作者 |筱納
出品 | 焦點財經
數字經濟時代，認知被顛覆的同時，各個行業也正在發生顛覆性的變革。
隨著數字産業化和産業數字化的雙輪驅動，高端制造産業深度參與工業變革，産業地産的數智化轉型逐漸成爲熱點。
近幾年，“工業上樓”這一概念頻繁被提起，它不是廠房堆疊，把生産線搬上樓那麽簡單，而是一套科學系統的工程。不過由于市場上多數開發主體了解不深，開發運營試錯成本很高。
今年6月，戴德梁行發布了《粵港澳大灣區“工業上樓”與特色産業園區操作實踐》報告，探討了“工業上樓”和特區園區的趨勢要點。
如何理解“工業上樓”定義？當前“工業上樓”有何現實意義？這一新興“工業上樓”産業園區與傳統寫字樓是否處于競爭關系？
近日焦點財經專訪戴德梁行華南區策略發展顧問部董事、莞惠區域發展總經理張國華，戴德梁行深圳策略發展顧問部高級助理董事林靜文，就“工業園區”熱點話題展開對話。
“工業上樓”將成産業空間供應主流模式之一
根據戴德梁行數據，今年上半年工業類物業成投資市場關注熱點。從成交物業類別看來，工業類物業交易額首次超越辦公類物業，占上半年大宗交易物業類別的50%以上。
在現今全面回歸制造業的背景下，“工業上樓”概念火熱。張國華介紹，“工業上樓”是一種新型的産業空間供應模式，主要包括産業發展、園區規劃、建築設計，這三方面構成了一個完整的操作體系。
對于“工業上樓”的定義，目前國內外還沒有完整或標准化的定義。張國華表示，根據戴德梁行多年的實踐研究，他們對工業上樓建築提出了初步的定義。“工業上樓”建築指的是具備相近行業高通用性、高集約性的特點，符合國家通用建築標准及消防、節能、環保等現行規劃和政策的要求，用地性質爲普通工業用地（M1）、新型産業用地（M0），容積率不低于2.5，高度24m以上，層數5層及以上，配置工業電梯及集生産、研發、試驗功能爲一體的廠房。
“工業上樓”一般出現在制造業高度發達，但是土地資源極其緊張的城市或者地區，其起源于上世紀50年代到80年代的香港，那時香港20%是工業大廈，而後80、90年代新加坡制造業體系搭建起來，新加坡業也發展了高層廠房。2005年以後，“工業上樓”傳入粵港澳大灣區東莞、深圳等城市，如今已在大灣區全面開花。
張國華表示，國內“工業上樓”目前處于初級階段的爆發期，未來會成爲一二線城市産業空間供應的主流模式之一。
“工業上樓”缺乏指引和相應激勵政策
“工業上樓”在當前有著多重現實意義。林靜文介紹，對政府而言，“工業上樓”有助于破解空間難題，提升土地利用效率，提升城市形象，並且在垂直的廠房中，可以發揮産業協同的效益，有利于産業轉型升級。
對于開發企業而言，這是企業轉型的新方向，“工業上樓”作爲全新的探索，未來將會在土地成本運營模式、政策扶持上面有更多的優勢，另一方面，開發企業能夠有拓展新土地，並能增添融資新手段，“工業上樓”兼具資産性質和産業性質，適用于傳統抵押、質押、債權融資和股權融資等方式。
而對于入駐企業而言，“工業上樓”可以發揮産業協同效應，實現“你的上下樓就是你的上下遊”。“工業上樓”能夠打造功能運作規範的産業園區，提供集成統籌的運營服務，也可降低企業的綜合成本。除此之外，“工業上樓”廠房品質更好、環境更好、配套更好，實現生産、生活、生態的融合，有利于企業招人留人，實現可持續的發展。
不過目前“工業上樓”處在初級發展階段，林靜文表示，市場上缺乏成體系的、權威的“工業上樓”産品標准，也缺乏成熟的政策法規或評估體系。
開發主體對“工業上樓”類似摸著石頭過河，缺乏科學系統的工業上樓建築設計指引的規範，也缺乏針對制造企業的上樓指引，比如“工業上樓”要求入駐企業必須符合環保低能耗的輕生産設備低震動的特點，政府和相關園區有必要研究和明確上樓的産業門類，且要制定完善的評估體系。最後市場還缺乏相應的激勵政策。全國現在只有少數城市有扶持政策，如佛山、青島等城市。
國內制造業基礎雄厚，如今全面回歸制造業，林靜文表示，很多土地資源緊張的一線城市已經從政府端或從市場端開始研究探索甚至實踐工業上樓，未來我國會走出一條符合國情的健康有序的“工業上樓”發展路徑。
數字化轉型是後疫情時代制造企業自救良方
近年來一線城市寫字樓空置率問題備受關注，“工業上樓”和特色産業園區的出現，引發了另一種探討，它們是否與如今的寫字樓存在競爭關系。
張國華認爲，一定程度上“工業上樓”特色産業園區對寫字樓有替代作用，但兩種業態其實競爭關系不大。
張國華表示，如果去到深圳的全至科技園，或是東莞的松湖智谷，會發現“工業上樓”園區看上去更像城市綜合體和現代化寫字樓，這些“工業上樓”園區承載研發生産之外，還具有寫字樓辦公的功能，所以在一定程度上，“工業上樓”園區對CBD的高端寫字樓有一定替代作用。
不過兩種業態面對的客戶群體不同，CBD寫字樓主要是高端現代服務業企業，而工業上樓更多的是科技類企業，尤其是和制造研發聯系緊密的企業。還有一類TMT企業選擇範圍比較大，既可以選擇CBD，也可以選擇“工業上樓”園區。
後疫情時代，經濟發展的不確定因素增多，對于“工業上樓”和特色工業園區也有所影響。張國華表示，疫情對制造業影響非常大，在不確定的因素下，加快制造業企業的數字化轉型，是企業自救的一個方向。比如龍華富士康、成都西門子的數字化工廠，通過工業互聯網、智能制造設備的導入，實現完全自動化生産，可以規避疫情帶來的停工風險。
對于“工業上樓”和特色産業園區來講，需要在園區規劃及建築設計上，爲入園企業預留可數智化、智能化生産的工程條件。未來在政府出台鼓勵和扶持政策後，制造業進行數字化的改造，擁抱數字經濟，實現産業轉型。
訪談實錄：
焦點財經：《粵港澳大灣區“工業上樓”與特色産業園區操作實踐》報告具有什麽特點？
張國華：戴德梁行基于多年來在深圳、東莞、珠海、惠州爲政府、爲企業做“工業上樓”技術規範的研究、政策設計的經驗，以及特色産業園區招商運營等經驗，形成了這份報告。
如去年我們聯合東莞水鄉管委會，推出了東莞首份“工業上樓”系統性指南，從産業引導、園區規劃、建築設計等領域引導推行“工業上樓”，率先在東莞推動了“工業上樓”試點。我們還和深圳光明區合作，推出《深圳市光明區“工業上樓”建築設計指南》，這是深圳目前比較完善、成系統的技術指南。
也正是在這些實踐中，通過對近千家制造企業調研和科學系統推導分析，我們在國內首次創新提出工業上樓五要素模型，判斷要素包括環保安全、減震隔振、工藝需求、垂直交通和設備載重，並提出了一套“工業上樓”關鍵建築指標體系，這是本次報告的核心內容。
焦點財經：特色産業園區以前重規模、快周轉的開發模式行不通，當前需要如何創新發展？
林靜文：我們認爲有五個方面。一是把握城市産業規劃和政策。特色産業園區的發展主題定位，不僅要看城市現狀産業基礎，還要看新興産業的發展潛力；二是明確産業招商門檻。要做到園區內60%以上的企業屬于園區主導産業的範疇，這樣有了集聚效應，有助于後續招商。三是建設針對性強和性價比高的産業載體。特色産業園區産品設計和綜合性園區不同，必須符合主導産業的生産設備、工藝流程等實際使用需求；四是專業且完善的産業配套。打造基于主導産業本身核心需求的産業配套，比如爲智能制造企業設立智慧共享工廠，爲醫療器械企業引入省級檢驗檢測中心、固廢處理服務等；五是提供強落地的産業運營服務。借助特色産業園區的相關産業高度集聚的優勢，整理出企業共性痛點和發展訴求，通過對信息不對稱的解決，搭建起配套平台。