部分受訪分析師雖看好吉寶數據中心信托對第一通的投資，但仍認爲信托目前的股價意味著每單位派息收益率少于4%，這低于工業房地産投資信托高于5%的均值，加上信托的數據中心租用率已很高，因此進行收購以推動信托取得顯著的每單位派息增長是有必要的。
韓寶鎮 報道
房地産投資信托的投資與收購消息向來有助于扶持股價，但最近吉寶數據中心信托（Keppel DC REIT）宣布一項投資消息後，股價不升反跌，這究竟是怎麽一回事？
該信托在4月底宣布，與第一通（M1）簽署不具法律約束力的協議，投資于第一通設立的特殊目的公司（SPV）。
這家公司將以5億8000萬元買下第一通目前的流動和固定與光纖資産。收購資金4億9300萬元來自外部融資，吉寶數據中心信托將投入8700萬元，取得該公司的債券和優先股。
此外，信托的投資指示（mandate）也擴大至涵蓋數碼互聯互通領域的房地産與資産。
盡管信托在4月20日宣布2021財年第一季每單位派息（DPU）同比增長18.1%至2.462分後，股價曾稍微上揚，但自它同月28日宣布投資消息以來，信托股價已下跌4%至上周五閉市時的2.62元。
輝立證券研究部投資分析師王佩鳳接受《聯合早報》訪問時說：“簽署不具約束力的條款清單，對第一通屬下SPV的債券和優先股作出投資，被視爲是一項被動投資。在這個階段，投資的細節還沒有定案。
“市場參與者可能認爲，該宣布顯示吉寶數據中心信托在收購數據中心資産方面面對困難，而收購的時間和規模可能受到影響。”
不過，有分析師卻認爲，這項投資其實不錯，並且會爲信托帶來穩定回報。
銀河—聯昌國際分析師殷嘉薇和駱敏儀在一份報告中指出，根據她們的理解，包括本金和利息在內，信托從這項投資每年可以獲得1100萬元，前後15年。按照投資額來計算，這相當于89%的總回報率，每年平均回報爲6%。
“由于這些資産都是用來支撐第一通的業務，因此我們認爲這項投資爲信托提供了良好的穩定回報，這與它過去收購數據中心所取得的介于3%至6%的回報率一致。”
值得一提的是，信托也打算將這項投資的所有回報回饋給股東。
她們指出，盡管投資于債券，信托表明投資重心仍是數據中心，它不打算大量對受監管限制的證券作出投資。
至于擴大投資指示，她們認爲，這將促使信托能夠關注其他數碼網絡資産和結合數據中心與數碼網絡資産的資産，而不僅是單純的數據中心。
尤其是在冠病疫情以來數據中心的資本化率（capitalisation rate，淨收入除以買價）受到擠壓的情況下，這將有助于信托擴大收購機會，以及加強非有機增長。
各證券行對吉寶數據中心信托的評級不一。華僑投資研究公司和輝立證券研究部建議買入與累積，目標價分別是3.32元和3.20元。
至于銀河—聯昌證券和星展集團研究則建議持守，目標價分別是2.86元和2.80元。即便如此，他們給予的目標價已高于信托當前的股價。
該信托去年10月接替凱德商務産業信托，被納入新加坡海峽時報指數成份股，至今股價也已下滑超過12%。截至去年底，信托在包括新馬在內的亞太區與歐洲的12個城市，擁有19個數據中心。
收購數據中心面對激烈競爭是一大不利因素
盡管殷嘉薇和駱敏儀看好該信托對第一通的投資，但仍認爲信托目前的股價意味著DPU收益率少于4%，這低于工業房地産投資信托高于5%的均值。
截至3月底，信托組合租用率爲97.8%。她們認爲，由于信托的數據中心租用率已很高，因此進行收購以推動信托取得顯著的DPU增長是有必要的。
數碼化趨勢推動對數據中心的需求，但收購數據中心所遇到的激烈競爭，卻成爲吉寶數據中心信托面對一大不利因素。
星展集團研究團隊在報告中指出，數據中心的競爭加劇以及資本化率受到擠壓，使得信托要在數據中心領域進行收購變得困難。
過去幾年，數據中心的資本化率平均被擠壓介于50至75個百分點，發達市場的資本化率介于4.5%至6.5%。資本化率高于6%的資産一般需要再投入顯著的資本支出，以更換基建與提升效率，但信托表明只要可以釋放價值，不介意收購這類需要做出資本支出的資産。
除了數據中心資本化率受到擠壓外，星展集團研究也關注信托有高達28%租約（按租金收入計算）將在今年到期。
本地數據中心的租約更新預料保持良好，但馬來西亞雪蘭莪州Basis Bay的租約卻值得密切關注，後者的租用率爲63.1%，加權平均租約（WALE）僅1.5年。
不過，華僑投資研究公司研究團隊則認爲，受數碼化與采納雲計算的趨勢扶持，吉寶數據中心信托是代表數據中心增長需求的股票。該信托也是最具防禦性的房地産投資信托之一，整體組合加權平均租約也長達6.6年。
該研究公司看好信托收購的眼光，“信托的基本優勢之一是進行優質收購的能力，我們認爲信托下一次所進行的重大收購，將是股價重估的關鍵因素。”
今年第一季負債率提高至37.2%
王佩鳳說，隨著信托以貸款支付資産提升計劃，負債率已從上一季的36.2%提高至今年第一季的37.2%。不過，由于完成資産提升所帶來的估值提升尚未反映在賬面上，這意味著負債率可能被略微誇大。
盡管如此，信托負債率仍遠低于50%的監管限制，而13.1倍的高利息覆蓋率和高質量租戶也對信托起扶持作用。
當前的負債率意味著信托還有舉債進行收購的空間，王佩鳳預料信托本財年將進行5億元的收購。
這項收購會在本財年的上半年還是下半年進行？擴大範圍後的投資指示會對收購産生什麽影響？投資者拭目以待。