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萬事通說
蘿蔔點評，新加坡說房事！
大家好，這幾天房産業內最大的消息，就是政府突然在星期三（15日）夜裏‘突襲’宣布的新一輪房産降溫措施了。
政府發布樓市降溫措施的前提，是今年新加坡樓市的火爆程度，超出預計。
早在今年4月時，樓市就有了明顯的上升預兆，我曾寫過一篇評論分析文章，預測今年大概率是個房産牛年。
現在到了年尾來看，果然如此。
下圖是最新的私宅價格指數表，表格上每一個點，代表一個季度的數據。價格指數持續上揚，連續6個季度上漲。
新加坡政府始終在密切地關注樓市動向，在2021年即將結束的時候，終于重拳出擊，出台了新一輪的降溫措施。
我們來看一下政策細節。
這一次的房産降溫措施，主要體現在三個部分的政策收縮。
第一部分：
調高額外買家印花稅（ABSD）
針對新加坡公民和永久居民買家，個人名下的第一套房産的稅率不變。新加坡公民購買第一套住宅，無需繳納額外買家印花稅。永久居民購買第一套住宅，只需繳納5%的額外買家印花稅。
這跟政府一貫鼓勵本地家庭購買自住房的政策是一致的，在可以預見的未來，這方面的稅率政策不會調整。
針對外國買家，第一套房産稅率從20%，上升到30%。針對非個人的公司買家，第一套房産稅率從25%，上升到35%。
稅率增加幅度還是比較大的，相信是爲了遏制熱錢湧進來炒房的風氣。如果是在本地長期居留，工作或者念書的外國買家，還是取得永久居民身份以後再買房比較劃算。
第二部分：
收緊總償債比率（TDSR）
總償債比率是什麽意思？
比如說，A先生擔任公司經理，每個月收入一萬新幣。
名下的車貸每個月2000新幣。
辦了一張健身房月卡，使用信用卡付款，每個月還款500新幣。
按照最新的總償債比率（TDSR），他名下每月貸款總額度，不能超過月收入的55%。
也就是5500新幣。
他目前的每個月總貸款額度，車貸2000，信用卡500，一共是2500新幣。
也就是說，如果A先生現在買房的話，他每個月可以向銀行貸款的房貸月供額度，最多是：5500-2500=3000新幣
收緊總償債比率的政策，會影響到所有的房産買家。
出台這個政策的目的，相信是爲了‘擠泡沫’。
讓居民家庭的總負債率，處于可負擔的合理水平，不至于在經濟波動時出現危險泡沫。
第三部分：
調低建屋局組屋房貸的貸款和估值比率（LTV）
調低建屋局組屋房貸的貸款和估值比率（LTV），從90%減至85%！這個政策針對組屋部分的房貸。
並且只針對向建屋局（HDB）購買組屋的LTV比率。
LTV比率調整，會影響到組屋買家的貸款頂限，確保買家有穩健的還貸能力。
注意了，向銀行等金融機構貸款購買組屋的LTV比率，依然保持在75%不變。
針對這次的房産降溫措施， 有一些常見的疑問。
蘿蔔在這裏列舉一個最普遍的問題，就是：
聯名購房，兩個買家不同身份，ABSD怎麽算的問題。
官方回答：
如果買方由兩人以上組成，且國籍不同，適用的ABSD稅率將以較高者爲准。
官方舉例：
第二次購買房産的新加坡公民，和首次購買房産的永久居民聯名置産，適用的ABSD將爲17%，而非5%。
這次的房産降溫措施，著重調整了多套房的稅率和還貸比率，明顯地意圖遏制投資型購房，鼓勵第一套自住房，並意圖降低個人和家庭的還貸風險，提前‘擠泡沫’。
降溫措施的推出時間正好在年底，下面接連是聖誕，新年和華人春節這段過節放假的高峰期。
相信發展商們也會觀望一陣。
正在准備開盤的發展商，或許會暫緩幾個月推出新盤。
這一輪的降溫措施，對新加坡房市的影響會有多大，會不會遏制今年節節上升的牛市節奏，現在都還是個未知數。
明年的樓市走向，會是很關鍵的一年，讓我們繼續拭目以待。
今天的蘿蔔點評就到這裏，我們下期見！
新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。 從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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