2020無疑是乘風破浪的一年，突如其來的疫情讓無數行業停擺，經濟發展陷入寒冬。于商業地産而言，多個城市寫字樓空置率大幅上升；購物中心紛紛減租免租救市；新商業如直播帶貨、社區團購等模式呈現井噴姿態……
這一年，我們看到了行業的脆弱與堅韌一面。正所謂管中窺豹，可見一斑。前幾期我們從寫字樓、零售業等不同分支回顧了商業地産過去一年的重要裏程碑。今天，小商將從大宗交易市場進行盤點分析，帶大家一起回顧2020年的成交項目。
據戴德梁行近日公布數據來看，2020年大宗交易成交總額爲1942億元，相較去年下降32%；從成交地區分布來看，主要集中在北上廣深等一線城市，其中上海以35%的市場份額穩坐首位；從買家分布占比來看，外資買家僅爲25%，爲過往三年最低水平；從物業類型來看，辦公類項目熱度居高不下，占比61%、購物中心類商業項目占比雖有所下滑，但社區商業投資日益活躍。
基于此，小商選取了以下十項大宗交易進行盤點，並對2021年市場趨勢作出展望。
Top 1
綠地55.5億出售上海外灘中心T4辦公樓
【事件回顧】
12月31日，中國建設銀行旗下建信人壽以55.5億元簽約購入上海綠地外灘中心T4辦公樓，建信人壽及建行相關業務機構將入駐綠地外灘中心。
【小商評】
上海綠地外灘中心其前身爲董家渡項目，自綠地接手後才正式更名。早在今年5月及8月，綠地就已出售其中兩棟寫字樓。不僅如此，綠地還被曝光打包出售231億元商辦資産包。
面對質疑，綠地表示出售物業是經營常態。但實際上，因過高的負債率而連踩“三道紅線”的綠地集團只能通過售賣資産來快速回血，實現相關數據的優化。與此同時，基建工程攤子鋪的過大，對于集團的現金流及盈利能力也造成了一定影響，出售部分資産也有利于綠地快速“瘦身”。
Top 2
年尾大單！普洛斯收購知春路辦公樓
【事件回顧】
12月28日，普洛斯官宣正式收購中關村核心物業盈都大廈D座。據本次交易代理行戴德梁行消息，這是北京市場上首單國企類REITs市場化退出。
【小商評】
普洛斯此次收購的盈都大廈地理位置十分優越，且周邊聚集如字節跳動、京東、騰訊等多個互聯網大廠，濃厚的産業氛圍、便利的交通運輸條件成爲了該區域升值的最大押注點。同時，此次大宗交易還創下北京市場第一個類REITs市場化退出的紀錄。
和其他商辦資産不同，寫字樓運營極其精細化，對持有者的運營能力是一次不小的挑戰。而此前有意布局共享辦公的普洛斯是否會將此模式引入盈都大廈還是一個未知數，但可以確定的是，巨頭入場將會進一步優化該樓宇的商業價值，服務水平也會較此前有所提升。
Top 3
融信中國抛售總部辦公樓
【事件回顧】
12月24日消息，融信中國上海總部辦公樓相關買賣協議近日已與買家簽訂。不過物業尚未做整體移交，融信員工在未來一段時間還會在原址辦公。
【小商評】
融信作爲虹橋世界中心開發商之一，于2013年以47億高價拿下該項目，該地標建築素來有規模大、配套全等諸多顯著優勢。和這次售賣資産相比，融信此前動作更多爲大手筆購入。早前，融信就已多次將高價地收入囊中，被業界稱爲“地王收割機”。
土地儲備的大幅增加的確爲企業擴張帶來了一定的底氣，但同時也增加了一定的壓力，融信正是如此。據此前公布的數據來看，2020年上半年融信營收毛利就已大幅下滑，負債率上升，面臨觸碰紅線危機。此次抛售實屬回血之舉，但該項交易能爲融信帶來多少收益仍然是一個未知數。
Top 4
大悅城20億出售兩處上海前灘辦公樓
【事件回顧】
12月21日，大悅城地産發布公告稱，公司的間接非全資附屬公司上海悅耀分別與上海東磬及上海東荟就上海悅耀持有的辦公樓及相關車位訂立買賣協議，此次涉資約20億元。
【小商評】
縱覽全年，大悅城一邊大舉摘地，穩步拓展商業布局，一邊售賣寫字樓物業爲自身儲備“子彈”。據公告顯示，大悅城此次出售將獲得約5.03億元收益。相比于該地段的實際價值，這個數字的收益並不算太多，但衡量今年整體行情也算無功無過。
受2020年疫情影響，購物中心整體營收下滑，以此爲主營業務的大悅城同樣難逃利潤下跌的命運。在“三道紅線”壓力之下，降低債務規模成爲了大悅城當下的首要動作。另一方面，近年來大悅城提出要增儲超6000萬、沖擊千億陣營的目標，因此在拿地方面有所提速，這一系列動作背後需要大量的資金支持，“儲彈”自然必不可少。
Top 5
280億交易折戟 SOHO中國出售未果
【事件回顧】
11月13日，SOHO中國股票直線拉升，漲幅一度超30%。市場傳聞稱，高瓴資本就私有化事宜和SOHO中國進行了初步談判。然而後續高瓴資本無意收購的消息傳開，讓SOHO中國股票盤大幅跳水。
【小商評】
僅僅一天時間，SOHO中國的股價飙升至40%，最終以不足10%收盤，經曆了一場大跳水。如此戲劇性的股價變化背後，是 SOHO中國私有化進程的二度更新。
事實上，SOHO中國的”賣身”之路早在2019年就因收益過低被提上日程。2012年~2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸母淨利潤由105.85億元減至19.25億元。在如此慘淡的數據背後，潘石屹也不得不走上走上”賣賣賣”之路。
據已有數據統計，SOHO中國至今已出售至少8筆資産，目前僅剩資産爲SOHO中國主體，然而此次280億的”賣身價”仍並未能讓潘石屹成功脫手，今後SOHO中國是該繼續等待新買家還是出租以暫緩壓力都仍待市場驗證。
Top 6
富力出售唯一物流園 黑石接盤
【事件回顧】
11月9日晚，富力地産發布公告稱，擬將其全資持有的廣州國際機場富力綜合物流園（以下簡稱「富力物流園」）以63億元的物業價值，轉讓70%權益給黑石集團，即此次交易對價44.1億元。
【小商評】
作爲富力旗下唯一且大體量的物流園，爲何會落到出售這一步?小商認爲這與富力短期債務壓頂有很大關系。據其公布的2020年中期財務數據來看，集團淨負債率爲177%，風險系數較高。在這樣的狀況下，出售資産避免踩線是最恰當的方式，且優質資産相對來說更容易出手，交易也會更快達成。
買家黑石集團也同樣公開表示∶富力物流園運營已久，核心區位條件優越，此次交易堪稱”物有所值”。尤其是在2020年疫情影響下，物流冷鏈等需求大幅增加，富力物流園的價值效應還將進一步放大。通過此次收購，黑石在中國的物流投資也將會擴張三分之一，素有「私募之王」之稱的黑石集團此次押注前景如何，讓我們拭目以待。
Top 7
恒大出售全國超200個商業物業
【事件回顧】
7月7日，據財聯社消息，恒大正在大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業務的資産，出售的資産項目超過200個。
【小商評】
恒大此次出售的項目遍布全國各地，且面積均在1000平方米以上。作爲頭部房企的恒大上半年才交出一份完美的成績單，爲何在下半年選擇了“賣賣賣”的策略呢？
首先，恒大此次出售的資産均爲住宅附屬配套，並非核心資産，對其房地産主線無較大影響。其次，出售寫字樓、商鋪等項目更利于集中精力做大事，能夠對主要業務投入更多的金錢和時間。最後，還是要繞回2020年的主要關鍵詞：疫情重創商業地産。在今年特殊的整體環境下，線下重資産過多無異于“負累”重重，且近年來恒大自持商業項目租金收益過低，無法達到此前預期目標，轉型升級也是必要之舉。
Top 8
重慶百貨收購步步高集團兩家全資子公司
【事件回顧】
6月29日，重慶百貨發布公告稱，爲徹底解決公司與步步高集團在重慶地區的同業競爭、減少關聯交易，公司擬以現金方式向步步高集團收購寶川置業和步步高中煌各100%股權，交易價格合計6.56億元。
【小商評】
對于整個商業地産而言，2020年是加速優勝劣汰的一年。頭部運營能力較強的購物中心都難敵風險，更何況是尾部資金鏈短缺的項目。此次重慶百貨收購的步步高集團兩家全資子公司早在2019年就持續虧損，疫情期間更是難以打贏翻身之仗。在收購後，重慶百貨將會考慮把其與公司原有業務整合，進行調改升級。
另外，對于賣家步步高而言，此次售賣意味著退出重慶本地市場。入渝7年來步步高持續虧損達4.35億，這個成績著實不算理想。退出更有利于公司整體發展及投資者利益，畢竟繼續紮根也只是朽木難雕而已。
Top 9
中國信達收購上海海航大廈
【事件回顧】
今年4月，據高力國際報告披露，中國信達資産管理股份有限公司以36億元買下上海海航大廈，交易面積4.78萬平米。
【小商評】
早在2018年海航集團就有出售該大廈之意，經過兩年之久，該項目終于由信達資産接手。近年來，海航正在頻繁出售旗下資産，早前就已將前灘綜合體項目出售給福晟國際，與此同時，海航還正在爲蘇州、浙江等地項目尋求合作方，以上種種動作相信都與其資金鏈緊張傳聞有關。
我們再來看看買家身份，中國信達資産是經國務院批准成立的首家金融資産管理公司，不良資産經營是其主力收入來源。對于盤活爛尾項目及投資管理方面，信達資産有著豐富的經驗及優勢，同時，在政府力量支持及專業的品牌背書影響下，信達將會有更多的底氣擴大收購步伐。
Top 10
韓國LG集團出售北京雙子座大廈
【事件回顧】
2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方爲新加坡政府投資公司全資子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。
【小商評】
2020年衆多品牌消失在了國人的視線內，尤其是老牌外企，此次出售即是LG自手機業務退出中國市場之後的又一重大變動。LG雙子座大廈2005年建成，迄今已有16年曆史，根據成交價數據來看，該大廈增值近50億元人民幣。
早前，LG手機業務線就已連續虧損，在中國小米及華爲等崛起的時代背景下，其品牌價值更是日落西山。在其他業務線方面，LG同樣腹背受敵，市場份額進一步被蠶食。綜合對比看來，此次售樓是最具性價比的獲取收益方式，同時還可爲未來的增長引擎提供資金支持。而買家新加坡政府投資公司一直將中國市場視爲投資重點，收購LG雙子大廈也是看好了寫字樓市場未來持續增長的強勁需求及發展前景。
結語
整體看來，2020年大宗交易較往年趨近冷靜，但仍有其時代特色，這與2020年特殊的時代背景不無關聯。疫情之下，外資買家活躍度降低，投資型買家放緩進場腳步，內資上升至主導地位。與此同時，投資方對寫字樓等項目的要求發生變化：樓宇是否具備抗風險能力成爲了衡量的首要標准。此外，“三道紅線”規定背後是諸多房企所面臨的的踩線壓力，出售資産緩解資金壓力成爲了企業的必要之舉，大量優質項目釋放也意味著新一輪的投資機遇。
展望2021，在市場複蘇的背景之下，社區商業及有改造空間等商業項目將大有可爲；企業在“三道紅線”壓力下還將持續進行抛售資産……未來在疫情管控之下，全球經濟有所好轉後外資買家將會重回中國市場，大宗交易市場有望再度活躍。