新加坡(EDGEPROP)——隨著全球旅行被不斷變更的限制和規則所束縛,常乘飛機旅行的富豪們不得不尋找另一種方式來轉化他們的旅遊癖。因在家裏關得太久而産生的無聊的驅使下,他們已用更熟悉、更安全的方式——讓購買品牌商品來取代探索一個新國家的願望。
奢侈品零售商現在正將重心轉向亞太地區——到目前爲止,該地區已占全球奢侈品開店量的38.9%,其中18.8%的開店量來自于2020年1月至10月期間的中國。(圖片來源:Albert Chua/the Edge Singapore)
在2020年上半年,路易威登、赫姆斯、古馳和普拉達等奢侈品品牌在中國的銷售額激增,其在中國的門店在中國結束封鎖後重新開業。尤其是愛馬仕廣州分店,在四月重開的第一天就賺了270萬美元(合360萬新元),創下了新紀錄。
消費者無法前往巴黎、米蘭和倫敦購買品牌商品,這一事實也推動了銷售額的增長。因此,他們轉而前往當地商店購買。
2020年6月19日至12月28日,在新加坡阻斷措施實施第二階段重新開放期間,Paragon購物中心裏的購物者們(圖片來源:Albert Chua/The Edge Singapore)
作爲響應,奢侈品零售商現正將重心轉向亞太地區。據第一太平戴維斯商業研究公司的數據顯示,到目前爲止,該地區在全球奢侈品新開門店中所占的份額爲38.9%,其中在2020年1月至10月期間,18.8%的新開門店來自中國。
盡管奢侈品品牌的實體店已經不受零售業低迷的影響,但在整個2020年,關于高檔品牌關閉實體店的報道成爲了頭條新聞。亞洲地區值得關注的倒閉企業包括服裝零售商Esprit和希臘珠寶商Follie Follie,它們都退出了亞洲所有市場;服裝零售商Topshop從新加坡和香港退出;化妝品品牌NYX關閉了在馬來西亞和香港的所有門店;服裝零售商Esprit關閉了除中國以外的所有亞洲門店。
小品牌可選擇在阜南購物中心內的零售亭簽訂更短、更靈活的租約,這些零售亭是購物中心內的專用開放空間(文件照片攝于2019年6月重新開業的阜南購物中心)(圖片來源:Samuel Isaac Chua/the Edge Singapore)
零售趨勢
今年,隨著疫苗接種方案在主要國家展開,旅行有可能被恢複,這反過來又會增加可自由支配的消費支出。但世邦魏理仕新加坡和東南亞研究主管戴斯蒙德•辛姆提醒說,要想改變旅遊業的發展趨勢,馬來西亞和泰國也需要複蘇,因爲中國遊客很少把新加坡當作唯一的旅遊目的地,而通常是以旅遊套餐的形式前往這三個國家。
在此背景下,他預計零售市場的複蘇將是一個漫長的過程。
關閉和合並預計也將在今年持續很長一段時間。不過,盡管新冠疫情加快了亞太地區實體店輸給在線零售商的速度,但這並不意味著失去了所有希望。
首先,消費者需求是存在的,盡管現在的表現有所不同,亞太地區的整體消費支出也一直在快速增長。管理咨詢公司貝恩公司(Bain & Company)最近的一項研究顯示,該地區目前約占全球零售銷售增長的四分之三,這意味著“傳統零售份額的萎縮適用于快速擴張的蛋糕,”城市土地研究所(ULI)在與普華永道(PwC)聯合發布的一份報告中強調。事實上,據市場研究公司eMarketer估計,去年亞太地區的網上銷售額占全球網上銷售額的62.6%。
疫情也使消費者轉向了電子商務。據谷歌、淡馬錫和貝恩公司(Bain & Company)的一份報告估計,在2020年,東南亞六個國家(越南、泰國、菲律賓、馬來西亞、新加坡和印尼)約有4000萬人首次上網。相應地,在新消費者中,34%的人購買了電子産品,30%的人購買了服裝,32%的人購買了美容産品,而47%的人在網上購買了雜貨。
邊緣新加坡
其他咨詢公司認爲,這部分購物中心具有韌性,並呈現出增長態勢。據世邦魏理仕在亞太地區進行的一項調查顯示,郊區零售物業的業主對前景更爲樂觀,因爲即便在經濟低迷時期,他們在必需品上的消費支出仍在持續。
然而,新加坡中心地區的購物中心受到了雙重打擊,因爲遠程工作的采用使得潛在的消費人群留在了家裏,而旅遊禁令也仍然有效。
購物中心的租金表現亦受到人流下跌的影響。據高緯物業(Cushman & Wakefield)估計,就2020年全年而言,新加坡的零售租金下降了約7%至10%,而主要郊區的零售場所的租金降幅較小,約爲3%至5%。世邦魏理仕觀察到,在去年第四季度,與烏節地區的租金年同比下降7.9%相比,主要郊區的租金年同比下降了0.5%,而城市邊緣地區的租金年同比下降了12.9%。
有咨詢公司表示,今年的零售租金不太可能受到即將推出的新零售供應的影響,因爲新供應相對稀缺,預計三年內將有約40萬平方英尺的零售空間落成。世邦魏理仕的辛姆指出,這大大低于2015年至2019年五年曆史平均水平的137萬平方英尺。
預計今年完工的一些開發項目包括:Grantral Mall @ M acpherson;綜合開發資本融資中的零售部分;以及升級後將重新開業的I12加東購物中心。
在新加坡樟宜機場,購物中心獲得了一些公司作爲其主要景點的冠名權合作夥伴,其中包括彙豐銀行雨漩渦(如圖)(圖片來源:Albert Chua/the Edge Singapore)
更具個性化和創意
由于競爭加劇,購物商城運營商在吸引人群方面一直很有創意。據ULI觀察,目前亞太地區的購物中心正在減少品牌店的數量,采取更積極和有意義的方案,歡迎以本地顧客爲目標的商店。這與新加坡郊區購物中心的強勁表現相一致,這些購物中心服務于當地的集水區。
ULI說,促銷活動也更加注重于營造一種地方感,而不是作爲一種吸引遊客的途徑。報告中的一位受訪者談到了零售運營商:“他們現在更多考慮的是城鎮中心,而不是購物中心。它們仍然被叫做購物中心,但有一個構想:你是一位積極的策劃人,更像是一位鎮長,以確保你在更大的基礎上獲得不同的顧客。”
ULI補充說,過去傾向于大型購物中心的趨勢也被更多小型、地理分散的購物中心所取代。建築面積較小的購物中心在個性化服務和門店方面具有更大的優勢,可滿足利基需求,從而刺激競爭。
人們普遍認爲,體驗式零售將在實體商場中占據更大的份額。咨詢公司大多預計,未來購物中心的零售需求將由餐飲、美容、健康和娛樂等以活動爲基礎的租戶們來推動。
租賃需求也證明了這一點。在去年第三季度,占據新加坡零售空間的品牌包括:運動零售商迪卡隆;體育用品店Footlocker;漢堡連鎖店Shake Shack;以及科技零售商蘋果(見表)。
然而,這並不意味著體驗式零售部分就能躲過疫情的肆虐。在去年6月,像KidZania這樣的公司就關閉了聖淘沙島上8.1萬平方英尺的互動景點公園。新加坡最大的室內遊樂場之一SuperPark Singapore也于10月關閉。同月,本土連鎖咖啡館Bakerzin也關閉了經營了22年的五家門店。
在不久的將來,融合了線上線下零售的全渠道策略有望獲得更多推廣。在這方面,ULI建議業主們們要找到有創意的方法,使零售商盈利,這些銷售至少部分應在網上進行。此構想是,實體店起到了展示廳的作用,讓顧客可以試用産品,領取購買的物品或退貨,這將有利于銷售。如果購買者在訪問商店後決定只在網上購買産品,實體商店也應該從購買中獲得提成。
ULI表示,零售商已開始考慮收取全渠道的租金,以獲取一部分與實體零售空間相關、一部分與在線購買相關的銷售額的提成。但到目前爲止,這些措施很難實施,特別是在人口稠密的城市,因爲要界定集水區將是一個棘手的問題。
世邦魏理仕指出,除了依靠零售租金外,業主們實現收入來源多元化的另一個新途徑是商場內和贊助。例如,新加坡樟宜機場的一些主要景點如彙豐銀行雨漩渦、資生堂森林谷和宏利天空之網等,已成爲一些公司的冠名權合作夥伴。
零售市場的未來會更加艱難,很明顯的一點是,該領域的商家必須在方法上更具創意和靈活性,以求得生存。規模較小的購物中心可能比規模較大的購物中心有更大的優勢,後者可能會被認爲是普通的、平淡無奇的。在這種情況下,規模越小越好。