作者：時代財經 梁施婷
深圳市在建樓盤。（圖片來源：圖蟲創意）
中國經濟最市場化的深圳，正計劃學習“新加坡模式”來解決深圳的住房問題。
在8月28日一場發布會的演講上，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡提出，深圳住房要學習“新加坡模式”，將來60%的深圳市民將住在政府提供的租賃或出售的住房中。
張學凡在會上還表示，深圳將采取包括商品房和公共住房在內的大規模建房行動。其中，將發展110萬套公共租賃住房，每年公共租賃住房建設10萬套。
理想很豐滿，但如何實現值得斟酌。有聲音指出，“新加坡模式”未必就是解決深圳問題的最好路徑。
投資客易趕，剛需難解
就在約一個半月前，深圳市住房和建設局發布了八項措施精准調控樓市，內容包括升級限購條件、打擊假離婚、提高稅費標准等。
但在7.15新政之後，深圳樓市依然火熱，源源不斷的剛需湧向深圳的房地産市場。
時代財經以購房者身份向深圳中原地産的一名地産經紀咨詢時了解到，新政之後仍然有大量的需求，一手房、剛需盤幾乎被秒。
購房者在某樓盤外排起了長龍。
在該名經紀提供的視頻中顯示，購房者在某樓盤外排起了長龍。“（這是）前兩天龍崗的樓盤，幾分鍾就沒了。”上述經紀表示。
供不應求已經成爲了深圳房地産的一個基本面。佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策在接受時代財經采訪時指出，深圳的房價上漲，不全是因爲投機炒作。
“深圳作爲産業如此發達的一個城市，整個基本面本來就比較好，但因爲深圳平均每年的新增建設用地指標極其有限，大部分要依賴舊改，而舊改的周期還很長，整個供求市場一直是處于一個非常緊張的狀態。”劉策表示。
由政府發布的《深圳市住房發展2020 年度實施計劃》披露了過去4年深圳住房供應的情況。從2016年至2019年底，深圳市累計供地擬建設商品住房26.27萬套，完成“十三五”規劃指標75%，其中新供用地建設3.81萬套、城市更新建設13.15萬套、土地整備利益統籌建設9.31萬套。
在保障性住房方面，從2016年至2019年底，全市安居工程建設籌集共計35.34萬套，已完成“十三五”規劃任務的88%，安居工程供應16.98萬套/間。
但與此同時，在4年間深圳市還有接近164.8萬的人口流入。
事實上，張學凡在28日提出的深圳市要完成170萬套各類住房的籌建，讓60%的深圳市民住上由政府提供的住房目標並不是首次強調。
早在2018年6月的《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》的征求意見稿中已經提及，到2035年計劃籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，實現市場商品住房和三類公共住房套數4∶6的供應結構要求。
這一個目標對于深圳市想要對標的新加坡還有一定差距。2018年的數據顯示，由新加坡政府提供的組屋能夠占據住房市場超過七成的比例。
而政府大規模的幹預已經成爲新加坡解決住房問題的一大重要特點。
從上世紀60年代起，新加坡就成立了HDB（建屋發展局），推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買由HDB興建的公共組屋。
而到了1995年，新加坡政府開始推出一種“執行共管公寓”的混合型物業，既具有公共住房特性，同時允許住滿5年以上的屋主在公開市場上轉售物業。
一方面，政府提供絕大部分的住房供應，超過八成的人口居住在HDB組屋裏；另一方面新加坡政府也通過土地出售計劃（SOSP），定期向市場出售土地。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受媒體采訪時曾指出，深圳過去20年更多的是市場化模式，在大大促進房地産發展的同時，也帶來了一些弊病，比如房價不斷高漲、供需結構性失衡等。如果導入新加坡模式，會在很大程度上解決深圳的這個不均衡發展問題。
“但新加坡模式需要試驗，要盡可能解決這個新模式帶來的新問題，減少新問題帶給市場的震動。”他同時表示。
“新加坡模式”的適用性
“新加坡模式”在本土的成功發展有其自然的道理。興業證券的分析師闫常格認爲，土地和資金的低成本是保障組屋供給的關鍵。
一方面，新加坡有超過80%的土地爲國有和公有，且政府具有強制征地權用于國家建設。因此政府可以給HDB供地，HDB也可以強制征地，征地價格由國家確定，遠低于市場價。
另一方面，政府是HDB長期貸款的主要供給方，占據資金來源的32.7%。
但同樣的模式放在深圳，政府則未必能夠闊綽地拿出大量的土地供應住房市場。
據劉策透露，目前深圳建設用地的開發量已經到了百分之四十至五十，在他看來，深圳本來空間就不大，後續供地的核心要靠舊改。“現在深圳應該也是知道了這個情況，開始逐步修訂城市更新的條例，如果確實95%（的居民）都同意了，後面的少部分可以由政府來行政征收，有可能能夠加快（舊改）速度。但是我覺得這個依然沒有辦法滿足我們目前的這種建設要求，供求關系還是很緊張。”
由政府走向前台，學習“新加坡模式”加大公共住房的供應，是否就能有效解決深圳的住房問題？在28日的消息一出之後，就有不少房地産研究者表示了不同的看法。
中國（深圳）綜合開發研究員産業經濟研究中心主任周軍民直言，這是一個錯誤的方向選擇，原因在于深圳與新加坡二者的人口模式以及城市的發展曆史都有巨大的差異。“就樓市住房而言，新加坡和中國香港都是自身人口封閉循環模式，而深圳是全開放模式，向14億國人全開放的市場。”
數據顯示，自2015年起，深圳市的常住人口的增長率保持在6.5%以上，僅2019年就有49.83萬人流入。
與此同時，深圳也是衆多一線城市中也采取最爲寬松的落戶政策的。深圳市在今年的政府工作報告中提出，2020年戶籍人口計劃新增50萬人。如果目標實現，則意味著今年深圳市的戶籍人口將突破500萬人。
從産業發展的趨勢來看，未來人口流入的趨勢仍然延續。周軍民在9月1日接受時代財經采訪時指出，到2035年之前深圳仍處于成長期。“深圳現在還沒到成熟期，産業升級和質量提升還有很長的路，會持續吸引大量人口流入。”
無獨有偶，同策研究院研究總監宋紅衛也不看好“新加坡模式”在深圳的應用。他在9月1日接受時代財經采訪時表示，新加坡模式在國內不具備建立條件，沒有反向制約條件是假的新加坡模式，即解決不了供給問題，更解決不了高房價問題。
“反向制約就是指房産稅這樣的持有成本的約束。新加坡對于購買組屋是有約束的，一家只能有一套組屋，並且一生只能購買兩次。另外新加坡對于非首套住宅采取高額的印花稅制度，並且累進增加。”宋紅衛進一步解釋稱。
另辟蹊徑，重點在疏解
如今一談及住房供應體系的改革，“新加坡模式”就被奉爲圭臬。在周軍民看來，對于深圳最有意義的是學習“倫敦模式”的教訓，而與深圳住房問題和條件環境最接近的則是紐約。
何爲“倫敦模式”？20世紀上半葉，在住房嚴重緊缺的背景下，英國政府開始全面介入住房市場並大量興建公共住房，主要的政策還包括限定出租住房的租金，允許出租的住房賣給政府成爲公房等。
但對比現實，“倫敦模式”還顯得有些吃力不討好，除了房屋的數量本身難以滿足需求，每年新建5.5萬房屋的目標也無法達成。
數據來源：Knight Frank Research
2018年倫敦新房建設數量只有23130套，比2015年的峰值少了32%。而根據英國政府統計數據預測，每年至少需要建造5至8萬套的新住宅才能滿足當前需求。
在去年的倫敦市長競選中，56%參與調查的市民將住房列爲倫敦當前最迫切需要解決的問題，躍居“倫敦市民最關切問題排行榜”榜首。
但事實上，在高密度的倫敦已很難找到適合建造住宅的土地，工業開發、寫字樓、住宅都在激烈競爭土地資源。
周軍民認爲，倫敦住房緊張是必然的結果，原因在于倫敦是英國最大最核心的城市，又是歐洲第一大城市，周邊沒有其他超大城市。經濟核心導致人口大規模持續流入，需求一直大規模存在，
他預計，深圳以後也會重複倫敦的路徑。“因爲一國兩制分隔了深圳和香港的樓市資源流動，不考慮香港，深圳在珠江東岸也是唯一的極核。”
“深圳住房問題的出路是要在城市群裏面去解決，在于利用周圍圈層來做産業和功能疏解，疏解配套住房需求，而不是深圳自身建特別多的房子。建得越多，問題越大。”與之相對的是，周軍民認爲， “紐約模式”的借鑒意義就是在于它充分發揮了周邊城市的疏解功能。
從城市圈層來看，紐約作爲中心城市，承擔著區域增長極的功能。第二層則是波士頓、費城、華盛頓、巴爾的摩四座次中心城市，底層是分布于周圍縣域的中小城鎮及衛星城。不同層次體系的城市自有其功能定位，在整個區域內形成了産業分工，實現了互補錯位發展。
而紐約的住房問題跟隨著産業的溢出也疏解到了周邊的州以及哈德遜河對岸。
如果深圳市在2035年完成上述60%的公共住房供應目標，周軍民認爲深圳的住房體系將在形式上滑向“新加坡模式”，但矛盾會比新加坡大且不能持續解決住房問題。
事實上，要完成商品住宅與保障房達到4：6的目標，對于政府而言也是背上了不小的壓力。廣發證券曾估算，在2016年年底深圳存量住房爲856.8萬套。其中，商品住宅138.5萬套，保障房46.5萬套。當時，商品住宅與保障房的比例大概爲3：1。
在越來越大的財政壓力下，如何保障住房建設的投入？面對有限的土地如何做到住房和産業發展的平衡？種種問題還有待深圳市政府來解決。
在周軍民看來，政府在住房方面的職能在于維護社會公平，從兩端發力：一是托底市民中的貧困人群，二是解決老年人的需求，行動能力弱、收入低或患有疾病等等的居家養老人群的需求。“其他的，就應該通過與周邊城市高度一體化、疏解功能等方式來解決。現在政府攬得太多。”
他向時代財經透露，他目前正在對倫敦和紐約的曆史及周邊區域的關系進行研究，打算作爲一個研究成果報市委市政府。
（時代財經地産頻道記者謝斯臨對此文亦有貢獻）