還記得政府有一個“黃金地段將建負擔得起的組屋”的美好願景嗎？
政府希望在黃金地段實現這三個目標：
- 這些優質地段的組屋人人都買得起
- 屋主轉售這些組屋時不會發大財
- 不同社會經濟背景的新加坡人能同處一個生活圈
政府早前宣布，市中心和南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）等黃金地段將蓋起“可負擔”預購組屋。
爲了征求民衆意見，國家發展部兼外交部高級政務部長沈穎今天在《聯合早報》寫了一篇長文，提到建屋發展局正在研究如何爲黃金地段組屋定價？日後，要如何讓買家負擔得起這些轉售組屋？應該爲黃金地段組屋制定一套怎樣的買賣規則？在這個過程中，當局也參考了公衆目前的提議：
- 增加津貼數額，讓更多家庭可以負擔黃金地段組屋的房價；
- 爲了公平起見，政府可以在組屋轉售時相對回收更大金額，壓縮屋主獲利的空間；
- 設立額外條件，縮小二手買家範圍，間接限制轉售房價升幅；
- 延長最低居住年限。
沈穎寫道：
“如果我們希望實現社會融合的目的，讓經濟條件中等的家庭也有機會購買黃金地段組屋，政府津貼就須相應提高。如果我們不希望造就一批五年期限一滿，就可以套現大筆利潤的“幸運抽獎贏家”，在轉售方面就必須考慮設立額外的條件。同樣地，如果我們不希望看到黃金地段的組屋在轉售之後，快速成爲只有高收入者才住得起的富人區，轉售市場的操作就必須進行調整。”
政府在上屆大選後就表示，將會在重要課題上征詢和聽取民意後再做決定。黃金地段組屋是國人非常關注的民生課題，自然也是政府征詢民意的一個示範。
當局上個月底開設了網上調查平台，預設以下11種可能用于調控黃金地段組屋售價的“買賣規則”，來公開征詢公衆的意見。
一、延長最低居住年限（MOP）
目前組屋的最低居住年限爲5年。
爲了讓黃金地段組屋單位的轉售價比較能負擔得起，是否考慮將其最低居住年限延長至10年？
這意味著，業主必須在單位內居住滿10年，才能將單位轉售。
二、縮短租賃地契
目前組屋的租賃地契（leasehold）爲99年。
爲了使黃金地段的組屋價格較有親和力，是否應考慮把地契縮短至75年？這麽一來，或許可以讓組屋單位的成本減少約8%。
也就是說，如果一個99年地契的五房式組屋原價是45萬新元，現在可以省下3萬6000新元，只需41萬4000新元就能買到。
三、縮小單位面積
爲了保持黃金地段的單位負擔得起，在不提高售價的前提下，將每種類型的組屋單位面積建得比其他成熟區的同類型單位小，能接受嗎？
這意味著一個位于黃金地段的四房式組屋單位，可能比其他成熟屋的典型四房式組單位面積小5%，但價格相似。
目前四房式的新購組屋面積爲90平方米，若縮小5%，面積將變成85.5平方米。
四、給予低收入購房者額外津貼
2019年9月11日生效的額外安居津貼（Enhanced CPF Housing Grant），已取代了額外公積金購屋津貼和特別公積金購屋津貼。
與原有津貼制不同的是，買家購買新舊組屋都可享有津貼，津貼的發放也不限于某種屋型和地區。
總月入不超過9000元的首次購屋家庭，可享有介于5000元至8萬元不等津貼。
月入不超過3000元的首次購屋家庭，可享有6萬5000元至8萬元不等津貼。
爲了讓低收入購房者（月入不超過3000元的首次購屋家庭）也能負擔得起黃金地段的組屋，政府或可考慮向低收入購房者提供額外津貼，讓選擇購買黃金地段組屋的他們，能獲得更多住房補貼。
五、轉售的所有收益全存進公積金特別戶頭
爲了最大限度地減少轉售利潤，並確保後續買家可以負擔得起轉售價格，是否考慮將所有轉售收益都存回公積金的特別戶頭？
這意味著賣家不會以現金形式獲得任何轉售利潤，一分錢都進不到口袋。
順帶一提，公積金特別戶頭裏的存款是作爲防老之用，根據現有條例，會員在55歲之前不能動用這筆款項來購買房屋，只能用作退休相關的投資。
在目前的條規下，動用公積金普通戶頭的存款來購房的會員，在脫售房産時，賣屋所得必須填補回公積金戶頭，包括本金和擁屋期間所賺取的利率。
六、征收資本利得稅（Capital Gains Tax）
爲了將轉售利潤降至最低，並確保後續買家能夠承受轉售價格，政府可能會考慮征收新的資本利得稅，你贊同嗎？
譬如：賣家若賣屋賺了10萬，就得支付1萬元（10%）資本利得稅。
七、轉售時收回提供的額外補貼
爲了盡量減少賣家在轉售組屋過程賺取巨額利潤，並確保其後的買家能承受轉售價格，政府或許可以要求業主在出售單位時，退還政府所提供的額外補貼？
八、回售給政府
業主只能將組屋單位賣回給政府，政府將設定回購價格，並將這些單位再轉售給其他買家。
九、不能出租整套房子
爲了確保位于黃金地段的組屋區裏，住有來自不同社會經濟背景的新加坡人，並鼓勵屋主住在裏頭，即使滿足了最低居住年限，或許可以考慮不允許業主出租整個單位？
這意味著業主在賣屋前，都必須住在房子裏頭。
目前，其他組屋的屋主只要符合五年的最低居住年限，就能把整個單位出租。
十、取消已婚子女優先計劃（Married Child Priority Scheme）
爲確保位于黃金地段的組屋居民有來自不同社會經濟背景的新加坡人，或可考慮取消當局現有的優先計劃如“已婚子女優先計劃”，讓每位符合條件的買家都有同等的機會抽簽購買黃金地段的組屋？
目前，爲了讓已婚子女與父母住得靠近，如果申購的單位在父母、已婚子女或現有住所的四公裏範圍內，就可通過已婚子女優先計劃或年長者優先計劃。
在該計劃下，當局預留15%至30％的新組屋給符合條件的首次購屋者或第二次買家。他們可享有額外抽簽機會，獲得更高成功申購率。
其實除了“已婚子女優先計劃”，我國目前也有多個優先計劃，讓大家在購買組屋時能成功“上車”。例如：多代同購優先計劃、年長者優先計劃、育兒優先配屋計劃等。
十一、只能賣給符合BTO條件的買家
還有一種做法就是，規定所有轉售買家必須符合現行的購買預購組屋（BTO）資格條件，例如：家庭收入頂限爲1萬4000元的家庭等等。
小結
看完這些當局正在公開咨詢的“買賣規則”，紅螞蟻可說是越看越心涼涼的。
只能說，一分錢一分貨，有得必有舍。要房子售價便宜，房子的面積就會縮小、屋契可能會變短。將房子在二手市場售出時，還可能被抽稅、必須歸還補貼等等，再也撈不到太多油水。
所以，還會想住進“富人區”的政府組屋嗎？紅螞蟻決定留守偏遠地區。
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