有研究表明，2018年年底至今，凱德、黑石、瑞士合衆集團等外資企業在北上廣等城市頻繁收購寫字樓等大宗投資物業，一線城市存量市場的低效物業的”買入、改造、退出”成爲了國內外房地産金融的投資熱潮。如何尋找具備一線城市的老舊物業改造盤活、價值提升和資産退出的”非標項目操盤能力”的特色服務商，成爲衆多不具備實際改造能力的基金方和資本方的關注重點。而智慧新辦公領導品牌Distrii辦伴，利用其全流程資管能力，包括在項目研判、投資、定位、改造、溢價提升和科技賦能等層面的豐富操盤能力，逐漸成爲存量資産價值提升的增值小鋼炮。
2019年5月21日，Distrii辦伴成功牽手國內領先的專注于困境資産投資、處置與運營的資産管理平台鼎一投資，就北京中關村韋伯時代項目正式簽訂合作協議，此次簽約標志著繼上地NEO項目之後，Distrii辦伴在北京落下全流程資産管理項目第二子。而自2018年5月以來，僅一年的時間內，辦伴已經陸續與新加坡城市發展集團、锴瑞辦公、翰同資本、鼎一投資等物業方和基金方展開合作，以智慧科技爲驅動，憑借覆蓋全流程的資産管理和運營能力，深度參與超過10個資管項目，成功奠定了Distrii辦伴”科技資管開拓者”的行業地位。
Distrii辦伴堅信，科技資管是未來城市更新的必經之路。
01 何謂科技資管？
Distrii辦伴成立于2015年，在成立之初就定位爲智慧新辦公，匹配空間一站式定制（全辦智造）、全棧式智慧辦公解決方案輸出（筝際信息）、企業增值服務輸出（福伴企服），通過”空間+科技+服務”三重賦能，打造基于物聯網和互聯網技術的一體化分布式智慧新辦公運營平台，徹底顛覆新時代下落後的傳統辦公運營方式。自成立以來，Distrii辦伴就已經開始”輕重結合”的資産運營模式，因此在資管探索方面累積了多年經驗。
所謂資産管理就是價值管理，不論是通過運營系統標准化降低成本，或是運用智能系統特色功能，打造樓宇的稀缺性進而掌握定價權，通過整合多項服務內容、多方資源，給予樓宇管理的物業更多附加價值。
辦伴基于多年來獨立研發的科技能力，探索出科技資管模式。較于傳統資管而言，科技資管在于利用運用智慧樓宇AIoT解決方案，輸出”覆蓋項目管理全周期”的科技系統，應用全場景、全鏈條的專業樓宇資産增值策略，以智慧科技驅動樓宇資産管理能力的全面升級，顯著提升資産管理效率。
基于三十多個空間的運營數據和經驗，辦伴探索研發出從前端測算、中端改造、後端運營及退出的”項目智能測算系統、改造方案智能分析系統、商業與運營支撐系統、商業智能分析系統、客戶管理系統、CMP協同管理系統”等全流程的智能管理系統，使資産管理達到數據化、智能化、流程化、可控化。
項目智能測算系統包含了投融資的”項目選址、資産包基礎信息、市場定位、項目測算、項目融資”等層面功能；改造方案智能分析系統包含了”設計規劃、改造方案模擬、改造成本監控、建設節點監控”等層面功能；商業與運營支撐系統包含了”項目招商、項目運營維護、租金管理、企業服務、社群運營”等層面功能；項目退出系統層面則包含了”退出計劃、資産估值、資産包數據分析”等層面功能。
一方面，數據化、流程化管理保證了項目管控能力，能夠顯著縮短行業平均裝修時間和裝修成本，提升人均管理面積、降低運營成本，例如行業平均裝修時間爲70-90天，辦伴裝修時間爲30-45天。另一方面，辦伴所研發的科技系統可以明顯提升管理能效，降低管理成本。如辦伴獨立研發的智能樓宇管理解決方案（包含通行管理解決方案、物業管理系統、整體能耗管理）和智慧辦公應用系統，以三年多的運營數據來看，這套智能系統能夠普遍提升4-5倍左右的人均管理面積，降低30-35%的管理能耗。
“辦伴資管的背後支撐是在房地産行業深耕多年的産業邏輯，它並不是完全顛覆傳統資管，相反，利用傳統資管的邏輯，再輔之以科技系統，從而使得傳統資産的提升能力倍增。”Distrii辦伴市場負責人倪勇對科技資管進行進一步解釋：”科技資管是産業內驅型升級，根本在于産業與技術的深度融合，而非智能技術的應用或嫁接，地産運營數據才是科技資管的核心競爭力。”
02 科技資管開拓者
有研究表明，作爲房地産創新領域的聯合辦公逐漸從規模取勝的資本戰場轉移，進入到”智慧科技、定制業務和資産管理”的能力戰場。無獨有偶，一線城市逐年攀升的寫字樓空置率和同步增加的供應量，讓房地産開發商也進入積極地向資産管理轉型，SOHO的5G辦公樓、華潤的寫字樓AI系統、招商蛇口的Moffice等智慧辦公産品紛紛上市，房地産皆力爭辦公智慧化。地産資管成爲行業的下一輪風口，而Distrii辦伴不僅最早進入資産管理領域，並且在科技資管領域低調深耕三年。
一方面，Distrii辦伴在業內多次主辦以”地産資管”爲主題的行業沙龍，促進金融機構、開發商和運營商等相關企業進行深度交流；另一方面，辦伴陸續與新加坡城市發展集團、锴瑞辦公、翰同資本、鼎一投資等物業方和基金方展開合作，實際操盤了新加坡資管項目”新加坡共和大廈”、首個智慧城市更新基金改造落地項目”耀江國際”、首個與基金方聯合打造的姊妹項目”景瑞中心和悅萊大廈”、首個全流程資管項目”上地NEO”、以及首個與企業合作的資管項目”駿地大樓”。
在無論是”機會型資産”如不良資産、城市更新資産和碎片化資産，或者是”核心型資産”如基金收購、ABS、REITs等方面，Distrii辦伴辦伴都擁有”投融資、改造、運營、退出”等全周期的豐富操盤經驗。在最新與鼎一投資合作的韋伯時代項目，不僅深度參與”管”的環節，Distrii辦伴還將獲取資産升值後的退出收益。這意味著，辦伴進一步參與到了資産管理”投、融、管、退”的閉環式全鏈條中，也預示著從新辦公到新資管，辦伴在不斷進階、蛻變。
03 辦伴資管的案例分享
長期豐厚的現金流依賴于優質的産品設計和穩定的盈利模式，通過多年運營經驗的積澱，辦伴在這一方面擁有的操盤經驗和成功給予了資本方充足的信心。
以下是從2018年以來，Distrii辦伴的資産管理經典項目展示。
Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
（1）新加坡首個資管項目-新加坡共和大廈
2018年5月，與新加坡當地最大的地産開發商CDL集團合作的最高的辦公大樓新加坡共和大廈（1-7層）正式投入運營，該項目是新加坡最大體量共享辦公空間，也是辦伴首個科技賦能資管的項目，實現了智慧樓宇的整體定位、改造和運營。辦伴整合多項服務內容、多方資源，給予樓宇管理的物業更多附加價值。以新加坡共和大廈爲例，辦伴爲整棟樓宇提供智能通行系統、訪客管理系統、智能停車系統、物業反饋系統等全套智慧樓宇解決方案輸出，全面提升樓宇品質與服務，助力CDL城市發展集團打造新加坡當地頂級智能服務樓宇。目前，該項目通過一年多的運營，已經成爲了新加坡最大的、且最受歡迎的華人社區。 Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
（2）首個智慧城市更新基金改造項目-耀江國際
2018年6月，辦伴前瞻性地聯合新加坡CDL集團成立了一期30億、二期100億的”智慧城市更新基金”，同年9月，上海北外灘獨棟乙級寫字樓存量資産（辦伴耀江國際辦公空間）作爲該基金的首個存量改造項目就正式落定，該項目由Distrii辦伴獨立改造運營，旨在打造成上海首屈一指的智慧標杆樓宇項目。
該項目原來是某航運公司自用辦公，共計8層樓，總計近4000平方米，後被新加坡城市發展集團收購，由辦伴提供”市場定位+設計規劃+建設工程+招商+運營維護”等服務。辦伴從2018年8月開始改造，改造時間3個月，試營業租金坪效提升42%。 Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
辦伴對該項目進行”整棟樓室內+外立面改造”，在外立面改造方面，沿街面主入口重新翻新爲更具現代感的設計；在內部空間改造方面，一層設置靈活可變路演廳，”多種形式組合”的流動工位休閑區，2層設計爲針對小型企業的2-6人間；3-8層則針對15人以上的企業3.0産品；而頂層改造爲花園露台和陽光房，集休閑會議多能能爲一體，可對外承接舉辦小型會議、酒會、私房菜等，在休閑的同時領略城市天際線。
在科技改造層面，Distrii辦伴將整合多項自主研發的科技系統，如智慧”大通行”産品、超級會議室-智會SMR、”人臻”人臉識別物聯管理系統、”智座”産品、能耗管理檢測工具等多個科技系統整合在內。整體空間能耗節約50%，人力成本節約近70%，新加坡城市發展集團已經准備退出。
在運營層面，該項目借助智能化系統，提升人均管理面積和工位數，人均管理面積2015平米，人均管理工位數超300個。 Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資産的溢價能力倍增？
（3）北京首個資管項目—中關村悅萊大廈項目
2018年9月，辦伴與锴瑞辦公合作的北京首個資管項目中關村悅萊大廈項目，也從一個廢棄空置的商業會所綜合體成功改造爲智慧新辦公空間，改造後，單店第2個月即實現盈利，3個月實現項目滿租，該項目已經形成資産包，發行了類REITs，並且獲上交所無異議函。
在中關村，典型競品由于進入時間較早，因此區域認可度高，且該區域價格透明、競爭透明、頭部客戶基本去化穩定，如何導流新型客戶資源成爲了辦伴難點。辦伴重新進行區域調研，發現中關村有許多大客戶定制需求，因此對項目重新定位，打造了大客戶4.0定制的産品雛形，進行了”60%大客戶定制+40%共享辦公組合拳”的重新規劃，並配備軟硬件升級，不僅實現了格局的煥然一新，還創造性的將廢棄泳池打造成了實用性較高”多媒體下沉廣場”。
改造後，項目單方的租金坪效增加30%，資産整體估值上升了35-40%。
04 辦伴資管的未來願景
今年5月，世界五大行之一的仲量聯行也成功舉辦了首屆”中國房地産科技（PropTech）論壇”，中國房地産協會成立了數字科技地産分會，房地産行業迎來了一場又一場的科技盛宴。在PropTech大會上，仲量聯行亞太區首席運營官Albert Ovidi指出，2019年是5G元年，5G將會全面優化人們的生活和社會發展形態，人工智能、區塊鏈、物聯網以及VR/AR等技術正不斷優化房地産生態流程和客戶體驗。不難想象，未來的科技技術的發展和應用會如何顛覆整個傳統辦公行業的發展模式。
作爲科技資管的最早開拓者，以及智慧新辦公賽道的領導者，Distrii辦伴已經搭建起覆蓋全球2國7城超過35個智慧辦公空間的智慧辦公物聯網，在國內的空間主要分布在上海、北京兩地的核心商圈，並輻射到長三角經濟帶如杭州、南京、蘇州等重要城市。
“在其他聯合辦公處于’熄火’、’重組’的情況下，Distrii辦伴逆勢發展，在南京、蘇州連下5子開啓全國規模化擴張，也從側面反映了辦伴科技資管的能力得到了市場認可。”倪勇表示，”未來，辦伴將深耕科技資管領域，打磨自身的全流程資産管理能力，成爲開發商、基金方以及資産投資機構的最佳合作夥伴。”
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