陳文莉

第四季度“地産資本面”的開局，可以用兩個詞概括——冰火對澆、多空博弈。

冰的是接踵而至的債券違約、信評下滑，一步步做空境內外市場對地産的預期。

克而瑞統計顯示，截至9月27日今年累計有39宗內房債券違約，較去年多25宗，涉及金額達467.5億元人民幣，按年增長159%。

最明顯的特征是，違約已然蔓延至頭部房企。華夏幸福、泰禾集團、藍光發展之後，中國恒大、花樣年等也接連出現債務違約。

人心最是難聚易散，多家內房企的集中債務違約，直接導致數十只內房股美元債受累，走勢接連創新低。

眼下，10月的房企還債小高峰即將到來，新一輪多空博弈或將再度上演。

14日的海倫堡和萬科，15日的鑫苑置業、世茂集團、中國地産集團，18日的新力控股，25日的當代置業，27日的新城發展…都將有境外美元債到期。

火則是房企正在與時間賽跑，短期內頻繁的“回購、增持、投資者會溝通…”爲了挽回資本市場的預期，不少房企都在不遺余力地回攥好感。

根據風財訊統計，僅9月份以來，就有融創中國、建業地産、禹洲集團、金科股份、迪馬股份（東原地産）、宋都股份、美好置業等多家上市公司發布回購計劃。

同時，據風財訊盤點，9月份短短一周之內，就有近10家上市房企大股東出手護盤。

例如旭輝林中、金地淩克、正榮歐宗榮、禹洲林龍安、建業胡葆森、朗詩田明、寶龍許華芳…衆多房企老板紛紛增持自家公司的股票。

穩健的房企，到底怎麽看如今的房地産大勢？

房企在未來市場中的底氣有多少？

風財訊整理了幾份房企近期的投資者溝通會/線上調研會實錄，大家可以真切地感知一下。

融信中國（03301.HK）

各位投資者早上好，對于整個內房高收益美元債市場而言，昨天（10月5日）是困難的一天，焦慮壓倒一切，但很慶幸昨天已經過去，信心會重新建立，市場將重新出發。

爲了便于大家了解融信的最新情況和管理層的想法，同時盡可能消除各類小道消息造成的噪音，與大家分享公司一些真實情況如下：

1、合約銷售：前9個月已經累計實現超1220億、逾年度目標76%。四季度將推貨超600億，含上海85億、杭州143億（含部分杭州第一批集中拍地項目），完成銷售目標已近在咫尺。

2、新增拿地：公司三季度僅拿地27億（權益），平均樓面價7113元/平方米，四季度將繼續保持審慎的態度。

3、債務到期：四季度信用債到期僅有1.5億美金美元債、15億人民幣公司債。公司沒有任何未披露私募債券，報表已充分反映公司實際負債情況。

4、資金能力：非受限資金200多億+高效跨境資金池（最快隔天、最晚一周）+集團統管資金調度。

5、三條紅線：預計年底繼續維持全部達標，淨負債率、有息負債規模將進一步下降。

6、境外評級：評級預期落地，已無利空催化劑。

7、二級維護：節前連續回購票面800萬美金美元債、今年累計回購8250萬美金，表明公司對于二級維護的態度一貫堅定。

行業逆風，大家一起同舟共濟，堅持找到屬于我們共同的光。

正榮地産(06158.HK)

晚上好，這是來自 CFO XXX 的消息：

我的朋友們，不要驚慌。這不是世界末日。我想爲您提供更多財務和業務更新：

1、10月合同銷售情況良好，目前處于正軌。

2、我們預計將低于25%的銷售收入用于土地儲備收購，而原預算爲35-40%。這種做法將額外釋放人民幣100億元的自由現金用于再融資活動或一般營運資金。

3、我們現在總現金余額爲人民幣430億，我們決定保留一籃子10億美元用于離岸再融資活動，這部分資金可在一周內轉入香港。正榮爲這場動蕩做好了充分的准備。

4、正榮無非上市私募債券。所有債券均已列出並可在BBG上找到。

5、預計截至12月的總債務將下降，甚至遠低于2021年中期。現金對短期債務至少是2倍。

6、與評級機構討論，未發現負面動作。

7、我們專注于出售已完成和幾乎已完成的存貨，使各自的現金收益不會被地方政府歸類爲限制性現金，總金額約爲200億元。

結束語：我們同舟共濟，共赴最後的目的地。保重！

陽光城（000671.SZ）

各位投資者、分析師朋友，大家早上好。

在過去的三天裏，中資美元債市場經曆了巨大的波動，行業的信用受到了前所未有的挑戰，謠言在各處肆意傳播傳播，有的無中生有，有的空穴來風，市場信心變得極其敏感和脆弱。所以在這裏，公司對于投資者比較關心的一些傳言進行澄清和說明，並就當前市場下公司的經營情況向大家做一個彙報，便于大家及時理解公司最新狀況：

1、抖音視頻傳公司“鄭州陽光城二期處于停工狀態，房屋無限期交房”，實際情況爲項目並未停工，鄭州由于受到突發的水災及疫情影響，該項目原定合同交付日期爲2021年12月31日，現經地方政府同意，延遲至2022年5月份前交付，公司已通過函件等方式告知客戶。後客戶與銷售人員在案場因口角引發沖突，銷售人員一時激動說出不合適言語，確實非常不應該。後續公司會加強對于案場銷售人員的教育和管理。

2、另多個抖音視頻以相同文案傳“某20強閩系房企華北區域項目全部停工”，並暗指公司。截止目前，華北地區（京津冀、山西）總項目貨值占集團總貨值6.8%左右，公司在該地區所有項目施工進度正常，其中北京京悅府、國譽未來悅、天津北辰翡麗公園等項目在國慶期間的案場到訪以及認購情況再創新高，總體運營狀況一切如期推進，我們歡迎投資者前往項目案場實地進行考察。

3、網傳“公司表外信托獲得展期”，公司在此聲明，這是不實信息。根據深交所上市指引及民法典規定，公司所有對外負債擔保都應通過上市公司有權機構（即股東大會）授權決議並公告，否則無效，上市公司所有應披露的對于合聯營項目公司的擔保都已披露，公司從未進行所謂“表外私募債”方式進行融資。同時，信托貸款的信托計劃面對的投資者主要爲高淨值自然人，一旦展期需要獲得全體投資者同意，並非傳言所言可以由信托公司單方面決定是否展期。

與此同時，還想跟各位分享一下公司的總體經營情況：

首先，在9月份的銷售沖刺業績中，公司取得單月銷售210億元，同比增長11%，單月回款約165億，月度回款率78.5%的成績，全年累計已經完成了1539億的銷售業績，正努力實現完成年初制定的銷售目標，國慶期間我們的銷售依然取得不菲的成績，待數據公布以後我們會第一時間與大家分享；

其次，在公開兌付方面，公司四季度到期的債務情況爲：境內公司債15.8億元，信用類ABS12.7億元，境外美元債2.5億美元，總體壓力和回款相比並不大，公司已經做好了所有的資金鋪排，通過經營性回款以及自有資金進行兌付。其中10月22日到期的境內公開債券“18陽城01”我們將于10月15日前提前將兌付資金歸集至監管賬戶，境外回售的美元債券資金我們將在10月中下旬前陸續通過資金池彙出，目前公司存量跨境資金池額度充裕，且資金出境不存在任何障礙。年初至今，公司已經多次宣布回購境內外債券，彰顯公司信心；

再之，公司在四季度的新增投資活動中會繼續保持謹慎的態度，繼續堅持以收定支，加大回款指標考核，四季度新增在手存量項目的供貨目標爲450億，全力確保業績達成。

最後，我們代表公司管理層向各位投資者轉達：目前，行業的前景存在諸多的不確定性，但我們依然相信地産這個行業是最重要的民生行業，所以在每一次調整中，更讓我們清晰清楚的去認知這個行業的本質，去一起重塑這個行業的價值觀。

我們始終堅信，只要對這個行業的本質有清醒的認知，尊重行業，順勢發展，能在生態中找准定位，和神隊友一起成長，就一定能共同分享時間和成長的價值。

沒有生而優秀的企業，只有持續養成的信用。公司確實有很多不足的地方，但我們︎‪︎會正視自身的不足，做到足夠靈敏，及時糾偏，保持鬥志。感謝在此過程中的每一份指點和助力，你們都是陽光城發展過程中不可或缺的力量，我們共同努力和鑒證，謝謝大家！

禹洲集團（01628.HK）

各位投資者、分析師朋友們，大家晚上好。

由衷感謝大家對禹洲集團的持續關心和支持，並及時與我們溝通交流。近期整個內房高收益美元債市場波動較大，理解各位心中的擔憂，並跟我們一樣期待盡快看到曙光，故借此機會將公司最新情況與各位分享，希皇給到大家信心，繼續支持公司長期穩健發展∶

禹洲集團是內房企業裏一家爲數不多沒有任何的商票、內部理財或其他財富産品的公司，且大股東自上市後沒有出售或質押過任何一股股票。禹洲集團的債務結構是極爲透明的，截至2021年中期，信托持續減少至人民幣13.45億，爲行業較低水平;境外美元債的平均到期年限也在持續優化，超過3年。

債務到期∶繼上周順利贖回人民幣20億的境內公司債，至此，公司已經贖回了境內外2021年內到期的所有債務，全部按期還本付息，有的甚至提前半個月轉錢到托管人賬戶，彰顯集團良好的流動性。截至2021年中期，公司手上擁有人民幣281億，現金流靈活充裕，足夠應對2022年，甚至未來更遠期的債務償還。

二級維護∶公司一直致力于對二級市場的維護，截至目前，公司用自有現金累計回購了4550萬美元的境外美元債，董事長林龍安先生更是以個人名義累計回購了830萬股公司股票。未來，公司對回購繼續保持開放態度，會在合適的時機通過集團、大股東個人、員工股份獎勵計劃等方式在公開市場進行回購，致力維護各大投資者利益。

境內外評級∶公司與境內外評級機構持續保持良好溝通，在2021年中期業績後，評級情況穩定，評級機構均認可公司發展以及對未來規劃的信心。

合約銷售∶2021年前8月合約銷售達人民幣714億元，同比增加9.2%，目前來看，9月的銷售情況同樣符合我們的預期，具體數據將在近幾天公告。同時，禹洲集團今年下半年整體可售貨值約爲人民幣1，300億元，只需完成45%的去化便能夠完成年度任務，可以說非常有信心圓滿完成全年目標。

新增拿地∶公司三季度無新增土地，今年以來，公司僅新增四塊優質土地（蘇州兩塊，鄭州一塊，大灣區一塊），權益地價約21億元，總貨值約111億元，均位于抗風險能力較強的一二線及准二線城市。接下去公司將繼續保持審慎的態度拿地，量入爲出，穩健前行。

三條紅線∶公司將在淨負債率和現金短債比都達標的基礎上，通過銷售的提升、利潤結轉和債務結構持續優化，力爭剔除預收款後的資産負債率將于今年年底達標。

金科股份（000656.SZ）

9月24日下午，金科地産召開了境外債券投資人線上交流會，會議要點如下：

1、金科管理層介紹了2021年上半年的中報業績、經營簡報以及下半年的資金安排，重點提及債務結構中非標占比較高的問題。截至2021年6月末非標占比26%，主要以信托類的土地前融爲主，預計全年控制在20%-25%。金科的非標成本8%-10%，相對同行有一定成本優勢。金科做前融對還款期限有要求，享受滿6個月的回售權，將及時用低成本債務進行置換。後續將平穩下降，不能斷崖式下降。

詳情見：直擊業績會|金科財務總李華：解讀公司經營安全性

2、面對內外部環境變化，公司預計全年增長率相比年初10%-15%的目標將有正負5%的浮動區間，優先保經營和現金流穩健，而不是追求銷售增長。全年全口徑拿地支出也由年初計劃的800-900億元下調至550億元，預判四季度或迎來投資窗口期，關注年底的拿地機會。

3、就實控人與前妻股權糾紛進展：目前涉及到上市公司的股權分割事項已經辦理完結，目前雙方無解除一致行動關系的意思表示，故仍是一致行動人。未來即便解除，黃紅雲對公司實控地位還是穩固的，主要股東中的紅星集團和陽光保險明確表示對黃紅雲的支持。必要時黃紅雲也會啓動對公司的增持。

4、遠洋收購紅星地産，對于金科與紅星在輕重資産上的合作均不造成影響。

5、關于金科服務考慮以18億元收購新力服務的傳聞，公司不置可否，表示金科物業盈利良好，自身有拓展的想法和需求，對標的物也有關注，將在達到披露條件後公告。

6、“地産+”業務方面，計劃後續在拿地中占比50%（按貨值計算），投資紅線是可銷售物業的利潤必須覆蓋持有型物業的成本，此外項目本身要符合商業/産業邏輯，即要求運營能賺錢。

7、關于市場猜測四季度銀行按揭額度和金融資源將有所放開，公司表示經營上還是保持偏謹慎的態度，不能將財務安全和政策經營押注到政策放松之上。

新城控股（601155.SH）

9月22日，新城控股召開高管溝通會議。以下爲會議要點：

1、毛利率下滑：存量高價地將在今年結算完成

2021年上半年，新城控股毛利率減少5.5%至17.6%，較2019年30.3%的毛利率峰值水平有較大幅度的下滑。標普預測，新城控股的毛利率在未來一至兩年內將維持在目前的低水平區間17%-19%。

對此，新城控股管理層表示，2021年結轉的都是2017、2018年的項目，當時政策面、市場面變化劇烈，拿地價格較高，也在財務報表中計提了減值准備。據公司內部判斷，這批項目對上市公司毛利率的影響將在今年結算完成，2020年開始新城控股的項目毛利率有所回升，未來毛利率將慢慢恢複。

2、三道紅線踩中一條：擬在2022年底全部歸入綠檔

截至2021年上半年，新城控股剔除預收賬款的資産負債率爲75.45%，略高于70%指標，維持“黃檔”。

新城控股方面表示，2021年上半年該項指標未獲改善，主要是由于有40億元分紅計入應付股利科目，減少了歸母淨資産，若不考慮此因素，該項指標在改善過程中。新城控股稱預計在2022年底，即提前半年實現這一指標。

3、負債結構：非標規模約百億，債務到期壓力較小

公司有息負債中直接融資金額的占比約34%，間接融資占比約爲66%。具體來說，直接融資中信用債占比爲28%，ABS、ABN融資占比爲6%，CMBS占比不到10%，間接融資則包括銀行開發貸、信托貸款等，其中非標融資規模在100億左右，占比約爲10%。

直接融資方面，新城控股表示，受部分大型房企違約事件影響，投資機構對民營企業直接融資保持觀望態度，對此，公司將關注窗口期，適當調整負債結構，目前公開市場融資占比規模約在30%-40%，而去年同期占比爲50%，未來還將下調。此外，新城控股增加了有抵押的吾悅廣場融資，包括兩單CMBS批文。

間接融資方面，新城控股稱其在開發貸資産上有一定的議價能力，因此開發貸融資壓力不大。非標融資方面，新城控股的非標期限一般在2年左右，融資成本在8%-8.5%，主要用于償還開發貸，由于公司擁有提前還款權，因此實際非標存續期限一般爲數月。

新城控股方面表示，到2021年年底到期的債務規模在30億到40億之間，主要是美元債，因此到期償付壓力不大。

4、資産盤活：商業資産建立REITs海外上市，以優化債務結構

新城控股相關負責人表示，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作爲底層資産在新加坡設立信托基金，擬在新加坡上市的資産規模在50億到100億之間，若得以成功上市，將有利于公司優化資産負債結構，實現募投管退的全流程。

5、拿地計劃：審慎拿地，關注二手低價地塊機會

在22城集中供地的情況下，新城控股方面表示將保持參與但審慎的態度，在南京、上海、廣州等地基本采取與合作夥伴合作拿地的方式。

從區域角度，新城控股表示會加大一二線城市與長三角的拿地力度，但暫時可能避免參與土地招拍挂。在未來部分房企資金可能出現困難的情況下，可能將出現一些存在折扣或者低價的土地轉讓機會，會通過這些機會再去儲備一些土地項目。

截至目前公司對外擔保金額約爲130億元，主要是對聯營企業按股權比例進行擔保，與部分房企“明股實債”的情況不同，新城控股的負債並不需要表內資産償還。

詳情見：窺報28|新城控股：營收翻番 雙輪驅動顯穩健底色

建業地産（00832.HK）

9月15日，建業地産舉辦線上反路演。

管理層表示，目前公司已經獲得省政府的支持以縮短其在河南的銀行抵押貸款審批周期。此外，公司管理層會上表示，公司近期也將獲得支持以獲取退稅和從國企方面收回部分應收賬款，這部分總額將接近10億元。

目前建業地産正逐步從7月洪災的負面影響中恢複過來。其目前銀行抵押貸款的審批周期大約爲30-45天。而此前6月底，公司的抵押貸款審批周期大約爲兩個半月。

另根據9月9日建業集團緊急召開的溝通會，公司回應，擬用自有資金償還年內到期的美元債及2022年到期的美元債。公司手頭現金充沛，可以支持美元債回購的需求，同時進一步降低負債。

管理層表示，建業地産上半年購買的土地將爲公司帶來近400億元的貨值，其中下半年將産生100多億元的銷售，整體的銷售和市場情況沒並沒有很大挑戰。

前8月，公司共完成全年業績目標的55.18%，公司有信心完成全年業績目標。

據管理層預計，公司9月份可以獲得超50億元的銷售回款，截至9月底公司賬面非受限資金將達到152億元。80%至85%的現金都是在總部層面，而受限資金主要是在項目公司賬上。

債務方面，下半年公司預計將降低30億元至40億元的有息負債，淨借貸比例降至50%至60%，主要是降低境外債。

德信中國（02019.HK）

在9月7日，德信中國線上調研會議中，公司管理層表示，公司將優先還貸，降低有息負債的杠杆率。未來的拿地計劃將根據公司整體情況和現金流進行調整，公司也不涉及明股實債，非銀融資成本爲11.63%。

截止2021年6月末，公司商票余額爲1.23億元，對此，管理層表示，不會對公司三道紅線指標造成影響。

10月8日，德信中國發布公告稱，大股東德欣國際有限公司（“德欣”）于公開市場購買本公司發行的2022年票據，本金總額約爲100萬美元，占2022年票據初始本金額的約0.29%。