慮。政府給足大家三年的時間做准備，看來非常有人性。
當局也承諾，會協助居民搬遷與度過轉型期，而且不會讓孤老者處在別無他選的處境。
但關于芽籠3巷的報道還是引發了新加坡民衆的強烈關注。
2017年4月，70歲的許女士在接受《聯合早報》采訪時表示：自13歲便住在芽籠三巷的排屋，這間她居住了57年的屋子，再過三年，60年的地契便到期。
非但資産價值化零，她還要面對老來無房的情況：
“我的房子還好好的，我不明白爲什麽它就會變成毫無價值，我還可以有房子住嗎？”
她的疑問得到的答案是“不可以”，因爲新加坡土地管理局(SLA)重申政府的立場表示，基本的政策是當地契到期後收回有關土地。
所以，許女士的這間排屋在地契到期後的處理結果就是：價值歸零，收歸國有。
很多民衆對此表示不解：買組屋？那就是在新加坡政府這個房東手底下長期租房！明明付了錢，買了房，99年後卻還要把房子還給政府，憑什麽？
其實這麽理解，某種程度上來說是沒毛病的，因爲新加坡政府規定，組屋屋主享有的産權年限爲99年。
于是有本地人憤憤不平地抱怨，組屋根本不是什麽政府讓利的買房政策，不過是個99年的長期租約。
自己不過是租了政府的房子：房子的首付就是押金，每個月從自己工資裏支出的公積金就是租金，99年一到，房子被收回政府所有，得，租期結束了！
針對這個問題，新加坡總理李顯龍在2018年8月19日舉行的新加坡國慶群衆大會上解釋了將地契年限設爲99年的緣由：政府組屋的地契之所以定爲99年，最根本的原因是爲了確保這對未來的國人是公平的。
李顯龍總理表示，一個人向建屋發展局購買組屋，可以傳給子孫；地契到期後，歸還給政府，政府可以使用土地爲未來一代興建新組屋。
如果組屋地契是永久性的，新加坡遲早沒有足夠的土地爲未來一代興建新房屋，整個社會就會分裂爲擁屋者和無法擁屋者，這是最不平等的現象，而且會分化社會。
李總理還舉例說明，假如一個人30歲結婚時買了一間99年地契的房子，等到40年後退休時，房子還能繼續住59年，足以讓人在沒有負擔的情況住到終老。
也就是說，如果你活到90歲，你都還能有三四十年的房屋余契，這三四十年的價值，你可以選擇留給孩子，孩子如果不想住，你還能租或者賣掉。
用滿99年的話，足夠你和你的孩子使用，這還不夠嗎？
說到這裏，大部分人應該懂了：在新加坡買房，確實不止是個99年的租約。畢竟租來的房子不能轉售，也不能傳給兒孫。
但本質上，轉售是不是“轉租”，傳給兒孫又是不是提前付房租，懂自懂。
02. 中新房屋産權對比
要說房子這個事兒吧，對大多數人，尤其是中國人來說，都是非常重要的。
買房，幾乎可以算得上一個中國人這一輩子的幾件大事之一。
看到新加坡的地契只有99年有效期之後，本來一些想在新加坡買房的中國人可能會望而卻步，想著：還不如在國內買個房子呢。
事實真的如此嗎？
不妨來看看中新兩國房屋産權的對比。
提前說明一下，這裏比較的主要是新加坡的99年地契的組屋和私産與中國的商品房在房産性質、到期規定和未來安排的一些比較，不涉及新加坡其他地産類型。
不管是在中國還是在新加坡，房屋産權都由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。
在新加坡，這兩項是合二爲一的。
所謂地契年限就是土地加上房屋本身一共可以使用的期限。
在新加坡買了房之後都會有一個産權證書，由新加坡土地管理局（SLA）頒發。 新加坡的土地管理制度類似英聯邦國家的批租制度，除少數曆史遺留的私人永久産權以外，城市土地的開發基本上是由政府控制。 規定年期內，土地可以轉讓、買賣；使用期滿，土地使用權連同地上物無償歸政府所有。
在中國，房屋所有權和土地使用權是分離的。
分離就意味著，房屋産權本身是永久的。也就是說，買個房子，這房子永遠是屋主的了，沒有期限限制，只要房子還在，房子就一直是業主擁有的。
但根據《中華人民共和國憲法》，房屋下面的土地産權，歸國家和集體所有。屋主對土地只有使用權，土地的使用權是有期限的，比較常見的民用住宅是70年。
70年土地使用期滿後，土地收歸國有，但房屋仍屬于屋主。
所以在中國買房有兩個證：地上建築所有權證和土地使用證。
有人可能會問：70年後，房子還在，且屬于自己，但是房子所在的土地使用權不歸自己了，這可怎麽辦？
70年産權到期後，要是房子還在，可以有以下兩種解決方法：
第一，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；
第二，非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。一般是重簽合同，續繳出讓金。在土地使用權到期後，國家如果需要收回土地，房屋的産權人可以重新辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地出讓合同，向國家繳納土地出讓金，重新獲得房屋的産權。
反正不管怎麽樣，簡單來說，就是跟國家繼續租這塊地。
那在新加坡不能像在中國一樣，繼續跟政府租這塊地嗎？
就算屋主想續租，新加坡政府卻未必肯。
03. 屋契到期後何去何從？
針對有聲音促請政府讓組屋地契到期後自動延長，黃循財早在2018年國會參與政府施政方針辯論時推翻了這種建議，因爲不是所有人都希望自動延長地契。
“我們不能假設每個人都希望這麽做。像我們管理過市鎮理事會的人都知道，越老的組屋越需要維修。
若房子已超過99年，能想像它需要多少維修，這對居民將造成多大的費用負擔？”
新加坡政府不肯把土地續租給屋主，那地契到期後，難道屋主就只能眼睜睜地看著自己攢錢買的房子價值歸零，收歸國有？ 土地自始至終都是政府的，所以其實屋主對于這個問題沒有太多選擇的余地。
稍微有些自主性的解決方案只有一種：屋主們可以聚集起來投票決定，將地皮推出市場集體出售（En-Bloc）。
但集體出售能否成功，要看發展商競標出價，由市場來決定。
而且，集體出售這樣的大事，牽扯到很多個家庭和巨額金錢，中間變數很多。
舉個例子，地契從1986年算起的99年公寓順福雅苑(Shunfu Ville)，就在2016年5月以6億3000元集體出售成功。
但這項交易卻一波三折，包括少數屋主的反對。最初提出反對的屋主共有五個，最後剩兩人反對。
還有一個辦法是：等。
當然，這個方法只適用于組屋位于很好的地點，比如說位于市區，或者政府計劃重建的地段的屋主。如果真就等到了組屋入選選擇性組屋重建計劃(SERS)，對于屋主來說，是非常劃算的。
選擇性組屋重建計劃(SERS)由新加坡政府于1995年推出，如果組屋入選該計劃，那麽政府就會按當時的市價買回，然後在同一地區新建組屋，有點類似國內的拆遷。
被選入SERS計劃的屋主，又有新房，又能從賠償和搬遷的配套中受惠，這感覺實在是太像中了彩票。
舉個例子，入選SERS計劃的麥博申巷第81座到第83座三座組屋的313戶居民居住的組屋屋齡已約50年，建屋局將在循環路靠近麥波申地鐵站，爲他們興建新的替代組屋，並且他們還將獲得相當于市價的賠償。
但是別高興的太早，自SERS計劃于1995年推出以來，只有4%的組屋獲選加入。
過去五年每年平均僅有一個SERS項目完成，進行中的也只有個位數。
過去幾年，有很多屋齡達30年的舊組屋易主，有些買家抱著“高齡”組屋會獲選，納入選擇性整體重建計劃的期望而進場，卻在2017年引起時任國家發展部長兼財政部第二部長黃循財的提醒：舊組屋未必都整體重建指出，只有位于土地尚未被充分利用地段的組屋，才會獲選加入SERS計劃。
在新加坡，組屋的居住率占了九成，能不能入選SERS計劃，也許真的只能拼人品了。
那些沒有被選中到SERS計劃裏的組屋，到期之後是會被政府收回的。而且可以預見的是，未來能夠納入到SERS計劃中的組屋會越來越少。
換言之，這個“中獎率”不是一般的低。
如果覺得幹等著天上掉餡餅的幾率不大，也可以不等，直接參與自願提早重建計劃（VERS）。
自願提早重建計劃（VERS）是新加坡總理李顯龍在2018年國慶群衆大會上宣布的政策，居民可在組屋屋齡滿70年後投票決定要不要加入VERS，選擇是否提早把組屋售回給政府。
如果大部分屋主投票支持加入，就是把房子賣給政府，政府將購回組屋重新發展，居民可使用售屋所得購買另一套組屋；要是居民投票反對，則可繼續住下去，直到地契期滿。
具體細節還沒有公布，因爲VERS只會在組屋屋齡滿70年後才推行，距今大概還有十幾年的時間。
黃循財對此表示，政府將到各個組屋區收集民衆看法再做決定。博納集團主要執行員林永富則說，房契只剩大約20年的房産價值不高，因此居民不應該對VERS所得抱有太高的期望。
以丹那美拉一帶惹蘭真巴卡古甯（Jalan Chempaka Kuning）的有地私宅爲例，屋契剩少于20年的半獨立式洋房與所有條件相似但屬于永久地契的房産相比，便宜約九成。
有房産經紀表示，新加坡寸土寸金，政府讓居民在組屋達到70年時自願決定要不要把房子賣給政府，這對屋主來說是好事。
不過他認爲屆時的賠償率應該不會很高，相比之下趁房子還有價值推出轉售市場售賣會更劃算。
各方面比較平衡的選擇，就是買進比較新的99年地契住宅，並且在不太舊的時候賣出去。
一般來說，建好十年之內的住宅，無論是出租還是賣出都比較容易。一旦住宅建成超過了25年，很多買家就開始考慮年限問題了。
而地契少過60年的住宅，通常在市場上就很難賣了。
若是組屋屋契進入中後期，受設施老舊、剩余契約有限，以及動用公積金儲蓄購屋受限等因素影響，市場需求自然會逐漸轉弱。
因此，多數家庭在住了一代人的時間後，可以利用住宅套現，不致于無法從舊組屋獲益。
套現渠道包括出租房間、加入建屋局地契回購計劃，以及“大屋換小屋”，購買地契較短的小型單位，利用剩余售屋所得加入終身入息計劃，獲取終身養老金等等。
總而言之，正如李顯龍總理在2018年國慶群衆大會上向組屋屋主保證的那樣：當組屋99年地契到期後，他們不會無家可歸。
對于一些新的組屋屋主來說，99年地契這顆“定時炸彈”還很遠，很多人考慮的是住上五年左右，等到市場房價攀高時，轉售出去。
即使不打算出售，以新屋的年限住上一兩代人應該是足夠的。
而對于購買轉售組屋的屋主就要考慮好自己的情況，看清地契的年限，因爲當組屋地契只剩下45年時，其價值會越來越低，銀行很可能不願意貸款。
所以，看待組屋地契的剩余年限，應該像對待婚前協議一樣，看個清楚，想個明白。
否則，當房屋的年限歸零時，價值也就一點都不剩了，屋主可能只能把房屋歸還建屋發展局，到時候，一分錢都拿不回來。
這也就給大家提供了一個在新加坡買房的避雷思路：盡量不要買地契短的！
資料來源：
1. 8視界新加坡：芽籠3巷土地月底歸還政府 32戶已找到永久住所
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