總裁會客室
吉寶房地産信托總裁譚偉心接受《聯合早報》專訪時透露，由于目前的營運環境依然嚴峻，信托今年的租用率預計會稍微下跌，但他認爲明年的租用率會改善。信托也將專注在新加坡、澳洲和韓國這三個現有市場，積極尋求新的收購機會，未來也可能會探索日本商機。
黃琇惠 報道
近期有不少銀行縮小辦公空間，但這對吉寶房地産信托（Keppel REIT）的辦公樓業務影響不大。在這期間，信托旗下辦公樓吸引不少非銀行業者入駐，也因此取得更高的租金收入。信托下來會積極尋求收購機會，未來可能會考慮拓展至日本市場。
吉寶房地産信托總裁譚偉心（39歲）接受《聯合早報》專訪時透露，爲了降低業務成本，不少銀行租戶選擇縮小辦公樓空間。在10大銀行租戶當中，有約60％長期租戶選擇保留空間，其余40％則決定縮小空間。
他說，除了銀行，不少租戶也在過去兩個季度選擇更新租約，先采取觀望態度，等市況更明朗後再做打算。
譚偉心也留意到，科技公司、基金經理、養老基金、保險公司、家族理財辦公室和對沖基金等非銀行業者都選擇擴大辦公空間，或租下新空間。有些則決定“擇優而棲”（flight to quality），從老舊的辦公樓或被拆除的建築物搬到新樓。
他說：“雖然銀行租戶去年在萊佛士碼頭一號大廈（One Raffles Quay）騰出了23萬平方英尺空間，但我們還是能找到新租戶入駐，填補了其中約90％空間。”
“其實，銀行業者的離開不完全是件壞事，因爲一般上銀行等大租戶支付的租金更低。換言之，租下較小空間的業者一般要支付更高的租金。”
實際上，信托在過去幾年已逐步減少銀行業的租戶組合，並轉攻迅速增長的科技和消費行業以使租戶組合更多元化，下來也會繼續采取這樣的策略。譚偉心說：“去年在悉尼收購的Pinnacle Office Park的租戶更多是科技、制造和醫療保健領域的業者。”
目前，信托的租戶來自多元領域，其中銀行、保險和金融服務業的貢獻最大，達32％；其次是政府機構（16.3％）、科技、媒體與電信（15.8％）以及法律領域（7.4％）。
爲了應對尚不明朗的市況，信托將提供靈活的租約和辦公樓空間。無法預測的未來讓租戶不確定他們需要多大的空間，所以靈活租約讓他們能夠在租約生效期間選擇擴大或縮小空間。
譚偉心指出，信托每棟辦公樓一般會有一到兩層樓的共用工作空間（co-working space）或靈活辦公空間（flexible workspace），接下來預期這類空間會增加到5％至10％。
亞洲國家更重視面對面交流
居家辦公對市場影響較小
居家辦公趨勢確實對辦公樓市場産生一定的影響，不過，譚偉心認爲，這個影響程度取決于各個國家的文化和土地面積。“比起澳大利亞和一些西方國家，新加坡和韓國等亞洲國家更重視面對面交流，而新加坡是個彈丸之地，往返辦公室所需的時間自然也不長，因此受到的影響相對較小。”
隨著經濟複蘇的前景更明朗，信托開始接到更多的租賃詢問，並預期租金會上漲。當旅遊業複蘇後，外國業者對辦公樓的需求也會增加，所以他依然看好辦公樓市場的增長前景。
由于目前的營運環境依然嚴峻，信托今年的租用率預計會稍微下跌，但譚偉心認爲明年的租用率會改善。截至今年3月底，信托的資産組合租用率仍高達96.5％。
接下來，信托將專注在新加坡、澳洲和韓國這三個現有市場，積極尋求新的收購機會。雖然目前暫無計劃拓展到其他市場，但未來可能會探索日本商機。
納入吉寶灣大廈（Keppel Bay Tower）後，信托截至今年3月底的資産管理規模（AUM）達89億元。當中，新加坡市場的貢獻最大，達77.4％，澳洲和韓國分別占19.2％和3.4％。
本地辦公樓供應不多
信托相信仍占優勢
吉寶房地産信托目前的市值約43億元，在新加坡海峽時報指數成份股的後備名單上按市值排名第二。
譚偉心認爲，信托在新加坡市場仍占有優勢，其中一個是本地目前的辦公樓供應不多，最近每年幾乎只有一個新的辦公樓項目。今年有CapitaSpring，明年則有國浩時代城（Guoco Midtown），所以本地市場的競爭不大。
其次是信托在本地的辦公樓都是高質量和地點優越的資産，如濱海灣金融中心（MBFC）和海洋金融中心（Ocean Financial Centre）。就算居家辦公趨勢崛起，他依然相信中央商業區甲級辦公樓能夠繼續受到租戶青睐。
在未來12個月內，信托會繼續專注于優化資産組合，脫售一些較低租金收益率或老舊的辦公樓，同時收購高收益率的資産，以確保每單位派息（DPU）持續改善。
譚偉心是結構工程師
任房地産信托總裁學以致用
譚偉心是在紐約開啓他的職業生涯，成爲一名結構工程師。在外國工作多年後，他決定回國發展，曾擔任貝恩公司（Bain & Company）管理顧問，吉寶企業（Keppel Corp）當時就是他其中一個客戶。他後來在2014年加入了吉寶企業，並擔任多項要職，直到2019年升任爲吉寶房地産信托總裁。
他從結構工程師，轉而成爲吉寶房地産信托總裁，依然朝自己感興趣的房地産行業發展。他說：“這兩者息息相關，可持續發展、如何改善建築物的質量、甲級大廈等都是一名工程師須知的事項。我曾經在紐約設計輸水隧道和建築地基，所以房地産是我之前常接觸的行業。”
身爲總裁的他工作繁忙，加上還得幫忙照料三名年幼的孩子，所以空閑時間不多。無論如何，他覺得自己很幸運，因爲能娶到一名能幹的妻子，減少了他的壓力。“孩子通常都是太太在照顧，她同時還須打拼自己的事業，甚至還有時間幫我挑領帶。”
想念回辦公室上班日子
雖然居家辦公已成大勢所趨，譚偉心依然想念回到辦公室上班，與公司員工見面的日子。他認爲，要在這種情況下增長業務是個挑戰，若是與已熟悉的團隊合作，那麽居家辦公模式還是行得通。不過，若要尋找新的投資機會，或是有新職員加入時就不容易了。