文/戴德梁行北中國區研究部主管 魏東
自2019年年初以來，中國迅速加快了金融市場開放的步伐，國務院上周發布了關于進一步做好利用外資工作的意見，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構業務範圍限制，減少外國投資者投資設立銀行業、保險業機構和開展相關業務的數量型准入條件等。同時，金穩委，銀監會從取消外資股比限制、放寬市場准入條件等方面提出多條銀行和保險業的開發新政。此外，在支付清算領域，多個境外支付清算公司也正雄心勃勃計劃進軍中國。中國政府對于金融行業的開放無疑引起了外資金融機構的高度關注。
對此，戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機構將會越來越多的進入到中國市場，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好。以北京爲例，作爲中國的金融政策制定和監管中心，北京曆來吸引衆多金融機構將總部設立與此。金融業一直以來是北京寫字樓市場成交的主力。”
金融市場對外開放再提速
從市場數據看，截止到今年6月份，在境外機構持有的境內人民幣資産中，股票總額爲16473億元，占中國股票市場的3.07%，外資持有我國境內人民幣債權市值近占總市值的2.2%，在保險行業，人保和財保中，2018年外資占比也僅爲6.19%。由于曆史以來中國對于境外資金進入中國表現得非常謹慎，導致金融市場活力不足，發展緩慢。在全球化大背景下，中國的資金需要全球流通的需求變得越來越迫切，中國需要用金融的深度開放來完成對全球資源的有效配置從而實現中國經濟的進一步騰飛。
對境外投資者而言，中國的金融市場具有巨大的吸引力，中國金融業增加值從2009年的2.18萬億上升到2018年的6.91萬億，上漲了217%，並且過去十年的平均增速爲7.2%。中國的保費收入從2009年的1.11萬億元上升到2018年的3.41萬億，上漲了207%。目前中國股市上市公司市值同GDP的比例僅爲46.4%，而美國是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特認爲這個比值在70-80%是投資的最佳區間，這說明中國股票市場是被低估了，這也給境外投資者一個抄底的機會。2015-2017年，金融業成交一直領跑北京寫字樓市場，占比分別爲32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開始，由于國家開始了對P2P類企業的嚴格監管導致北京寫字樓市場金融企業的租賃成交開始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達19.0%。
作爲北京寫字樓市場金融企業的最大聚集區，金融街聚集了大量內外資金融機構。由于金融街企業租戶的穩定性極高，五年來區域內空置率始終保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業租賃面積占金融企業總簽約面積的12.7%，而中央商務區和東二環得益于核心區域優越的地理位置和相對充裕的可租賃面積，同樣成爲金融企業的青睐之地。2015年-2019年前三季度金融企業新租和搬遷至中央商務區和東二環商圈的租賃面積分別占金融企業總簽約面積的38.6%和9.7%。同時，受近幾年北京城市更新的快速發展，一些位于非核心商圈但地理位置相對優越的城市更新項目也同樣受到了金融企業的青睐，租賃面積分別占金融企業總簽約面積的10.7%。
值得一提的是，北京的金融企業成交仍主要以內資機構爲主，2015年-2019年前三季度，外資金融企業新租和搬遷的成交面積僅占金融企業總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機構和金融行業聚集的中央商務區更加吸引外資金融企業的關注。2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務區的外資金融企業租賃面積占外資金融企業總簽約面積的44.2%。受全球經濟不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區域得益于較低的市場租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業的青睐。
利在長遠 寫字樓市場逐步回暖
長遠來看，金融開放將會是循序漸進的過程，不會在短時間內給寫字樓帶來明顯的變化。但從更長期的發展來看，未來3-5年，境外金融機構將會逐漸滲透到中國的主要城市，他們對寫字樓的地段和品質要求較高，且承租能力較強，因此會帶動城市寫字樓市場的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機構進入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業較爲集中的中央商務區、望京區域以及對接金融街外溢需求的麗澤商務區等區域將成爲外資金融機構進入北京的首選。