來源：子木聊房(ID:zimuliaofang)
作者：子木
「長效機制」不等于「房住不炒」，只要經濟在發展，財富在增加，人口在流入，即使長效機制落地的福利房再多，依然不會影響到商品房房價的上漲。
01
在“房地産稅降房價”的論調被各方輿論否決後，幾乎所有看空中國房地産的人都把希望寄托在了“長效機制”身上。
長效機制，簡單來講就是通過政策手段讓市場達到供需平衡。其中最重要的一步是“多主體供給”，目前來看，正在大刀闊斧的改革路上。
2018年，北京幾乎把所有土地都劃給了共有産權房，上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套，深圳更是一紙公文將未來60%的土地貢獻給了福利性住房。此外，還有南京、煙台、福州等等城市紛紛加入多主體房屋供應的行列中。
于是前幾天就有一個朋友問我：“子木，如果未來中國主要城市的政策房建得足夠多，是否會真正實現「房住不炒」，房價平穩，房子失去投資屬性？”
雖然我沒有洞見未來的本事，但這個問題的答案，完全可以從內地房地産的老師身上找到。
02
內地房地産行業出世較晚，起初捏造模樣時，共選擇了兩位老師，大老師是香港，小老師是新加坡。
大老師信奉“土地即財富”原則，熱衷于土地出讓金模式，通過賣地快速攬聚資金建設發展，但幾十年後，房價貴絕全球；而小老師卻一直堅守「居者有其屋」，大力補貼興建保障房，從而實現了90%的住房自有率。
衆所周知，中國大陸在1998年第一次房改結束後，基本藝從香港。無論是土地出讓、預售炒樓花，還是公攤、售樓處維權，學的有模有樣，而新加坡的公積金、保障房等制度卻沒有任何進展。
風風雨雨二十載，香港模式讓中國在經濟騰飛的同時也陷入了高房價的沼澤，高房價開始對人才的流動和制造業的發展進行反噬。
所以近幾年，當局開始戰略性“棄港從坡“，著重學習新加坡的「居者有其屋」戰略，開始加快落地「長效機制」。
所以中國房地産未來的老師一定是新加坡。爲了得到答案，我們繼續還原新加坡房地産背後的真相。
03
1965年8月9日，馬來西亞國會以126票贊成、0票反對的壓倒性優勢，將新加坡從馬來西亞聯邦中除名。也意味著，人均居住面積不足6平米的新加坡，在“生存機會渺茫中”，被迫宣告獨立。
從此新加坡陷入了住房危機，大部分新加坡人只能生活在貧民窟和擁擠的寮屋區，只有9%的新加坡人住在政府的公寓中。
如何才能讓國民安穩下來？成爲了開國元首李光耀最痛苦的問題。
最終他觀察到一個有意思的現象：
50年代新加坡發生暴亂，年輕人把汽車掀翻、燒毀；而60年代中期，這些人有了住房和其他資産，發生暴亂時，他們會趕緊把摩托車擡回家裏。
李光耀開始思考差異的原因，儒學大家孟子的一句話給了他答案：有恒産者有恒心。
于是李光耀下定決心，要讓新加坡每個家庭都有真正的資産讓他們去保護，尤其是住房。于是「居者有其屋」計劃正式上線。
李光耀做了兩件事。
第一件事，土地國有下，讓85%的土地以最低的價格出讓，用于開發公共組屋，土地財政收入不足總收入的20%。
第二件是爲了讓老百姓有錢買房，新加坡將英國遺留的公積金制度擴大到住房領域，設計了一整套“新加坡中央公積金”制度，強制國民儲蓄。老百姓存公積金的利率高于銀行利率；老百姓貸公積金時又低于銀行貸款利率，這種“高存低貸”模式，最終使公積金覆蓋率高達95.3%，成爲政府建房、民衆買房的錢袋子。
龐大的低收入人群是李光耀的基本盤。所以，只有這些人保障充分後，政府才可以對其他收入人群逐層覆蓋。這就是所謂的窮人國家幫，富人自己養。最終，新加坡一手抓住房供給，一手抓居民儲蓄，用僅占全國用地14%的居住用地，實現了高達91%自有住房率，遠超香港的50%自住率。成爲了全球住房制度的典範。
當然，中國的保障房制度和公積金也是從新加坡學到的。但在之前的實施效果中我們看到，公積金成了“低存低貸”的雞肋，房價一漲，就會出現高收入家庭利用率高，低收入家庭利用率低的現象，最後反而變成窮人在補貼富人。而保障房更不用多說，北京經適房裏停了一堆奔馳寶馬的新聞依然曆曆在目。
04
「居者有其屋」計劃實施後，新加坡人的居住條件得到持續改善。到2013年時，已經有超過83%的居民居住在政府提供的組屋中。根據官方資料，建屋局成立以來已累計完成了100多萬個單元的公共住房，而2015年新加坡總人口僅爲553.5萬人。
而且，長期的計劃讓新加坡房地産市場的房源供給結構形成2:8的固定比例：20%人口占有私宅和商品公寓，80%的人口住在政府組屋（保障房）裏。房價收入比和按揭貸款承受能力也一直穩定在可控的合理區間。
這時候你肯定會想，大家都有屋子住了，房價就一定失去了上漲動力。然而事實卻是：1990-2017年，新加坡房價上漲228%，與美國水平相當。
尤其是2008年全球金融危機後，盡管新加坡政府極力避免香港式的房價上漲，但還是難抵房價上漲，其中2009年至2013年，2017年至今，是兩次暴漲周期。其中2018年，新加坡各類住房綜合價格指數同比上漲了7.9%，爲8年來最大漲幅，引領全球！
當然在每輪房價上漲浪潮中，可以自由交易的商品房上漲幅度遠大于組屋二手房。CBRE新加坡豪宅市場報告顯示，在2018年上半年，共有232個位于核心中央區、總值至少500萬元的豪華公寓成交，比去年同期高出36%，房價比去年同期上漲14%。
05
首先所有人懷疑到了海外炒房客。
但是當你去深入了解新加坡的住房制度後會發現，盡管外國人占新加坡常住人口的比例逐年增加，但他們在當地買房受到的“非國民待遇”異常殘酷。
首先，從房屋類型上看，外國人只能購買商品房性質的公寓及豪宅，不能投資價格低廉的政府組屋。
其次，從交易稅負上看，本國公民、永久公民、外國人需要繳納的稅率依次升高，側重于打擊外國人的投機性需求。2018年7月新加坡上調額外買家印花稅之後，外國人購買住宅所須繳付的額外買方印花稅高達20％！
最後，從按揭成本上看，外國人購房貨款主要參照新加坡銀行貨款利率，該利率從2002年至今維持在5.28％的高位，本國人的政府組屋貨款利率則低至2.6％。超過5％的按揭利率成本，環顧全球主要樓市也不多見。
這也在去年高緯環球研究部的報告中得到了證實。自2013年以來，新加坡海外買家購房成交量占當地商品房的比例，從最高的50%一路下跌到30%。由此可見，新加坡本地人和永久居民才是2017年以來房價的上漲的主要動力！
那麽擁有全球第二住房自有率的新加坡爲何還存在“炒房”現象呢？
06
首先，新加坡地狹人稠，人口密度遠高于北京，住宅用地資源非常有限，再加上長期以來的特色住房保障體系，商品房越來越少，成爲了絕對的稀缺品，符合「鑽石理論」。
其二隨著居民的財富收入增高，更多人在居住需求上了有了新的追求。畢竟商品房的格局和環境配套要比組屋強，賺到了錢的居民都想從公共組屋住到商品房。更重要的是，商品房還可以自由買賣，自身價值同步經濟趨勢，有投資屬性。
其三，新加坡單身家庭的比例一直在上升，而且根據報告，到2030年的時候新加坡將出現20%的單身家庭，單身家庭的迅速增長，也會創造出對房地産市場新的需求。
在了解了新加坡樓市之後，我們再來對比中國，就顯得更加明晰了。
在中國，只有一線城市和二線核心城市，擁有新加坡的房價上漲因素。拿北京舉例，北京的商品房本來就是稀缺品，現在大規模去建設共有産權房，會進一步讓商品房稀缺，從而激發了升值潛力，其次是全市重點部署剛需盤後，改善型住房會更加稀缺。
所以說，「長效機制」不等于「房住不炒」，只要經濟在發展，財富在增加，人口在流入，即使長效機制落地的福利房再多，依然不會影響到商品房房價的上漲。當然，大力建設福利房對老百姓是好事兒，起碼讓以居住爲目的人們有了一個安心的家。
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