大信商用信托（Dasin Retail Trust）在中國廣東省中山、佛山和珠海市擁有七座購物商場，是本地股市第一個來自粵港澳大灣區的商業信托。它在今年上半年派發每個單位的股息2.98分，以最後閉市價0.46元計算，年率化股息高達13％。
此外，它的每單位賬面淨資産是1.46元，市賬率（股價與賬面資産比率）只有0.32倍，即是每1元的資産只在股市作價0.32元。
大信商用信托的股息收益率高以及市賬率低，主要是它的股價暴跌所使然。今年以來，大信商用信托的股價下跌了近43％。投資者擔心它可能出現債務違約的問題，要求更高的風險溢價。不過，從最近的發展顯示，大信商用信托有望獲得債務再融資，從而縮小股價與資産價值的差距。
大信商用信托2017年在新加坡股市上市。當時，中國中央政府還未提出粵港澳大灣區的發展戰略。大信商用信托以“唯一直接投資于珠江三角洲的零售房地産信托”以及預期股息收益率8.5％爲賣點，發售1億5000多萬股股票，每股售價0.80元。
中山市民營企業家張鎮成是大信商用信托的保薦人及控制股東，並持有信托管理公司100％的股權。他通過中山市大信置業，將三座購物商場注入大信商用信托後，推向新加坡股市上市。
自上市以來，大信商用信托向張鎮成控制的大信置業公司買下了另外四座商場。截至今年6月底，大信商用信托的資産規模達24億元，相當于上市時的近三倍。大信商用信托兩度私下配售新股籌集資金，並向境內與境外的銀行財團貸款，以支付商場收購的費用。
大信商用信托迅速擴充資産規模，但在資本管理方面卻步履蹒跚。今年1月20日，大信商用信托管理公司董事部表示，它與境外的銀行財團達致協議，將當天到期的4億3000萬元貸款，展延至7月18日償付。此外，它也有相當于7800萬新元的境內銀行貸款，在同時間到期。
由于上述的境外與境內銀行財團貸款必須在12個月內償還，因此依照會計的標准，在財務報表上，它們從非流動負債重新歸類爲流動負債。這導致大信商用信托的流動負債遠高過于流動資産，也就是短期資産不足以彌補短期債務。
獨立審計師在審計去年底的報表時表示，大信商用信托是否能持續經營，存有重大不確定性。今年4月，新加坡交易所也向它提出同樣的問題。
大信商用信托管理公司爲何沒有提早做出再融資的安排，而銀行財團爲何拒絕讓大信商用信托再融資，原因不詳。不過，大信商用信托無法如期償還總額相當于5億多新元的銀行貸款，引發投資者擔心它的債務償付能力以及交叉違約的風險。大信商用信托的再融資一波三折，也引起新交所的關注。
今年4月29日，張鎮成和亞騰資産管理（ARA Asset Management）達致“戰略合作夥伴關系”的買賣協議。在該協議下，亞騰將向張鎮成買下信托管理公司50％的股權，並分兩批從張鎮成的家族信托Aqua Wealth手中購買大信商用信托5％的股權。
亞騰是亞太地區最大的房地産資産管理公司，業務遍布28個國家，管理的總資産價值超過1000億元。因此，張鎮成與亞騰合作，有助于大信商用信托的債務再融資。對于亞騰而言，它看中了粵港澳大灣區的發展潛能，並有意通過大信商用信托，拓展它在該區域的足迹。
然而，在銀行財團貸款延期償付期限近在眉睫之際，張鎮成與亞騰雙方終止了交易。同時，張鎮成改與北京的另類資産管理公司遠洋資本（Sino-Ocean）簽訂買賣協議，將他的信托管理公司的70％股權轉讓給後者。遠洋資本目前持有大信商用信托6.36％股權。在協議下，遠洋資本有一年的選購權，買下張鎮成的部分股權，並將股權提高至26％。
不過，根據銀行財團的貸款條件，張鎮成必須在大信商用信托持有不少于51％的股權，並持有信托管理公司的100％股權。遠洋資本的買賣協議意味著張鎮成的信托管理公司控制權轉手，而張鎮成在大信商用信托的股權也將降至30％左右。因此，張鎮成與遠洋資本的交易，必須事先獲得銀行財團豁免貸款條件。
與此同時，大信商用信托的銀行財團貸款償還期再度展延至12月19日。
張鎮成轉讓信托管理70％股權給遠洋資本的交易，原訂于8月完成。但是，這宗交易沒有如期完成。在這段期間，張鎮成抵押給股票行的大信商用信托股票被逼倉，而大信商用信托由于“技術的原因”展延支付股息。一連串的環消息，導致大信商用信托的股價一度跌至0.38元的低點。
上星期二（12日），張鎮成在獲得銀行財團所有16個成員豁免貸款條件後，最終以830萬元將管理公司的70％股權賣給了遠洋資本，完成了第一部分的交易。
遠洋資本在文告中表示，收購管理公司對它的意義重大。它將有助于遠洋資本拓寬資産的國際化退出渠道（也就是將中國的房地産資産在境外證券化），從而提升不動産資産的流動性。這顯示，它很可能行使選購權，提高它在大信商用信托的股權。
有了遠洋資本扮演白武士的角色，大信商用信托的再融資問題有望解決。遠洋資本控制了信托管理公司，或許能加強大信商用信托的資本管理。
雖然大信商用信托的商場處于中央政府重點支持的粵港澳大灣區，但是根據投資顧問葉忠英的計算，它的資本回報率（ROIC）連年下跌，從2017年的2.55％下跌至去年的1.31％。遠洋資本有必要扭轉這個劣勢，才能加強境外投資者對中國房地産投資信托的信心。