新私宅市場近期因幾個新項目推出而開始升溫。鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）本月初正式開賣，首個周末以2150元平均尺價賣出近八成單位。
上周末開賣的麗福苑（LIV＠MB）賣出超過75%單位，至少223個單位的平均尺價爲2387元。
在強勁市場需求的推動下，本地新私宅價格節節攀升，兩個新推出項目銷售尺價均超過2000元，卻依然吸引許多買家。
下來位于宏茂橋和楊厝港一帶的市區外項目，尺價預料也將創下超過2000元尺價的地區新標杆。受訪分析師說，除非土地價格和建築成本下跌，否則新私宅尺價超過2000元將成爲樓市新常態。
預計下月推出的宏茂橋新項目AMO Residence，以及第三季推出的楊厝港倫多中路（Lentor Central）項目曲水倫庭（Lentor Modern），分析師預測這兩個項目的平均尺價將超過2000元。下半年陸續推出的新項目，銷售尺價預計超過2000元，而核心中央區的更可能超過2700元。
根據市區重建局整理數據顯示，自去年第一季以來，新私宅平均尺價已升至2013.92元，較2012年第一季約1200元，漲了67％左右。
此外，2000元或以上尺價的新私宅占比過去幾年大幅增加，在2018年只有約10％的新私宅尺價達2000元或以上，今年迄今比率升至近50％。
新私宅尺價高漲主要是發展商的土地成本升高，這是因爲市場土地供應短缺，發展商爲填補土地庫存而高價購地。
例如AMO Residence的地段去年招標時，吸引15方爭奪，最高競標價爲容積率每平方英尺1118元，較分析師預測的890元至1000元高出至少一成。
如果發展商標地尺價1000元，他發展的項目就得賣尺價至少2000元才可能回本獲利。而且，發展商還得計入其他潛在成本，如不可退還的5％額外買方印花稅（ABSD），以及利率上揚導致借貸成本增加等。這些成本最終都轉嫁給買家。
合登房産集團（Huttons）研究主管李思德認爲，除了土地價格外，建築成本猛漲是推高新私宅價格的一大要素。
受全球供應鏈幹擾和冠病疫情措施影響，建築成本顯著增加，發展商把上漲的成本轉嫁給買家，以致新私宅售價更高。
他說：“除非部分地價和建築成本減少，否則新私宅尺價升至2000元將是大勢所趨，並成爲下來的樓市新常態。”
分析：市場存在不確定因素買家應考慮宏觀經濟情況
隨著市區外的新項目都趨向2000元尺價的心理價位，李思德預計一部分買家或許會轉向地點較優越，價位差距不大的市區項目，另一部分買家則會轉向轉售私宅市場。
不過，他提醒，轉售私宅單位一般面積較大，按總價而計未必顯著低于新私宅，轉售私宅也可能面對維修保養、設施較舊等問題。
爲滿足強勁私宅需求，今年上半年通過政府售地計劃（GLS）推出五幅正選名單地段，共可建造2785個私宅單位，私宅供應量同比增加超過七成。
上周，市區重建局在倫多（Lentor）地區一口氣推出三幅地段供發展商投標，預計總共可提供1265個單位。分析師指出，這可能促使發展商謹慎出價標地。
新私宅賣2000元尺價的趨勢是否會延續下去，取決于政府今年下半年和明年的土地供應情況。如果政府的土地供應仍然有限，私宅價格可能會居高不下。
另一方面，買家謹慎考慮當前宏觀經濟發展情況，因爲全球經濟還存在許多不確定因素。如果全球經濟急劇放緩甚至出現經濟衰退，本地樓市將不可避免地受波及。
資料來源《聯合早報》
