Asia’s property market
SMU LKCSB
當新加坡政府在2021年底推出新一輪房地産降溫措施時，民衆們並沒有感到意外。在經曆了疫情熔斷和限制後，2021年的新加坡房地産市場創下新高，私宅和公共住房領域的銷售迅速反彈。
2021年12月，新加坡政府宣布新加坡公民必須爲其第二套住宅地産支付17%的額外買方印花稅（ABSD），爲其第三套及以後的住宅地産支付25%的額外買方印花稅，高于之前的12%和15%。同時，新加坡政府收緊了總償債率（TDSR），規定貸款購房者的每月還款額不得超過其收入的55%，而此前規定的比例是60%。其中，外國非永久居民購買住宅房産的額外買方印花稅從20%上調至30%。
新加坡管理大學李光前商學院金融學副教授 Song Changcheng 指出：“降溫措施是雙向的。我們認爲 ABSD 的大幅增長，主要動機是爲了減少投資者的需求，無論是本地投資者還是外國買家。而 TDSR 的調整，則這意味著人們不能像以前那樣多借款，從而減少了需要杠杆的買家需求。同時也爲了確保債務人有能力償還借款。因爲如果利率上升或者抵押人失業，造成違約率上升，反而會對金融體系構成風險。”
盡管這些限制措施在當地房地産市場引發了漣漪，但 Song 教授認爲政府近期的舉措並不會導致房價大幅下跌。根據曆史先例，ABSD 早在2011年首次引入就是爲了冷卻住宅市場，並在2013年和2018年上調。盡管2013年的措施導致房價指數下跌10%，但是在2018年調整後，房價仍保持平穩。
2021年的房産市場讓人聯想到2018年，都是在措施出台前的一年，房價上漲約10%，因此 Song 教授預計會出現類似的結果。
“2018年和2021年的政策非常相似，政府增加了 ABSD ，只是影響了投資者，並非新加坡人和首次置業的永久居民。所以從這個意義上說，我的預測是房價將更加穩定，而不是像2013年那樣大幅下跌。” Song 教授補充道。
因此，房地産投資者可能會考慮到住宅市場的高 ABSD 率，特別是在利率上升和商品及服務稅（GST）實施之前，選擇探索商業地産。例如，數據中心（用于存儲計算機系統和 IT 設備的建築或指定物理空間）已被列爲財産資産類別。
Song 教授指出：“因爲受到疫情的影響，各個行業的數字化需求都在增加。”2020年在新加坡交易所（Singapore Exchange）上市的三家擁有大量數據中心資産的房地産投資信托基金的平均總回報率爲20%。到2021年，托管、存儲和計算雲服務的市場價值有望達到1,630億美元。但 Song 教授也提醒大家，由于數據中心的價格已經飙升，投資者應進行徹底的研究和計算，以確定是否有投資風險。此外，疫情形勢的改善也可能對數字化産生抑制作用。
Song 教授還指出，另一個受到疫情積極影響的商業地産則是物流地産（倉庫、配送中心和倉儲設施）。例如，由于網上購物的趨勢增加導致對冷鏈物流的更大需求。“電子商務早在疫情之前就已經出現上升趨勢，但隨著疫情和網上購物變得更加普遍，自然而然增加了對倉儲設施和物流中心的需求。”
預計到2030年，新加坡將有25%的人口達到65歲或以上，因此對退休和養老院的需求也將加大。與此同時，因爲需要制造 ART 測試、新冠疫苗和其他安全設備，也增加了對制藥實驗室和潔淨室的需求，尤其在許多制藥公司將總部搬到新加坡建立之後。例如，2021年5月，與輝瑞合作生産新冠疫苗的疫苗制造商 BioNTech 在新加坡設立了其東南亞總部和區域制造中心。
從長遠來看，新一輪降溫措施是否會對房地産市場産生重大影響，仍有待觀察。但可以肯定會讓購房者感到不安，所以在2021年12月房屋銷量下降了58%。然而，由于今年的銷售額創下8年來的新高，新加坡的 GDP 增長了7.2%，因此房地産投資者需要繼續了解自己投資組合的其他選擇，從而抓住機會保持領先。
