2021年上半年，對于新城來說，是充滿意義的。
上半年，新城控股商業運營總收入39.38億，同比上漲近73%。
衆所周知，房地産底層邏輯正發生根本性變化，主要體現在五大分化上：
市場分化、房企分化、拿地分化、管理分化和産品力分化。
在這五大分化下，商業地産也從上半場的“雞肋”變成了下半場的“新風口”。
在房企們都在苦尋“第二增長曲線”、紛紛押寶商業地産的下半場，其對新城的意義，已遠遠超出了事件本身。
01
數據裏的新城
先通過一組半年報數據，整體上檢視下新城最新的狀態。
先看銷售
合約銷售額：1176.64億元，同比增長20.65%。
銷售面積：1086.96萬平方米，同比增長23.87%。
如今地産行業已理性很多，對規模已不再一味迷戀，大家新共識是，規模增速保持在行業合理區間即可。
再看經營業績：
營業收入：791.05億元，同比增長109.63%；
歸母淨利：43.06億元，同比增長34.40%；
扣非歸母淨利：37.96億元，同比增長38.19%；
上半年，新城營收增速，行業數一數二；利潤增速，也是位居行業前列。
至于營收增速高于利潤增速的問題，大家需要認識到兩個客觀事實：
一是行業整體盈利能力下降，逐步向社會平均利潤水平回歸。
二即便是巨頭們盈利能力也在下滑，比如萬科，上半年營收同比增長14.2%，歸母淨利潤，卻同比下降11.7%，錄得12年來首次下滑。毛利率爲22.9%，亦同比下降8.87個百分點。
因此新城還能保持近40%的利潤增速，已實屬不易。
此外，報告期內，新城合同負債1975億，這意味著，新城未來一到兩年的營收及利潤繼續維持較高增速，基本是有保障的。
再看財務穩健性
報告期內，剔除預收賬款後的資産負債率爲75.45%；淨負債率爲60.48%；在手現金余額551.54億元，現金短債比約1.44倍。
新城財務狀況整體上比較穩健。
最後看其市場布局
上半年，新城新獲土儲總建築面積1831.6萬平米，相當于同期合約銷售面積的近2倍。
不過，下面的結構性信息才是關鍵。
上半年，新城新增土儲中一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%；截至6月底，其總土地儲備達到1.5億平米，其中一二線占比37.75%，長三角強三四線城市占比29.38%。
注意到了沒，新城布局的三四線，前面有一個明確的定語：長三角。
這背後既是新城“地域深耕”戰略的體現，但其釋放的信號，又超出了這一範疇。
下半場是一個典型的結構性行情，雖大勢不難判斷，但房企反而更難抉擇了。
一、從需求量能角度，房企需要向一二線城市回歸，但一二線占比過高，又會面臨政策一致性風險；
二、從分散風險角度，房企需要涉足三四線，但大多數三四線又面臨需求不足問題；
三、若全國範圍內，掐尖式挑選三四線，又面臨管理半徑過大問題，反而得不償失。
新城有選擇性地重倉長三角強三四線的策略，則恰好解決了上述三個問題。
因爲長三角不僅是下半場樓市首屈一指的高地之一，也是發展最爲均衡的一個城市圈。
2020年全國城市GDP50強中，江蘇有9個城市上榜，浙江有7城上榜；全國百強市中，江蘇占13個，浙江占8個；全國百強縣中，江蘇占25個，浙江占18個。
所以，通過上述關鍵數據，我們也就大致看清了，新城在當下的整體狀態：務實、穩健，銷售端的安全邊際也在越來越厚……
02
“第二曲線”加速
除了地産主業各項數據傳遞出的安心，半年報中，讓市場眼前一亮的，還有新城的第二增長曲線，商業。
如前述所言，下半場房地産底層邏輯發生變化，越來越多房企，開始將集中性商業作爲自己在下半場第二增長曲線的重要選擇，新城亦不例外。
但不同房企在商業賽道所處的發展階段，是不一樣的。
0-1的初步布局階段：多數房企，尚處于這一階段。
1-10的突破階段：以招商、中海、寶龍等房企爲代表。
10-100的全面擴張階段：以新城、華潤、龍湖爲代表。
其中，新城的表現最爲突出。
不管數量，還是營收，還是全國化布局上，如今新城在商業地産領域，都展現出首屈一指的實力。
上半年，新城控股商業運營總收入39.38億，同比上漲近73%；在運營項目105個，平均出租率爲97.12%，客流總量4.96 億人次，銷售總額爲272.75億，平均客單價爲55元/人。
上半年，新城新開業吾悅廣場5個，累計已開業面積達950.67萬方，同比增長62.06%，新獲取項目18個，全年開業目標爲30個，營收達85億。
截至2021年8月25日，新城在手集中商業項目達177個，進駐全國131個城市，已初步完成全國化布局。
當然，我們說新城第二曲線加速成型，並不僅體現在城市布局、數量、營收、出租率上，還體現在退出渠道上。
今年7月，新城控股發布公告稱，正籌劃將9個商業物業作爲底層資産，在新加坡設立信托基金，並最終實現上市。
雖最初只有9個商業物業，但信號不可小觑。
大家知道，上半場國內房企之所以大都不願意涉足商業地産，就是因爲資産流動性太差、變現渠道不暢，房企只能持有，雖說每年有租金收入，但也長期沉澱了大量資金，得不償失。
而現在，新城正著手通過上市，打通商業資産的退出渠道。這也就使得新城的“第二曲線”更有想象力，也更加成熟。
一方面，新城通過租金收入，每年獲取一兩百億的穩定經營現金流；
另一方面，通過基金上市，新城不僅釋放了商業資産的流動性，還能充分享受到資本市場的估值溢價。
03
重估新城控股
如上所言，如今地産行業底層邏輯已發生了深刻的變化。底層邏輯變化之下，地産行業的估值模型也發生了變化：
1.0 土地紅利時代：特征是土地爲王、龍頭定價。
2.0 杠杆紅利時代：特征是杠杆爲王、規模定價。
3.0 管理紅利時代：特征是運營服務爲王、多元定價。
在3.0時代，新城在資本市場的價值重估，主要體現在兩個層面：
一是行業或賽道層面，即β（貝塔）的價值重估，如以商業運營等見長的房企，較于傳統型房企的價值重估，也就是商業運營較于傳統地産，將享有更高的估值溢價。
如今在資本市場，商業運營做得好的房企，也確實能往往能得到較高的估值，也最受投資者追捧。
商業是資本市場難得的高景氣賽道，這也意味著，以新城爲代表的商業運營型房企，其β值未來還有進一步上行的空間。
二、房企個體層面，即α（阿爾法）的價值重估，如商業賽道內的房企，估值也會慢慢分化，那些高成長性、運營能力強的房企，也將會獲得高于商業賽道均值的估值溢價。
新城在商業領域的成長性是有目共睹的，這也意味著新城控股的α值，理應更高。
可能有人會說，從絕對值上看，新城控股估值在內資房企中已不算低了，但並不意味著不能繼續走高。
君不見，同樣以商業見長的港資房企恒隆，回調之後的動態PE仍然達38倍，直逼茅台。
事實上，這種價值重估在新城身上，已經開始有所體現了。
這不，近一個月，新城控股就獲得了海通、中信、華泰、廣發等11家券商的研報關注，平均目標價爲55.77元，較于當前股價漲幅達62%。
而券商給予新城控股高目標價的一個集體性因素，就是商業驅動帶來的高質量增長。
