出品|清流工作室
作者|劉培 主編|趙妍
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2013年6月18日，一塊工地上，7把鐵鍁圍成圈插入松軟土中。鐵鍁原木色杆上綁有大紅花布球，後面站成一排的6人面露微笑，對未來滿懷期待。
這是當時“大船項目”開工奠基典禮上的共同培土儀式。這個“大船項目”後來改名爲“運河one”。官方的介紹中，這座占地9萬公頃項目，投資60億元。落到設計圖中，“大船”名字的由來，也是因爲外形酷似一艘泊靠在岸邊的巨輪；巨輪上拔起6棟大廈，科技感和現代感十分震撼。
項目持有方陣容豪華，包括當時福布斯華人富豪榜上以26億身家名列第72位的亞洲糧油大王郭孔豐，以及以身家44億美元位列第37名的中國澳門賭王何鴻燊的大女兒何超瓊。本地開發商楊美玲的公司——北京美融加投資有限公司（下稱“美融加公司”），也是項目股東之一。楊美玲盡管知名度寥寥，但在早年間曾被媒體宣傳爲“地産真正女大亨”。
強大陣容團隊外，“運河one項目”還獲得了64億中國銀行貸款支持。但是項目工期卻屢屢拖延，時至如今仍未完工。運河one項目預計完工的時間節點，在新加坡方和澳門賭王一方的官方資料裏逐年修改，從2016年，改到2018年，最後延長到2023年。
清流工作室從項目工地多人了解，2018年年底，完成度最大的二期項目（10#）樓體結構已經封頂，但是隨後不再動工。一期項目更是滯停多年，2020年5月方重新挖土動工。
圖爲一期項目工地：仍爲地下基礎工作
圖爲二期項目工地上三棟建築：10#、12#已經封頂
2020年12月，何超瓊卻退出了這個已經全部封頂的二期項目，由郭孔豐控制的鵬瑞利置地集團有限公司（下稱“鵬瑞利”）收購其股份。爲什麽賭王之女退出了已經封頂的項目，卻仍然保留了一期項目？
清流工作室了解到，這或許跟項目公司的中方股東美融加和新加坡方股東鵬瑞利之間的矛盾有關。雙方之間因爲債務糾紛，由暗地協商曾一度上升到工地拉閘斷電，至今糾紛仍未得到解決。
雄厚資方與64億銀行貸款
運河one項目分爲兩期，總建築面積超過50萬平米，土地出讓金就高達45億元，後續投資建設費用高達60億。
最早公開資料中，一期項目包括13#、14#-1、14#-2地塊，2012年9月售出，總建築面積27.8萬平米，土地交易價爲25.3億元。二期項目10#、11#、12#地塊，2013年4月售出，總建築面積23.7萬平方米，土地成交價爲22億元。
上述6個地塊出售的信息中，參與方陣容中的新加坡方財團是由世界糧油大王郭孔豐的鵬瑞利和澳門賭王之女何超瓊的信德集團（0242.HK）等組成。
新加坡裔華人郭孔豐在富豪圈的名聲絲毫不遜于賭王家族。郭孔豐不僅是世界糖王郭鶴年的侄子，而且獨創金龍魚品牌，引領中國糧油市場多年；金龍魚等中國業務的母公司豐益國際在2020年以426億美元收入位列全球企業285位。2020年10月，金龍魚（300999.SZ）重組在中國上市，股價從上市初的48.96元/股，連續追漲至2021年1月8日巅峰時，股價高達145元/股，金龍魚總市值超過7000億。
即便當時，2013年福布斯華人富豪榜上，郭孔豐以26億美元身家排名72位（叔叔郭鶴年以125億美元身家排名第七），比亞迪的王傳福還排在90位。
2011年郭孔豐的豐益國際入股成爲鵬瑞利的第一大股東後，涉足房地産綜合開發項目。2012年，鵬瑞利進軍運河one項目，爲鵬瑞利集團首次拿下中國內地一線城市的地産開發項目。
對于澳門賭王家族企業來說，博彩業之外的第二大資産即爲從事地産、酒店等業務的信德集團。後者以24%持有項目股權的方式，參與運河one項目的建設，也是首次進軍中國北部的房地産發展市場。
兩大富豪家族看中的one項目，仰賴的是其特殊地理位置和商業定位。鵬瑞利稱，該項目未來建成的零售、辦公和住宅的銷售會爲投資方帶來充沛的現金流。
兩大家族聯合中方的美融加，2012-2013年接連斥資45億元土地出讓金，拿下上述6個地塊。
當然上述費用並非由股東全部湊齊，大多爲中國銀行提供貸款。鵬瑞利在2012年9月曾公告稱，一期項目中其應投入的1.7億新加坡元（約合8.3億人民幣）資金裏，其中0.5億新加坡元（約合2.4億左右人民幣）爲自己募集的資金，剩余的1.2億新加坡元(約合6億元資金)由中國銀行貸款提供。
外界不知，上述主要三大股東是否已經實際支付高達45億的土地出讓款。但是直到2016年10月，鵬瑞利對外公告的資金來源才最終敲定。鵬瑞利稱，運河one項目獲得中國銀行北京分行提供的64億元貸款，其中一期項目獲得7年期和15年期貸款共計36億元，二期項目獲得7年期和15年期貸款28億元。2018年5月，中國建設銀行取代中國銀行北京分行和大船項目方重新簽約64億貸款。
拉閘斷電、封門阻撓
得天獨厚的位置以及雄厚資本加持之下，外界難以想象，大船項目中的一期項目在2013年挖土方後，後續再也沒有任何進展，直到2020年5月方重新挖土打樁等地下基礎工作。2018年年底，二期項目中10#地塊結構封頂後的2年多時間裏，至今毫無進展。
知情人士李瑞（化名）于2018年來到一期項目時，工地現場還是一片不成樣子的土坑。
這片土地的外立面被不斷要求修改，規劃許可證也隨之調整需要重新審批，然後還要申請土地許可證。他很詫異，之前的4、5年，這個項目的負責方都在做什麽。
一期項目在忙完前面所有手續後，于2020年5月開工，後期進展也不順利，該項目屢次因爲投資方之間沖突遭遇停工。
一期項目中，新加坡財團和中方北京美融加投資有限公司最初按照7:3的方式成立鵬瑞利美融加公司，現在爲新加坡財團持股76%，美融加持股24%。具體來說，由鵬瑞利方持股34%，賭王家族的信德集團持股24%，美融加公司持股24%，項目管理主要由鵬瑞利集團運作。
二期項目爲新加坡財團和美融加對半持股，但是項目主要爲美融加負責開發管理。具體來說，由鵬瑞利方持股23.6%，信德集團持股19.35%，美融加公司持股50%。
前來阻撓一期項目的不是別人，正是負責二期項目管理的美融加公司。
多位施工方工作人員稱，“投資方矛盾也影響工期進展”。
雙方最爲激烈的一次沖突是2020年9月的一天，美融加項目負責人楊磊（楊美玲的表姐）帶人，圍攻了一期項目工地，強行斷掉了工地現場的電力，並派人駐守在電閘門前。
圖爲美融加公司派駐人員把守在電閘處
在現場的李瑞很震驚：“自己在建築行業從業多年，多是農民工和包工頭之間鬧事，從未見過開發商的股東之間發生如此惡劣沖突，領導直接帶人鬧事，強行斷電，幸虧當時只是在打樁，沒有工人在下面，如果出現工人安全問題，誰負責？”
這並非首次沖突。據李瑞稱，5月時，美融加公司多位管理人員坐在鵬瑞利駐項目地辦公室，聲稱， “已經6個月沒有發工資了，你們欠美融加公司的錢沒有還，我們的工資你們來付”。
清流工作室聯系鵬瑞利方處理公司事務的負責人，在告知相關咨詢問題後，對方稱會聯系，但是截至發稿前並未收到回應。
美融加公司的工程部唐姓負責人稱“未被授權，無法回答”。
除了上述鵬瑞利欠美融加的款項外，郭孔豐控股公司的關聯公司也曾向美融加提供4億元貸款，這筆貸款因爲美融加方的違約，一直未償還。雙方早在2018年因此訴諸法院的民事調解，調解無用後，最終對簿公堂。
根據多份法律民事裁定書披露的信息，上海豐海投資股份有限公司（下稱“上海豐海公司”）曾經借給楊美玲控制的北京漕運碼頭投資發展有限公司4億，北京美融加公司以其持有的鵬瑞利美融加（四）有限公司（下稱“合營四公司”，負責10#地塊的開發公司）的50%股權爲這筆借款提供質押擔保。2018年3月到期後，楊美玲公司一直未償還。
這裏的上海豐海公司的股東均是郭孔豐控制的公司——2020年10月在中國上市的金龍魚的高管。譬如持股上海豐海公司6.81%的穆彥魁還在金龍魚裏擔任董事和總經理，持股4.91%的牛余新也在金龍魚擔任董事；股東陳波也在金龍魚控制的多個子公司擔任董事。
2020年3月31日，上海金融法院據此裁定拍賣、變賣美融加公司持有的合營四公司的50%股權，美融加公司5月遞交再申請，後遭遇駁回。
清流工作室從多位人士處了解，目前雙方依然未談攏。鵬瑞利提出收購美融加對項目持股的意向遭到拒絕。
雙方矛盾沖突也影響到完成結構封頂的二期項目，二期項目中的10#地塊完成結構封頂2年後毫無進展。
按照正常節奏來說，完成結構封頂後，開發商應該推進二次結構以及相關裝修工作。
二期項目工作人員梁敏（化名）稱，“甲方業態不明確，具體大樓什麽定位， 裝修風格如何，將來如何銷售還不清晰”，這些自然會影響到接下來的二次施工。
按照最初的三方分工計劃，最擅長商業戰略定位的鵬瑞利和信德集團負責項目項管理以及提供商業零售部分的管理服務，而未有商業運營經驗的美融加主要負責和地方政府溝通工作。
雙方分庭抗禮之下，負責二期項目管理的美融加和另一股東鵬瑞利如何協商合作？
鵬瑞利似乎在加大對二期項目的控制。2020年12月，信德集團將其持有的二期項目股份轉讓給鵬瑞利，二期項目股東變更爲美融加持股50%， 鵬瑞利持股43%。
梁敏感慨：按照這個進度，5年也竣工不了。
“昔日地産女大亨”的危機
運河one項目的“僵局”之下，還面臨的問題是，美融加老板楊美玲名聲在地産界早已船艙漏水。
其在媒體中的高光時刻是2003年，房地産雜志《安家人物》，濃墨重彩地稱其爲 “京城地産真正女大亨”。其後，圍繞其公司的訴訟糾紛不計其數。
這些訴訟尾隨楊美玲發家軌迹史，幾無漏網。其2000年創辦美晟房地産有限責任公司的2年時間裏，大興區舊宮鎮、朝陽區拿下3個項目——美然香榭麗、美然百度和朝陽區的美然動力街，這些項目從2004年開始引發訴訟不斷。大多是業主購買房屋後，甚至延遲十余年未能獲得房産證。期間爲逃避債務，還一房多賣，導致業主財産受損。
2004年，美晟公司收購北京實地房地産開發有限責任公司之後，楊美玲進入通州土地市場，訴訟一路追到北京實地持有的“鼎盛國際”、“北京one項目”等。
近上千份法院裁定書及公開報道顯示：楊美玲延遲十余年爲業主辦理房産證，一方面原因是楊美玲公司爲籌措資金，挪用業主繳納的房産稅等資金，另一方面有些項目在出售後抵押給銀行融資。
2006年，因爲拒不執行法院判決的違約罰款，楊美玲還被朝陽法院帶走。
但這些並未阻礙楊美玲在西城區拿下西單商圈最後一塊地（西單美晟國際項目，現在位于西單北大街110號的老佛爺百貨所在地）以及2013年引來新加坡財團合力開發通州地標性項目。
其中西單美晟國際項目，不僅爲楊美玲贏得豐厚回報，而且也觸發了認識新加坡地産商的契機。
北京市規劃和自然資源委員會披露的一則土地出讓變更顯示，美晟地産受讓西城區西單北大街110號綜合樓，合同地價款爲1.56億元。
不過，清流工作室從早期在楊美玲公司擔任高管的不願具名人士處了解，美晟地産花費5.7億元，從現在金融街（000402.SZ）子公司處收購這一地塊，美晟地産負責拆遷和開發工作。
公開資料中，2006年3月，美晟地産公司開始施工，到2007年年初左右停工，美晟地産完成兩棟樓體的其中一棟主體結構建設。直到2008年年底，金融街控股集團又花費15.9億從美晟手上收回，項目又重新開始運轉。
從上述交易中，楊美玲至少獲得數億元收入回報。上述人士稱，也正是通過金融街控股集團，楊美玲認識了後來的新加坡地産商。
不過，楊美玲爲了偷稅漏稅，不僅未將上述收入中的2.6億元計作會計賬簿，而且這筆交易也未繳納土地增值稅。
2015年地稅局還發現，2009年-2011年期間，美晟地産僞造發票，涉及金額1.3億元；2010年、2011年兩年內收取售房款收入2.65億元也未列入美晟房地産收入賬簿上，未繳納相應的稅務。
最終北京地稅局處以補繳、滯納金和一倍罰款，總計5.26億元。這筆罰款無疑讓楊美玲的資金高度緊張。
彼時的楊美玲名下多家公司，已被法院列爲失信被執行人。其名下公司債務官司糾紛陸續進入法院執行階段。針對楊美玲2004年通過收購的方式獲得實地公司100%的股權糾紛案件，當初允諾給原來股東黃一夫的股權轉讓款一直未支付，雙方打了多年官司。北京順義區人民法院在2016年2月，立案執行楊美玲及其公司履行相應支付款項。楊美玲直到2019年6月仍未履行相關義務，被法院采取限制消費措施。
2014年，因爲借款糾紛，中國農業銀行股份有限公司北京西城支行申請凍結陳教勳、美晟地産公司名下銀行存款3.9億元，法院未找到被執行人可供執行財産後終結執行程序。
因爲工程款未結款，中鐵建設集團有限公司2020年6月申請強制執行實地公司將位于北京市通州區中山大街的179套房屋轉移登記至申請人中鐵建設集團有限公司名下，彙天網絡科技有限公司協助實地公司履行上述義務，同時二被執行人履行支付違約金2211萬元。
劉培是清流工作室高級作者，常駐北京。
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