觀點網“星島”、“獅城”、“花園城市”，除了這些稱號外，新加坡還是亞洲房地産投資信托中心之一，除日本外亞洲最大的房地産投資信托市場。
截至目前，共有44只房托和地産商業信托于新交所上市，總市值超過1500億新元，約占新加坡總市場市值的13%。
其中，新加坡第一家投資中國購物中心的房地産投資信托基金——凱德中國信托（CLCT）在近日發布2021業績。
財報顯示，2021財年，凱德中國信托物業淨收入(NPI)爲2.504億新元，同比增長85.2%，爲上市以來最高的年度NPI；同期可分配收入同比增長70.0%，達到1.355億新元；2021財年每單位分配(DPU)爲8.73美分，同比增長37.5%。
再驗凱德模式
凱德中國信托有限公司首席執行官陳子威將去年業績歸功于收購物流和商業園區投資組合，以及出售非核心資産。
2021年10月12日，凱德中國信托宣布向非關聯第三方收購一個物流資産包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個物流資産，總建面26.53萬平方米，總金額16.83億元人民幣。
收購完成後，凱德中國信托的管理資産規模將增長8%，達到47.29億新元。
資産出售方面，凱德中國信托2021年出售了2個成熟的零售資産，釋放出9.18億元人民幣資本。
2021年1月11日，凱德中國信托發布公告稱，已以2.58億元人民幣出售武漢資産包，包含凱德新民衆樂園以及江岸區總建面274.13平的三套空置房。無關聯第三方買家還同意額外支付2億元人民幣，用于支付股東貸款和委托貸款。
經過一年進退騰挪，凱德中國信托總資産在2021年末達到29.7億美元，較2020年的23.05億美元增長28.85%；淨資産13.1億美元，較2020年的10.72億美元增長22.12%。
事實上這是凱德模式在國內再一次應驗，即先通過凱德商用中國發展基金和凱德商用中國孵化基金等私募來收購資産，項目進入成熟期後，由凱德中國信托以優先認購權的方式進行收購，或售予第三方實現退出，完成“融投管退”的閉環。
從過往案例來看，凱德對這套模式已是輕車熟路。
考察一只信托基金時，長期主義者通常熱衷于解讀財務報表和經營模式，短線投資者則更看重市場波動。
據新交所顯示，凱德中國信托目前的股息收益率爲7.398%，高于近五年平均值6.313%。
另據新交所1月25日發布的“新加坡房托（S-REITs）和地産商業信托分析報告”，截至報告日，共有44只房托和地産商業信托于新交所上市，板塊2021年總收益率約爲6%。
縱向與橫向兩個維度，凱德中國信托都交出了及格線以上的答卷。
此外，盡管主流觀點仍認爲機構投資者在REITs投資主體中發揮主導作用，但新交所指出，個人投資者在2021年淨買入超過10億新元的S-REITs，2022年初以來繼續錄得S-REITs淨買入超過3.5億新元，個人投資者已成爲整個S-REITs板塊投資資金流向活動的關鍵驅動因素，而高收益率對散戶的吸納不容忽視。
REITs思變
除凱德中國信托外，還有砂之船房地産投資信托、運通網城房地産投資信托和北京華聯商業信托等多只新加坡REITs的全部資産組合位于中國。從物業形態來看，新加坡REITs在中國內地物業業態大多以零售和工業物流爲主。
對于以凱德爲代表的這類資本運作模式，有市場觀點認爲，它們更依賴項目自身的增值潛力以及深度運營，以滿足基金的投資需要，但在國內電商盛行的當下，實體商業受到一定沖擊，底層資産運營能力也將受到更大考驗。
值得注意的是，持股凱德集團52%股權的新加坡主權投資基金淡馬錫，近年來對國內電商産業保持著較高的關注。
早在2020年，淡馬錫就傳出有意投資螞蟻集團IPO，今年2月15日，淡馬錫大幅增持拼多多至212萬股新買入京東17.4萬股。
在2021年度報告裏，淡馬錫還援引快手主播楊淑亭的經曆寫道，線上購物逆勢上揚，讓中國消費行業保持了相當的韌性，“從淘寶、天貓、京東等傳統電商到快手、抖音等短視頻新貴，直播電商自2016年起迅速成爲新興的購物和創業賽道。”
短期來看，淡馬錫與凱德似乎有些許兩頭押注的意味，但從長遠角度，這更像是投資結構的調整過渡。
凱德投資（中國）首席執行官潘子翔也透露，集團計劃在中國將旗下新經濟資産的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，“投資重點涵蓋産業園區、物流和數據中心，其租戶通常來自新經濟領域，享有強勁的基本面和有利的監管環境。”
2021年4月，凱德還在上海闵行收購了首個數據中心項目，將國內新經濟資産布局擴大至9個産業園區、4個物流地産和1個數據中心。
凱德中國信托最新披露的資産分布圖中，傳統零售物業占比78.1%，産業園區占比14.6%，物流中心占比7.3%。
隨著國內商業地産競爭白熱化，其他在華新加坡REITs亦各施其技。
例如相比于傳統零售商城延長租期的做法，砂之船運營的奧萊選擇以0.8年左右的平均租賃到期時間加快弱品牌淘汰率，緊跟消費趨勢優化租戶組合；運通網城的發起人富春控股則著力開拓電商領域，是菜鳥網絡創始股東之一。
目前國內公募REITs仍處于試點階段，作爲亞洲最成熟的REITs市場之一，新加坡REITs的治理模式和適應能力都起到一定借鑒作用。