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——大河財立方《極刻》團隊
大河財立方《極刻》第435期
大河財立方《極刻》記者 楊霄 徐兵 文 丁洋濤 攝影
鄭州二七廣場的原亞細亞五彩購物中心將被再次賣掉！
2月13日，大河報·大河財立方獲悉，凱德零售中國信托（下稱：凱德或CRCT）在本月6日向新加坡交易所提交的一份公告文件上稱，其正在將CapitaMallErqi（凱德廣場二七項目，即原亞細亞五彩購物廣場）的全部股份出售給非關聯的第三方公司。該項目擬售金額約8.509億元（約合1.652億新加坡元），收購方將以現金方式支付上述交易，預計在今年三季度完成整個交易過程。
值得注意的是，凱德在公告中並未透露出該資産收購方的身份。有消息人士向大河報·大河財立方透露，至少有5家企業對該項目關注度較高。
賣掉原亞細亞五彩購物廣場
凱德收益不止6560萬元
2019年8月，北京華聯百貨鄭州二七店由原亞細亞五彩購物廣場撤出後，該宗物業如今有了新動向。
根據2月7日凱德置地公告內容顯示：其將以人民幣約8.509億元（約合1.652億新加坡元）的價格將其持有的CapitaMallErqi（凱德廣場二七項目，即原亞細亞五彩購物廣場）的全部股份出售給非關聯的第三方公司。
公告顯示，本次出售的標的位于鄭州核心商圈（二七商圈）民主路3號，是一個總計七個零售樓層的商業物業，建築面積92355.85平方米，其中地上77108.47平方米，地下15247.38平方米。
此外，標的交易的對價可以分期支付，最後一期將在滿足協議中規定的某些條件後，三個工作日內將對應的股權轉讓給買方。整個標的交易預計將在2020年第三季度完成。
凱德爲何要賣掉亞細亞五彩購物廣場？
公告稱，該宗物業已運營了超過15年。2001年10月，原亞細亞五彩購物廣場被建業以2.3億元買下整體産權，隨後經過易手成爲凱德旗下物業，北京華聯在此租賃經營，後于2019年8月閉店。
凱德在公告中提到，如繼續持有，不但要面臨招商的壓力，還要保持對舊物業持續性修繕。而當前這一買家，給出了高于項目估值20.5%的價格，是合理的。
賣掉物業，凱德究竟能賺多少錢？
凱德公告顯示，此次由該項目撤出，去除給項目相關管理人（法務、審計、資産評估等）的費用後，撤資的淨收益將爲7.908億元。因此，該項目剝離帶來的淨收益預估約6560萬元。
公告稱，作爲CRCT投資組合重組和資本回收戰略的一部分，此次資産剝離，將使CRCT得以釋放CapitaMallErqi的價值，並將資産剝離所得重新配置，以削減現有貸款或爲新的收購提供資金。
7.908億元賣樓，淨收益6560萬元？凱德這筆收益賬算得著實令人驚訝。不過，據大河報·大河財立方了解，2003年以來，凱德從建業手中逐步收購完原亞細亞五彩購物中心股權，消耗資金約2億元。抛開財務及人工等綜合成本，僅從單宗物業增值角度看，中間獲取約6億元的差價，是一筆不錯的買賣。何況，過往這些年，它的年租金收益都在2000萬元左右。
值得關注的是，待出售原亞細亞五彩購物廣場後，凱德在河南省內自持資産或基本清零。在去年7月，建業置地曾以28.31億港元回購了凱德所持股權，雙方結束13年姻緣。
這筆錢，凱德將用于何處？
據公告稱，所得這筆款項可用于償還債務，爲任何資本支出和資産增強工程提供資金，也可資本分配，爲新收購提供資金，或爲一般公司和營運資金提供資金。
然而，同日凱德發布另一則公告中顯示，截至2019年12月底，CRCT的負債比率僅爲36.7%，遠低于45.0%的監管限制。並且，2019年財年其淨財産收入爲人民幣8.35億元，同比增長15.5％。
鑒于此，CRCTML首席執行官TanTzeWooi說，“2019財年對CRCT來說是具有裏程碑意義的一年。在迄今爲止最活躍的投資組合重組年度中，我們進行了人民幣37.680億元的收購和人民幣5.671億元的撤資。我們在最大的股權集資活動中籌集了2.794億新元，將市值增加了46.0％，並交付了25.3％的單位持有人總回報。而到2020年，也將繼續從投資組合中提取、創造和釋放價值。”
由此看來，凱德早已成爲資本運作的高手。
神秘“接盤俠”不少于5個
二七商圈或由此跨入存量競爭時代
誰是原亞細亞五彩購物中心的“接盤俠”？
凱德公告中未提及一字，僅將其稱爲“第三方”。而在今年三季度，此項交易完成之前，恐怕這一買主仍將保持神秘。
事實上，由北京華聯百貨店撤出物業那一刻，河南商界對凱德賣掉項目就有了基本判斷。此後，各種神秘買家看盤的消息，更是層出不窮。這甚至包括夜遊二七的馬雲。
大河報·大河財立方由多渠道信源了解到，原亞細亞五彩購物中心的過往看客中，不止恒隆、蘇甯、大悅城、銀泰等，應至少有5家以上。真正買主會不會在上述企業當中，謎底待揭。
但能夠確認的是，“接盤俠”的身價與資金操控力在國內同業中一定是出色的。無論是8.5億的現金支付能力，還是未來對老物業再造的資金規模，都能佐證這一點。
這是因爲，原亞細亞五彩購物中心的年歲已近20年，既有物業條件是以當年匹配百貨業態所設計，並不符合當前零售業更流行的購物中心業態。況且，該物業負一層面積較小，無地下停車場。由此來看，基于該宗物業的條件現狀及支付成本，以及二七商圈密集的競爭狀態，“接盤俠”考慮重建或是大概率。
CBRE世邦魏理仕鄭州公司商業部董事及主管張桐認爲，二七商圈擁有近百年的發展史，不僅承載了多數人對這座城市時尚、消費、社交的記憶，也是實現鄭州“中優”城市功能布局的核心區域。伴隨著今年原亞細亞五彩購物廣場的交易完成，相信又將開啓二七商圈新一輪的升級，無論接盤方是誰，都會推動鄭州商業在“場景重構”和“內容升級”方面的提升。
另據該機構統計，二七商圈將由過去十年的商業物業“高供應”階段，逐漸步入結構性優化與存量提質的階段。
責編: 黃鑫 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
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