來源：中國房地産報
中房報記者 曾冬梅 | 廣州報道
廣州市荔灣區花地大道北的越和花鳥魚藝大世界，這個已開業19年的全球最大水族市場、觀賞魚銷售中心是不少廣州市民閑暇時段的好去處，但伴隨著城市的發展和新資本的介入，最終還是迎來了落幕時刻。
“年底就要搬遷，便宜賣了，50塊一盆。”10月底的一天，一家專營園藝的店主朝路過的買家熱情的招攬生意。市場內，一份10月7日貼出的公告顯示，新業主——萬科企業股份有限公司（股票代碼000002.SZ，以下簡稱“萬科”）將在2019年12月31日收回越和花鳥魚藝大世界的園藝區、雀鳥區範圍的全部場地。按照萬科的規劃，預計2020年中才能完成整個市場的清退搬遷。
越和花鳥魚藝大世界是廣信資産包裏花地灣地塊的一部分。2017年6月29日，萬科以551億元的天價競得廣信資産包，其核心資産爲廣州市區16宗可開發土地，規劃建築面積約爲211萬平方米，其中最大的一宗土地是花地灣地塊，占地約有上千畝。
從目前來看，光是一個越和花鳥魚藝大世界，就要花3年時間來整理土地。
這是一個令開發商又愛又恨的項目，誘惑的是可一舉獲得一線城市超兩百萬平方米的土地，風險則在于，沒人能夠確保把20多年來埋下的雷都成功清理掉。“其實難度不亞于舊改，我們當初測算過，資産包裏的土地至少需要兩三年時間才具備開發條件，光是資金成本就將近百億元。這筆生意值不值得做，要看土地能否盤出來，否則利潤會被利息吃光的。”一位曾對廣信資産包進行盡調的開發商對中國房地産報記者表示。
萬科曾在2018年的年報裏披露，廣信資産包2019年的計劃開工面積爲17.4萬平方米。但截至目前，並未有相關的開工消息傳出。
備受業內關注的合作方也是一個謎一般的存在，萬科曾表示競拍前就已有承諾投資的合作夥伴以及其他意向合作方，而直到現在，都沒有公布過合作方的確實身份。
劉明（化名）所在的房企曾與萬科同台競價，他告訴記者，自從萬科拒絕其他7家開發商合作競拍的提議、選擇單飛後，這些開發商就知道萬科背後已有資金方。“據我們了解，萬科很可能複制當初收購印力集團的模式，引入投資基金撬動整個資産包。這些金主不是傳統的地産商，甚至也不是標准的金融機構。”
對于外界的種種傳言和揣測，萬科方面諱莫如深，只表示目前很多事情都尚未明朗。作爲項目的開發主體，廣州市萬溪企業管理有限公司（以下簡稱“萬溪”）擔負著艱巨的盤活任務，該公司的一位管理層婉拒了中國房地産報記者的采訪要求，只用了八個字來回應操作這個“天價項目”的心路曆程——“千頭萬緒，四處奔波”。
花地灣的收地行動
中房報記者 曾冬梅 / 攝
收地公告貼在了越和花鳥魚藝大世界一條通道的醒目位置，廣州市越和花地市場經營管理有限公司在公告中表示，“由于業主方發展需要，廣東省信托房産開發公司發函要求我司必須于2019年12月31日將園藝區、雀鳥區範圍全部場地收回。”經雙方協商，收地前，商戶10 月、11 月、12 月份的租金按 6.5 折收取，2020年1月 24 日前將鋪內所有物品、商品全部搬離並將該商鋪交回業主方處理。2020年1月 24 日後，業主方對上述地塊全部圍蔽。
“是的，年底就要搬走了，聽說是萬科拿了這裏的地，好大一片。”一家小賣部店主對中國房地産報記者確認了搬遷的消息。由于僅有短短三個多月的搬遷時間，園藝區內已有不少商家選擇閉門歇業，仍在營業的店鋪也有一些開始張貼諸如“合同期滿、拆遷、大甩賣”之類的清貨告示。
而緊鄰廣州市越和花鳥魚藝大世界的藝和廣場也在10月份收到通知，透露業主方將在2020年1月19日下午3時對全場停電、停水及進行地塊圍蔽，要求各位租戶須將鋪內所有物品全部搬離。對于簽訂商鋪合同固定租期未到期的商戶，在今年10月20日前簽訂終止合同協議，可享受2019年10月、11月份租金5折、12月份免租金和管理費的優惠。
一路之隔的博皇家具博覽中心同樣在外牆打出醒目的招牌，“拆遷在即、緊急清場、虧本甩賣”，“全場清貨、合同期滿大甩賣”。
公開信息顯示，廣州市越和花鳥魚藝大世界和博皇家具博覽中心的占地面積均達10萬平方米，藝和廣場占地面積也有7萬多平方米，均爲廣信資産包裏花地灣地塊的重要組成部分。
而萬科的收地行動早在今年3月份便已啓動，當時花地灣內的不少臨時建築都張貼了萬科的收地公告。公告指出，2019年1月17日，廣東省高級人民法院出具《民事裁定書》，確認原廣東國際信托投資公司對廣東省信托房産開發公司100%投資權益和對廣東國際信托投資公司廣州房地産分公司100%投資權益歸廣州市萬溪房地産有限公司所有。爲確保項目開發進程，所有非法占用該地塊的單位和個人，必須停止一切侵權行爲，立即退出所占用的土地，拆除非法的建（構）築物及其他所有相關設施，恢複原狀。
根據此前萬科對外披露的信息，預計要在2020年中才能完成花地灣地塊上這些花鳥魚蟲批發市場的清退搬遷。也就是說，僅僅是花地灣地塊的土地盤活，萬科就至少需要耗費3年時間。
千頭萬緒的盤活工作
在拿下這個已有20多年曆史的“天價”不良資産包之初，萬科就已有了打攻堅戰的心理准備。該公司曾表示，廣信資産包部分用地曆史久遠，涉及問題較爲複雜，不排除可能出現土地規劃條件變更等影響未來經營的情況，公司將積極與有關主管機關、債權人、小業主等主體就本次交易標的涉及的曆史遺留問題進行溝通，最大程度的減少交易標的曆史遺留問題給公司帶來的不利影響。
從這兩年多的情況來看，項目推進確實不易，萬科主動披露的信息屈指可數，除了2017年6月30日的競得公告外，就是2019年1月9日的資産交割公告，透露已經累計向破産清算組支付投資權益款及債權轉讓款201億元。
最近的一次消息更新是今年的9月23日，萬科在北京世園會舉辦南方區域媒體交流會，萬科南方區域事業集團首席執行官孫嘉透露，預計廣信資産包年底會有土地轉化出來，合作方正在洽談中。
雖然對于551億元的轉讓款是否已支付完畢、第一批轉化的土地位于何處、合作方又是何方神聖等細節問題，萬科方面仍不願披露。但外界還是能從種種蛛絲馬迹觀察到一些細微變化。例如，2019年5月，廣州市規劃和自然資源局挂出越秀區榮華南地塊控制性詳細規劃修正論證報告，其中提到爲解決回遷安置等曆史遺留問題，地塊將新增一塊3345平方米的居住用地。這個榮華南地塊便是廣信資産包裏尚未開發的項目之一。
而作爲廣信資産包的開發主體，廣州市萬溪房地産有限公司也確實如上述管理層所言，所做工作“千頭萬緒”。除了處理與廣東省信托房産開發公司的債權轉讓及合同糾紛外，2019年6月6日，廣州市萬溪房地産有限公司還將公司名稱變更爲廣州市萬溪企業管理有限公司，主營項目類別由房地産業變更爲商務服務業。9月25日，公司注冊資本金由3000萬元變更爲1億元。
在招聘網站上，萬溪將自己稱爲國內少有的集不良資産盤活、存量運營、城市更新、綜合開發爲一體的專業房地産公司，主要負責廣信資産包的盤活工作，包括股權債權的梳理、存量房的運營管理、資産包內地塊項目的拆遷改造及後期開發等工作。而直至10月24日，該公司還在招兵買馬，招聘法務管理、資産管理等20個崗位的人員，職責包括根據曆史合同梳理不良資産包內的債權債務、協助業務部門對資産包進行重新估值和後續處置工作，與不良資産曆史合作方談判，認定曆史權益及後續合作方案等。
“聽說萬溪的律師團隊很壯觀，這個項目真要萬科這樣的大企業來做才行。”廣州一位開發商對中國房地産報記者表示，不同于一般的不良資産，廣信資産包光是應繳的土地增值稅就高達315億元，長達20多年的曆史遺留問題也不是短期內可以理順的，挑戰才剛剛開始。
謎一般的合作方
萬科創始人王石曾笑言廣信資産包是自己離開萬科的大禮包。根據萬科的測算，這個資産包裏的可開發土地占地面積近80萬平方米，規劃建築面積211萬平方米，折合貨值約2000億元。而2016年，萬科在廣州總銷售額還不到180億元。
實際上，對很多開發商而言，這都是一個“大禮包”。據統計，當初對廣信資産包做了盡調的房企多達十幾家，最終遞交了46億元競買保證金的仍有8家之多，分別爲萬科、碧桂園、保利發展、中海地産、越秀地産、信達地産、華潤置地、華發股份。爲了分攤風險，在資産競拍的前一晚，其中一家房企牽頭把大家都集中到了一起協商聯合競拍事宜，而萬科並未堅持到最後，中途便匆匆離去，令這個競拍同盟分崩離析。第二天，萬科果然沒有按常理出牌，而是以一己之力，加價100多億元，達成了這個史詩級交易。
“其實那天晚上萬科提前退場，在場的人就知道萬科對這個資産包是勢在必得了，也知道他們必定有了合作夥伴。所以，在那之後，我們都沒有再動過這個項目的心思。”劉明對中國房地産報記者表示，沒有跟萬科競價到最後，一方面也是因爲這個項目太令人糾結。“跟我們自己去拿舊改項目沒太大區別，可能前期投入的資金有一點優勢，但後面的過程一樣複雜。”更重要的是，作爲不良資産，“這個標的的不確定性太大，有些地能不能搞開發都不知道。回過頭來看，其實也不算非常好的項目，麻煩事情太多，最後可能未必能像最初測算的那麽劃算。開發周期晚個一兩年，IRR（內部收益率）這都會低很多。”
有著同樣顧慮的開發商不在少數，另外一家房企在盡調後發現廣信資産包號稱的211萬平方米規劃建築面積，可能最終能用于開發的僅有100多萬平方米。
標普也曾發報告表示，萬科競得廣信資産包的成本約爲2.6萬元/平方米，低于附近在售項目4萬~5萬元/平方米的銷售價格，預計利潤率相對較好，但這批資産消化期可能較長，與萬科的資産快速周轉模式相悖，而且萬科也未詳細披露資産包的相關債務信息。
同樣未被披露的還有在當年助力萬科殺出重圍的神秘合作夥伴。在拿下廣信資産包的第二天，萬科就公開宣布競拍前已有聯合投資承諾的合作方以及其他意向合作方。在資産交割的公告裏，該公司又透露多個意向合作方已分別出具“聯合投資承諾函”。但直至9月底，萬科的口徑卻還是“正在洽談中”。企查查的信息顯示，截至10月29日，萬溪仍持有廣東省信托房産開發有限公司、廣東國際信托投資公司廣州房地産分公司100%的股權，這意味著所謂的合作確實仍未落地。
劉明認爲，能令萬科決然放棄和其他開發商聯手的合作夥伴，必定是具備房企所無法企及的優勢，例如資金成本、回報要求、退出路徑等。“萬科一直想做地産界的黑石，從我們了解的信息來看，廣信資産包應該也是跟投資基金合作。”
在這之前，萬科已經在兩次大交易中靈活運用了投資基金的杠杆。2016年8月，萬科成立投資基金以128.7億元收購黑石集團旗下的印力集團96.55%股權以及MWREF公司。在這筆買賣中，萬科僅出資38.89億元。2017年7月，萬科又聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團以790億元收購新加坡物流巨頭普洛斯，出資169億元、占股21.4%的萬科成爲第一大股東。
“參考萬科過去的做法，投資基金裏有很多投資主體，萬科的出資占比可能只在20%~40%左右。就廣信這個項目來說，參與投資的也不是專業開發商、傳統金融機構。”在劉明看來，就廣信這個項目而言，萬科確實給業內提供了一條不依賴傳統融資路徑的新開發思路。
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廣信房産與“天價”資産包
廣信房産成立于20世紀80年代，是廣州最早開發房地産的開發商之一，羊城八大景、牡丹閣、紅棉苑、春蘭花園，都是由其開發的，開發小區的住戶已超過40萬人。
其與珠實集團、越秀城建，號稱當時廣州房地産市場的“三大家”，而背靠廣東國投的廣信房産更是鼎鼎大名的“最大財主”。
母公司廣東國投，曾是中國第二大信托投資公司。然而就在1998年，發生了震驚海內外的“廣信事件”。
1997年亞洲金融危機爆發後，由于經營管理混亂，廣東國投出現外債支付危機。
1998年10月，中國人民銀行決定對其實行關閉清算，但由于其負債沉重，行政手段已無法挽回，遂決定對其實施破産。
1999年1月16日，廣東國投正式進入破産程序，這是中國首宗非銀行金融機構破産案。廣東國投破産的消息猶如石破天驚，立即在全球金融市場上掀起巨大波瀾，亦對中國金融業改革産生了強烈影響。
而廣信房産是廣東國投的全資子公司，所有的投資權益歸廣東國投，跟廣東國投一樣被監管，並沒有開發權。
據不完全統計，花地灣、東風東粵劇院一帶、德政南路、東山口東山百貨大樓一帶、白雲區白蘭、金蘭花園、文德路、榮華南……廣信房産均有未開發地塊。
2017年6月29日，萬科企業股份有限公司下屬企業廣州市萬科房地産有限公司的全資子公司廣州市萬溪房地産有限公司通過現場公開拍賣競得廣東國投對兩家公司的投資權益及相關債權，成交價爲人民幣551億元。具體詳見公司于2017年6月30 日披露的《關于競得廣信房産資産包項目的公告》。
2017年7月4日，廣州萬溪、廣州萬科與廣東國際信托投資公司破産清算組（以下簡稱“破産清算組”）簽署《對廣東省信托房産開發公司100%投資權益和債權以及對廣東國際信托投資公司廣州房地産分公司100%投資權益轉讓協議》。
2019年1月9日，廣州萬溪與破産清算組簽署《關于改制土增稅預估及轉讓款確認書》，雙方結束對兩家公司的共同監管，破産清算組于2019年1月9日向廣州萬溪移交兩家公司的實際控制權。截至本公告之日，廣州萬溪累計向破産清算組支付投資權益款及債權轉讓款人民幣201億元，並按《轉讓協議》的約定繼續履行其他義務。