房價漲跌看這:短期看政策、中期看土地、長期看人口!
什麽決定房價？你會發現，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地産這個話題爭議這麽大的原因。把它總結爲一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麽走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。
中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麽走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麽供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麽走？暴·涨。
人口流入的地方，房價持續看·涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。
未來中國人口往哪裏流動呢？我們研究了十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。舉例兩二個，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關系緊張，一個是人地關系不緊張。這是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什麽趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。有人會說，日本、韓國人地關系緊張，所以人去了大都市。
看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區占美國人口的比重是什麽趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。美國人地關系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，人不斷往大的都市圈流入。
你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麽樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。爲什麽？因爲大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能爲年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。
中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。
什麽地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什麽地方房價漲不動？人都跑了，政府還在拼命的供地，房價能漲得起來嗎？
所以“短期看政策，中期看土地，長期看人口。”這是中國中心城市房價的邏輯。
它告訴我們，把脈一個城市的房價走勢，政策、土地和人口是三個關鍵。
01、短期看政策
近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出台樓市調控文件。
北京自去年3月份以來直接針對樓市頒發的政策就有12道多，其他中心城市發布的政策也不在少數。
這些政策告訴我們，中國中心城市的房價，短期內房價必須橫·盘。
短期看政策已經被驗證，接著看決定中期和長期的兩個因素：土地與人口。
02、中期看土地
中期看土地，因爲決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。
西部、東北、中部地區一些三四線城市，人口稀少且不斷流失，土地供應卻持續增加，這些城市的房價長期處于低·位，未来走·弱是大概·率事件。
中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應量必須相應增多，才能夠控制房價，一旦供不應求，房價只能向上。
重慶的房價，這幾年在中東部房價上漲的背景下，顯得尤爲冷靜，主要是因爲它充足的住宅供應量有關，當然也離不開當地政府的管控功勞。
十個重點城市中，除了北京、重慶住宅供應量增加外，廣州、上海、武漢相比于去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。
這並不能改變中心區的購房需求，深圳實際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個級別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。
成都住宅土地供應量下`跌也非常厲害，相比去年下滑了63%，南京、杭州、天津分別同比下跌了2%、11%、31%。從土地供應量來看，深圳、成都、南京、杭州、天津的房價，未來除了漲還是漲。
03、長期看人口
現在來看上面提到的10個重點城市人口，也即需求情況。
中國的城市化實際上是已經演變成大城市化，全國人口都紛紛湧入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中心城市。
可以看到，第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞並簡陽市有關，但即便忽略這個因素，成都的人口增幅也不會差。
雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現的是這些城市對人口的吸引強度，從而推測未來人口增幅情況。
說到這裏作爲一個成都人，
重點在給大家普及一下成都這二年的供地量和人口淨入數量！
首先成都2018年供應土地量281宗土地，21000畝左右，五大主城區及高新區52宗地，占約3214畝，天府新區及二圈層114宗地，9757畝，三圈層，143宗土地，10271畝，
在來看看2019年成都的供應土地量全年1.7萬畝，下降了12%左右！天府新區高新區及五大主城區4995畝占比18.9%二圈層7331畝占比33%三圈層占比9718畝占比48.1%.2018和2019年的供地量對比數據主城區及天府新區高新區的拿地量少了！主要拿地就是三圈層占比接近一半，可想而知，成都確實是在把城市擴大！
那麽再來看看成都2018年和2019的的淨流入人口，2018年成都淨流入常住人口28.53萬人，2019年流入人口33萬人，每一年以3.61%的增速僅次于北京排全國第二！那麽結合上述的問題來說，成都這二年政府供應地量減少，淨流人口不斷增加！所以政府的政策也是影響房價的因素之一，土地的供應量減少，流入人口多房價就會上漲！這是有供需關系的！