文 | 內幕君
劉姥姥第二次進賈府時，賈母領她逛了大觀園。激動的她把元妃省親的別墅錯認成大廟，跪在地上一個勁地磕頭，惹得衆人哈哈大笑。
黃金鑲成的象牙筷子、用雞肉煨的茄子……園子裏的一切是那麽新鮮，令鄉下老太眼花缭亂。
在過去的2018年，中國樓市這座大觀園，變幻頻仍。大觀園一隅的「商業地産」發生了幾件事，說大不大，卻也看得人像劉姥姥目眩神搖。
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美顔與增肌
日曆剛剛翻新，萬科就放了個重磅。
2018年1月5日，萬科旗下商業平台發布消息稱，印力聯合萬科和Triwater以83.65億元，共同收購凱德商用在國內的20家購物中心，總建築面積約95萬平方米，分布于華北、華東、華南和中西部區域的19個城市。
曾經的萬科，從多元化走向專業化用了9年，王石大概想不到有一天萬科會折返。在郁亮眼裏，萬科未來10年版圖業務中，商業地産是數一數二的優勢業務。兩任掌門的戰略分歧耐人尋味。
萬科重倉商業，是住宅蛋糕做不大被動求變，還是商業地産潛力無限主動靠攏？既然龍頭房企把商業地産當成永葆青春的“神丹妙藥”，凱德爲什麽要賣掉購物中心？
因爲有人想美顔，有人想增肌。
賣掉20家購物中心後，凱德轉身買買買。6月，斥資57億收購重慶兩江春城項目；8月，20.53億競得廣州增城兩地塊；11月，以8.82億再下一宗廣州的商業用地；12月，以127.86億元收購上海第一高雙子塔項目, 投資額200億，計劃打造成上海第三座來福士。
2018年收購的上海雙子塔
2019年1月，凱德再次落子上海，以27.52億元合資收購位于陸家嘴核心商圈的浦發大廈。
從這一系列操作來看，凱德之意不在去“商業”，而在增強核心肌肉群。賣掉的20家購物中心多在三線城市，買入的項目則位處上海、廣州、重慶等一二線城市。
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風一樣的凱德
衆所皆知，龍湖是地産界黃埔軍校，但盛産人才的龍湖曾經“挖角”過凱德。2015年，龍湖地産聘請原凱德商用華中區總經理擔任集團商業地産部總經理。
萬科同樣挖角過凱德，出手更早，火力更猛，直接把操盤手毛大慶挖了。
2008年奧運會前後，王石在北京約見毛大慶 ，吃了3個多小時的飯，交流對行業的看法，從經濟、環保、登山，一直談到阿拉善，就是不談跳槽的事。
飯桌上秋波流轉，話語間郎情妾意，自然無需那句“我要你”。一年之後，毛大慶加盟萬科。爲此，王石還給凱德董事長去信。
業內之所以喜歡挖角凱德，是因爲這個“外來物種”在地産江湖是老師一樣的存在。故事得從1994年說起。
那時候，中國房地産業剛起步，帶著16年地産投資和開發經驗，凱德從新加坡漂洋過海正式進入中國。1996年、1997年，凱德憑借“上海新家坡”、“新家坡美樹館”兩個在滬住宅項目，把新加坡花園洋房的概念引入市場，引領了整個行業對“設計風”的追尋和探討。
這時候的凱德已經風生水起，而許家印剛剛創辦恒大，碧桂園還蜷縮在順德，宋衛平的綠城和吳亞軍的龍湖還在爲各自的第一個項目嘔心瀝血。
進入2000年後，福利分房制度壽終正寢，中國商品房市場呈井噴之勢，房企迎來躺著賺錢的黃金時代。正所謂站在風口上，豬都能飛。
這時候，凱德卻換了跑道。
意識到以土地資源爲導向的獲利手段並不是長久之計，凱德著眼構建布局，爲保持長遠優勢謀劃。凱德的商業模式出現了轉型，主要體現在兩方面：一是進入住宅以外的領域；二是與資本市場結合。
上海來福士商場于2003年11月開業，至此凱德在上海構建出住宅、辦公、購物中心、服務公寓等多元業態，爲整合性的房地産商的發展提供了模板，凱德模式再次引發業內思考與學習。
凱德房地産全産業鏈模式在此時已具備雛形。
乘著中國地産改革的東風，以及對市場的精准預判，凱德一路高歌猛進。從1994年的一隅、一樓、寥寥數十人，發展到今天布局全國40個城市，擁有/管理超過180個項目，管理資産超過2200億元人民幣，成爲中國最大的外資房企，也是新加坡在華投資最大的企業。
2019年收購的浦發大廈
除了借勢東風，凱德始終對中國市場抱有信心，審時而變的「凱德模式」是其能夠深耕中國的原因。08年全球經濟危機爆發，中國經濟發展增速明顯滑落，外資看空的聲音不絕于耳，不乏企業撤資出走。
凱德卻認爲，中國中産階級規模不斷擴大，將提升人均可支配收入，加之城市化不斷推進，中國的經濟發展後勁十足。
那時的凱德已經構建起一條核心業務涵蓋住宅、辦公樓、商場、服務公寓、綜合體和房地産金融在內的整合性房地産價值鏈，護城河寬過多數中國房企。
作爲亞洲最早發展房地産金融業務及亞洲最大的房地産基金經理之一，從2002年起，凱德便不斷在房地産金融領域做出嘗試，先是發行新加坡第一支也是市值和資産規模最大的房地産信托基金——凱德商用新加坡信托，隨後又發行了專注于中國內地商業物業的信托基金——凱德商用中國信托。
就在金融危機爆發，許家印四處借錢救恒大的時候，凱德手裏攥著270億現金，上北下南打造“來福士”。
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以變應變
度過金融危機後，中國地産再煥生機，迎來白銀時代。不少房企依靠“高杠杆”和“高周轉”迅速做大。轉戰商業地産的凱德似乎“掉隊”了？
凱德集團總裁（中國區與投資管理）羅臻毓卻不這麽認爲：“從我們公司角度講，沒有必要追求量和規模，追求一定的成長穩定性和回報是更重要的，一直追求規模的話是個無底洞。”
背後，潮水的方向在悄悄改變。
最近幾年，從萬科到龍湖，再到後起之秀新城，以住宅起家的龍頭房企們紛紛將橄榄枝抛向商業地産。新城甚至喊出了“2020年實現全國開業100座購物中心”的豪言壯語。
以住宅開發見長的房企組團殺入商業地産，帶著雄厚的資本，這讓過去領先、通過基金和REITs通輸血的“凱德模式”不再具備優優勢。
與此同時，商業地産擴張速度驚人，行業競爭激烈。2000-2016年，全國購物中心數量以每年17.6%的複合增長率逐年攀升。僅2018年上半年，全國新開業購物中心數量就達到 203個。
此外，隨著電商沖擊和中國消費升級大潮湧起，商業地産被推進了快速轉動的漩渦中，新産品、新概念、新場景、新玩法層出不窮，誰慢下來誰就被吞噬。
不僅僅是商業領域，整個地産行業都在劇變更叠。過去依賴人口紅利、土地快速升值、長期寬松的信貸環境所支撐起來的“躺賺時代”正在瓦解。伴隨中國經濟換擋期，過去通過城鎮化紅利“膨脹”起來的房地産行業亟需新動力。
一切都在變，凱德也只能再變，去鞏固優勢。于變中求不變。
上半場，凱德以“資産管理思維”領跑。下半場，戰術上“資管+運營”雙管齊下，戰略上聚焦五大核心城市群、融入“城市更新”正在成爲凱德續航的利器。
2013年，推出“綜合體戰略”，凱德將集團優勢業務聚合發展，很好地扮演了城鎮化中綜合運營商的角色；2015年開始，凱德的互聯網+戰略順勢起航，開始籌備智慧mall；2017年，凱德在核心城市群開出六大綜合體，包括上海的長甯來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿和蘇州中心。
今年，作爲重慶新地標的來福士也將亮相。對比5年前，這些凱德綜合體已經進化到第二代，消費智能化正在逐步實現。
攜手知乎舉辦許願季
在杭州來福士，無人車可以帶領拎著大包小包的消費者精准抵達停車位；在北京來福士，辦公樓白領們直接刷臉即可通過閘機。未來還將依托凱德星平台，使購物中心、辦公樓、住宅、服務公寓等多元業態融合貫通，打通會員體系，增強場景應用。真正實現智能互動和無縫銜接。
去年，凱德還推出了「智在城市生活」品牌計劃，探索更多智慧運用的可能。
常言道，春江水暖鴨先知，作爲商業地産領域的標杆企業，凱德認爲，行業重心已由線下規模化布局和運營，轉變到依靠品牌效應和線上線下高度融合的服務來實現增值。
以前的商業地産是「快生意」，野蠻生長，錢砸下去就有回聲。現在的商業地産是「慢生意」，需要沉下來用心運營，去追求智慧化、個性化、新鮮感…
而整個中國房地産行業，可以說二十年河東，二十年河西。過去20年，城鎮化浪潮席卷，買地蓋樓就能賺錢；未來20年，城市更新穩步漫灌，要求開發商更加全能，具備綜合開發和運營的能力，扮演好城市運營商盤活整個區域，不僅僅是蓋樓。像凱德這類大型綜合體開發商/運營商，似乎已經占得先機。
要內幕君說，業內津津樂道的「凱德模式」，其實是「變」，並無其它。這就是新加坡房企的中國地産邏輯。《孫子兵法》也早有言。
兵無常勢，水無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神。