盡管2019冠狀病毒病大流行導致新加坡經濟陷入困境，但新加坡的房地産市場依然健康。根據市區重建局(市建局)的數據，2020年私人住宅指數同比上漲2.21%，2019年同比上漲2.67%，2018年同比上漲7.85%，2017年同比上漲1.09%。經通貨膨脹調整後，去年房價同比上漲了2.16%。
新加坡房地産
新加坡的房價
在最近一個季度(即2020年第四季度的)，住宅價格環比上漲了2.08%(經通脹調整後爲1.67%)。
中部以外地區的增長速度仍然最快:
1.根據市建局的數據，在核心中心區(CCR)，非土地所有的私人住宅價格在2019年下跌1.7%後，在2020年小幅下跌0.37%(經通脹調整後爲-0.43%)。然而，上一季度房價環比上漲了3.17%(經通脹調整後爲2.76%)。
2.在中心的其他地區(RCR)， 2020年房地産價格上漲了4.69%(經通脹調整後爲4.64%)，較上年2.8%的增長有所改善。2020年第四季度，房價同比上漲4.42%(經通脹調整後爲4.01%)。
3.在中心以外地區(OCR)，房地産價格在2020年上漲了3.2%(經通脹調整後爲3.15%)，比前一年同比上漲了4.2%。上一季度，房價環比上漲了1.77%(經通脹調整後爲1.37%)。
房價持續上漲的主要原因是需求強勁，加上住宅建設活動疲弱。根據市建局發布的數據，2020年新加坡有10833套未完工的私人住宅單元推出，低于2019年的11345套。另一方面，根據市建局的數據，住宅交易，包括新銷售、轉售和轉售，在2019年和2018年分別下降13.5%和11.5%之後，在2020年強勁增長9.2%，至20,909套。
然而由于實施旅行限制和封鎖措施,去年國外需求下降, 根據房地産咨詢公司Network 和 Orange Tee & Tie，2020年外國人購買私人住宅數量創17年最低，僅爲742套。
總體而言，市場情緒依然樂觀，許多人對新冠肺炎疫苗成功推出和經濟狀況改善抱有希望。據OrangeTee & Tie研究和咨詢部門負責人克裏斯汀·孫(Chistine Sun)稱，2021年，二手房銷量可能增長約5%至10%，而新房銷量預計將保持基本穩定。今年私人住宅價格將繼續上漲1%至4%。
據新加坡貿易工業部(MTI)發布的預估，新加坡經濟在2019年同比增長0.7%後，2020年同比收縮5.8%。2010年至2018年，經濟年均增長5.3%。
根據國際貨幣基金組織(IMF)的預測，該國經濟今年有望增長5%，2022年將再增長2.6%。
自2005年7月19日的《住宅産權法》頒布以來，外國人可以在沒有政府事先批准的情況下購買任何公寓。然而，外國人在沒有新加坡土地管理局許可的情況下仍然不能購買空置土地和地産。非住宅房屋則不受上述所有權限制。
新開發樓盤價格
新加坡一些新推出的樓盤的價格(根據第一太平戴維斯第二季度和第三季度的報告):
核心中心區(CCR):
1.在荷蘭路(Holland Road)的Mooi Residences，單套的價格從每平方英尺2,535新元(1,906美元)到2,669新元(2006美元)不等。英國《金融時報》。
2.在位于Holland Hill的15號，價格爲每平方英尺2702 SG$ (US$ 2031)到3063 SG$ (US$2,302)。英國《金融時報》。
在中心的其他地區:
1.在杜塔克路武吉timah Forett At Bukit Timah，住宅的價格從每平方英尺1,647新加坡元(合1,238美元)到2120新加坡元(合1,594美元)不等。英國《金融時報》。
2.在邁拉，位于Meyappa Chettiar路，住宅單位的價格從2016新加坡元(1515美元)到2273新加坡元(1709美元)不等。英國《金融時報》。
3.在Guillemard路上的Noma，每平方英尺的價格從1,480新加坡元(1,113美元)到1,808新加坡元(1,359美元)不等。英國《金融時報》。
4.在位于西姆斯道(Sims Drive)的彭羅斯(Penrose)，住宅單位的售價爲每平方英尺1,396新加坡元(合1,049美元)至1,856新加坡元(合1,395美元)。英國《金融時報》。
5.在位于德索薩大道(De Souza Avenue)的Verdale，住宅單位的價格約爲每平方英尺1607新元(合1,208美元)至1,855新元(合1,394美元)。英國《金融時報》。
中心以外地區(OCR):
1.位于伯利道的伯利道住宅單位售價爲每平方英尺2008新加坡元(合1,509美元)。英國《金融時報》。
2.Parkwood Residences的住宅單位售價爲每平方英尺1,323新加坡元(合995美元)。英國《金融時報》。
又一輪樓市調控?
除了在2020年5月宣布的臨時寬松措施(該措施已于2020年10月續期)外，該措施主要是爲地産發展商提供爲期6個月的延期，以減免額外買方印花稅，大部分現有住宅樓宇的降溫措施得以保留。
新加坡國家發展部長李德斯蒙德(Desmond Lee)說:“在這個時候，作爲新加坡人，我們也希望非常謹慎，特別是在作出非常長期的承諾時。”“房子是一件昂貴的東西，爲了新加坡人的福祉，我們采取了一些措施。”
事實上，在2021年1月，隨著房價在強勁銷售中繼續上漲，有關新一輪房地産降溫措施的討論已經加強。然而，一些市場分析師認爲，現在采取這一舉措還爲時過早。
“我們相信政府會等上幾個季度，並監控價格。與此同時，它發出的信息是，買家應謹慎，在經濟實際回升之前，價格不應繼續大幅上漲，”高力國際新加坡研究主管Tricia Song表示。
根據市建局的數據，在2017年3月部分放寬市場降溫措施後，新加坡政府在2017年銷量達到25,010套，同比增長52.7%——這是自2009年以來的最大增幅後，政府又改變了政策。
自2018年7月6日起，所有購房者的額外買家印花稅(ABSD)稅率上調5%，總共10%，但購買首套住宅的新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)除外。對于購買住宅用于住宅開發的開發商，額外的abd爲5%。
政府還將住宅貸款的貸款價值比(LTV)限制從80%收緊至75%。
額外買方印花稅(abd)
此前，政府已于2018年2月將價值超過100萬新加坡元(752,332美元)的購房印花稅從3%上調至4%。
這些房地産限制措施如今已成功抑制了市場。
“在一個名義增長率爲3%至5%的經濟體中，房價以兩位數增長是不可持續的，”MAS董事總經理拉維•梅農(Ravi Menon)表示。
新加坡政府嚴格控制房地産價格
過去幾年房價的回落是政府審慎政策的結果。
在全球經濟危機之前和之後，新加坡的房地産市場都大幅飙升。截至2010年第二季度的一年時間裏，住宅價格指數上漲了38.2%(經通脹調整後爲34%)。
新加坡政府明智地采取了措施，當這些措施被證明是不夠的時候，又采取了進一步的措施。
2012年10月，它將抵押貸款期限限制在35年，並將超過30年(或貸款人超過65歲)的貸款價值比(LTV)降低到60%。
這只是10輪房地産市場降溫措施中的第一輪。
賣方印花稅(SSD)隨後被引入到購買一年內出售的自住房屋。不久之後，印花稅又被上調，在一年內出售的自住房屋按售價的16%征稅。持有期從一年增加到四年。在隨後的幾輪遊戲中，LTV比率降低，最低現金首付增加。
盡管采取了這些措施，房地産價格仍持續飙升。在第六輪融資中，新增住宅貸款的年限上限爲35年，超過35年的現有貸款面臨更嚴格的貸款價值比(LTV)。在第七輪中，政府修訂了額外的買家印花稅(ABSD)，將永久居民(PRs)首次購買住宅物業和新加坡人第二次購買住宅的稅率從5%提高到7%。
這導致一年內銷售交易下降了23.5%，但價格一直飙升到2013年底。
隨後又出台了第八、第九和第十輪市場降溫措施。
這些降溫措施是有效的，2014年至2017年房價下跌10%就是明證。
住宅銷售上升
根據市建局的數據，住宅交易，包括新建、轉售和轉售，在2019年和2018年分別下降13.5%和11.5%之後，2020年同比增長9.2%，至20,909套。
新加坡住宅出售
2020年:
1.私人住宅預售數同比微升1.1%，至9,838套。
2.私人住宅已完成銷售量同比下降19.1%，僅爲144套。
3.次級銷售量爲198套，同比下降31.5%。
4.轉售量同比增長19.9%，至10,729套。
按地區:
1.在核心區，2020年房地産銷售同比增長13.2%，達到3406套。
2.在中心其他地區，2020年銷量同比增長4.3%，達到7069套。
3.在中心以外地區，銷量同比增長11.4%，至10,434套。
住宅建設正在放緩
根據市建局的數據，2020年，新加坡有10833套未完工的私人住宅單元推出，低于2019年的13345套，但仍高于2018年的8769套和2017年的6020套。
新加坡私人住宅供應
1.在CCR方面，2020年的新房數量同比增長1.8%，至1,545套
2.在RCR中，2020年的新房數量同比下降了8.3%，至4305套
3.在OCR領域，2020年的新房銷量同比下降2%，至5033套
與去年同期相比，2020年第四季度的總供應量爲49307套，幾乎沒有變化。
1.2020年第四季度，在建私人住宅單位同比增長10.3%，達到42,976套。
2.2020年第四季度，計劃建造的房屋數量同比下降了38%，至6331套。
2020年第三季度主要新開樓盤
據市建局統計，2020年第四季度，新加坡共有376,040套住房可供使用，較去年同期增長0.7%。其中349,646套已入住，其余26,394套空置，空置率爲7%，高于上一季度的6.2%和去年同期的5.5%。
非常低的利率;抵押貸款增長緩慢
抵押貸款的可變利率主導著新加坡的住房市場。調整抵押貸款利率，加上政府對土地使用和所有權的限制，盡管在過去8-9年裏利率大幅降低，但仍阻止了房地産市場的繁榮。
根據新加坡金融管理局(MAS)的數據，從2020年6月到2020年12月，平均住房貸款利率爲2.84%，低于2019年6月到2020年5月的3.27%。
根據新加坡金融管理局的數據，與去年同期相比，未償還住房貸款在2020年12月僅增長了0.3%，達到2013.6億新加坡元(約合1513.6億美元)。
在新加坡，可變利率抵押貸款與新加坡銀行間同業拆借利率(SIBOR)挂鈎。與sibor挂鈎的可調利率抵押貸款是這樣的:
因此，抵押貸款利率包括兩部分:a)利差或保證金b)指數，通常是新加坡銀行間同業拆借利率(SIBOR)。
新加坡住房貸款
高端住宅的收益非常低;租金下降
在需求方面，由于市場降溫措施、更嚴格的移民政策以及與大流行相關的旅行限制和封鎖措施的綜合作用，移居國外的人數有所下降。
根據Global Property Guide的研究，新加坡中心高端公寓的收益率仍然很低，約爲3%。小戶型的收益率略高于大戶型，這是大多數房地産市場的典型情況。
租金下降。根據市建局的數據，2020年，私人全住宅地産的租金指數較上年同期下降了0.57%(經通脹調整後爲-0.63%)，而2019年和2018年的同比增幅分別爲1.36%和0.59%。在最近的一個季度裏，整體租金指數僅上升了0.1%(但經通貨膨脹調整後下降了0.3%)。
新加坡租金指數
在2020年，不動産的平均租金下降了2.7%，而非不動産的平均租金下降了0.5%。
在豪宅市場，2020年第一季度非自有私人住宅租金從每平方英尺4.19新加坡元(合3.15美元)下降了1.9%。到2020年第三季度，每平方英尺的租金爲4.11新加坡元(3.09美元)。
“由于對高端共管公寓和私人公寓的需求疲軟，加上空置率不斷上升，一些房東已經接受了租戶相對較低的租金;盡管如此，租金的下降仍然溫和。“
2020年租金變動情況:
1.中核區的租金同比下降了2.4%
2.中心其他地區的租金同比略微下降0.1%
3.中心以外地區的租金同比上漲了3%
市建局的數據顯示，2020年第四季度，全島已完工私人住宅的空置率上升至7%，高于上一季度的6.2%和上年同期的5.5%。
去年，流感大流行對新加坡的租賃市場造成了不利影響。
“冠狀病毒的持續傳播迫使許多公司推遲搬遷計劃。因此，預計租賃市場交易量將在短期內大幅下降。”
新加坡有一個小型的私人租賃部門，主要服務于外籍人士。在當地，81%的租賃單元歸HBD所有。根據世邦魏理仕(住宅)執行董事Joseph Tan的說法，自2014年以來，許多外籍人士已經從核心中心區(Core Central Region)搬到了外中心區(Outside Central Region)的郊區和邊緣地區。
99年租賃的房産在新加坡的租金收益最高，因爲相對于其他類型的房産，它們的價格更低。
外國需求至關重要
超過38%(220萬)的新加坡人口是外國人，是世界上外國人比例第六高的國家。新加坡統計局(Department Of Statistics Singapore)的數據顯示，這9%的人(5300萬)是永久居民，其余29%(170萬)是外籍人士。
由于民衆的強烈不安，政府正在實施更嚴格的移民規定。2015年9月1日開始實行最低月薪要求。
除了更嚴格的移民規定和實施冷卻市場的措施外，2019冠狀病毒病大流行去年對外國購房者的需求産生了負面影響。根據房地産咨詢公司ERA Realty Network和Orange Tee & Tie的數據，2020年，外國人在新加坡購買的私人住房總數降至僅742套的17年低點。這只占總銷售額的4.1%，是20多年來的最低水平。
新加坡的彙率
“在豪宅，許多買家在購買前更喜歡親自去看看房子，或者參觀一下樣板間，”Orange Tee & Tie的孫宇晨(Christine Sun)表示。“去年，許多海外買家無法到新加坡親自查看房産，這可能導致了海外買家的購買量下降。”
位于烏節路區的景峰(靠近景峰捷運站)和堅山九(Cairnhill Nine)，是PRs和外國購房者最喜歡的住宅項目之一。2019年第4季度，在PRs其他的，在外國人中最暢銷的項目包括Parc Esta、Parc Clematis、Jadescape、Maria One Residences、Martin Modern和The Crest。
中國大陸買家、馬來西亞人、卡塔爾人、印尼人、美國人和印度人構成了新加坡最大的非新加坡購房者群體。
與外國人相比，新加坡公民和新加坡永久居民在購買住宅房産時支付的額外印花稅要低一些，這取決于他們擁有的房産數量。對于新加坡公民和新加坡永久居民，額外的買方賣方稅的最高稅率是15%。對外國人則統一稅率爲20%。
然而，根據美國-新加坡自由貿易協定(US-Singapore Free Trade Agreement)，美國公民與新加坡公民享有同樣的待遇，也就是說，首次購買新加坡住宅無需支付額外的印花稅。
經濟萎縮
據新加坡貿易工業部(MTI)發布的預估，新加坡經濟在2019年同比增長0.7%後，2020年同比收縮5.8%。2010年至2018年，經濟年均增長5.3%。
2020年:
1.繼2019年下降1.4%之後，制造業增長了7.1%
2.與2019年2.8%的增長相比，建築業大幅下降了33.7%
3.服務業下降了7.8%，而前一年增長了1.1%
根據國際貨幣基金組織(IMF)的預測，該國經濟今年有望增長5%，2022年將再增長2.6%。
盡管人們普遍預期今年經濟將逐漸好轉，但前景仍不明朗。“盡管重新開業已進入第三階段，但國內需求的進一步複蘇仍可能受到旅遊業持續疲軟和勞動力市場嚴重低迷的制約。”我們還密切關注社區中可能再次出現的感染潮，這可能會阻止甚至逆轉重新開放的進程，”花旗經濟學家鄭潔(Kit Wei Zheng)和魏昂(Ang Kai Wei)表示。
新加坡Gdp和通貨膨脹
根據人力資源部(MOM)的數據，2020年第四季度的失業率爲3.2%，較上一季度的3.6%有所改善，但仍遠高于上年同期的2.3%。2020年第四季度，新加坡的失業率爲4.5%，高于上年同期的3.3%。同樣，PRs的失業率從2019年第四季度的3.2%上升到了4.4%。
新加坡統計局(Statistics Singapore)的數據顯示，2020年的整體通脹率爲-0.2%，低于上年同期的0.6%。核心地區通脹率也從2019年的1%降至去年的-0.2%。