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萬事通說
蘿蔔點評:新加坡說房市!
首先,讓我們來一起看一看新加坡城市發展部最新出爐的數據:
新加坡2022年第二季度,房産價格指數持續上漲至180.9。5年時間,一共上漲了41個基點。
在過去的5年裏,新加坡政府三次上調了印花稅,比如新加坡公民第二套的印花稅,從10% 增加到21%;外國人的印花稅,從18% 增加到34%。然而如此大幅的印花稅上漲,幾乎對房産價格指數的上漲毫無影響。
不僅如此,新加坡房産價格也無視了過去三年在全球肆虐的新冠疫情。
這讓不少朋友,尤其是持幣待購,就等新加坡房價下跌就出手的朋友,怎麽也想不通,如此多不利因素,你怎麽就是不跌呢?
今天,蘿蔔就來給大家解開這個謎,新加坡房價爲什麽就是不跌?
新加坡的客觀基本面,
給房價提供強大的支持
新加坡的客觀基本面,給新加坡房價提供了強大的支持。
例如新加坡土地有限,人口密集,物以稀爲貴;新加坡經濟繁榮,人們富裕,2021年人均GDP超過了可怕的8萬美元;政府廉潔,人民樂觀開放,對外包容,種族和諧。這些都是很重要的因素。
但這些並不能解釋爲什麽新加坡房價不下跌。比如,這些因素在2009年的時候,新加坡也具備,但依然在幾個月內房價下跌了20%。所以,這些因素不是我們今天要討論的重點,蘿蔔就不展開了,一筆帶過。
新加坡房價,
不下跌的原因
一個木桶,能裝多少水,是由什麽決定的?是由最短的那一塊木板決定的。
那房價的下跌,是由什麽決定性的因素決定的呢?
是利率,政策,經濟?都對,也都不對。房價的下跌,是由所有的房産業主裏,最沒有持有能力那一批決定的!利率,政策,經濟等等這些外部因素,只不過迫使這些沒有持有能力的業主開始抛售而已。
我們要認識到,在爲數衆多的業主裏,大家的持有能力,是不同的:有的可以承受80%的下跌,有的只能承受50%,有的只能承受10%,甚至有的承受力爲0,只要不漲就受不了了。
房産下跌是這樣開始的:外部因素造成持有成本上升 -> 持有能力爲0的業主開始出售 -> 價格下跌5% -> 只能承受5%的業主開始出售 。。。。。。如此開始雪球效應,投機者離場,房價下跌。
2009年前的新加坡房市,
對炒房無限制,金融風暴導致大量損失
這就是新加坡2009年以前發生的情況,那時房市火熱,入場成本很低,對房産炒作也沒有防禦機制:
- 貸款可以拿到90%甚至更高;
- 買房之後第二天就可以賣出,超短期的炒房風行,並且獲利不菲;
- 對購房數量沒有限制,只要你夠魄力,能拿得出每一套的5%,擁有10套公寓不是夢;
- 對國外資金沒有限制,外國人和新加坡公民一視同仁。
造成的結果是,2009年金融風暴來襲,新加坡房市毫無防禦力,遊資和國外資金迅速撤離,幾個月房價迅速下跌20%。
事後,新加坡政府痛定思痛,知道新加坡土地少,房産體量小,經不起這樣的折騰。于是亡羊補牢,從2010年開始,實施額外印花稅以及一系列房産政策,並且不斷完善。
新加坡出台一系列房産政策
現在的市場和以前不同
讓我們看看新加坡市場上目前都有哪些房産政策:
1. 貸款比例,首套房産最高75%;二套房産最高45%,三套以後基本貸不到款;
2. 買房三年之內賣出,需要繳納高額的賣家印花稅,保證短期炒飯者無力可圖;
3. 實施額外印花稅政策,最新的稅率見下圖。從經濟層面杜絕了短期炒飯的可能,也勸退了持有力弱的潛在買家。
所以今時今日的新加坡房産市場,和2009年那個市場,已經是截然不同的市場。
公寓市場業主畫像曝光
房價下跌或無從談起
讓我們看看今天新加坡公寓市場的業主構成:1. 擁有一套房産的業主。這部分業主對市場價格的漲跌是不敏感的,畢竟不能睡公園啊;2. 擁有兩套房産的業主。請看上面的額外印花稅表格。第二套房産,交了高額印花稅的,而且房價的至少55% 是現金,持有力很強;3. 擁有三套房産或以上的業主。三套以後都是現金購房,並且額外印花稅最高的一檔,持有力達到鋼鐵俠級別。
以上就是目前新加坡公寓房産市場上所有的業主畫像了。各個經過了政策篩選,各個膀大腰圓。想等他們虧本賣房,可能會等到天荒地老。
既然沒有業主願意虧本買房,那個雪球滾不起來,房價下跌當然就無從談起了。
政策擠幹市場泡沫, 只留下有實力和持有能力的優質購房者。沒有短板,這就是新加坡房價無視高額印花稅,持續上漲的秘密。
感謝閱讀本期的蘿蔔點評文章,我們下期見。
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新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡,畢業于南洋理工大學。2009年,從事房産經理人。現任新加坡房産中介公司之一的Huttons的市場部董事(CEA 注冊號:R042525J)。 從業11年來,每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題,我都會爲您一一解答。初到新加坡,生活上的各種小問題,我也會盡力協助。希望我的客戶多,朋友更多。
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