01

工業上樓的曆史沿革

在制造業領域，接地氣是所有企業主對于生産載體的期望，但在很多國家和地區，受制于成本和土地供應等因素，向上生長是別無選擇的選擇，尤其是在平原比重小、人口密度大的東亞國家。早在幾十年前，隨著東南亞制造業經濟的騰飛，“工業上樓”的空間載體發展觀在香港和新加坡萌發。

上世紀七八十年代，是當時香港的房地産和金融業還未完全進入瘋狂收割價值的時代，大量制造業，尤其是電子、服裝、玩具、珠寶、印刷、食品等勞動密集型輕工業，構成早年香港的産業支柱。

這些産業業態的設備和産品重量較輕，物流組織強度低，配件及成品尺度小，天然具備上樓屬性，在寸土寸金的香港，通過垂直空間消化産能是不二之選，于是大量多層廠房在香港應運而生。同期，在新加坡衍生了三疊三的疊式廠房，最高能達到9層，有效地保障了輕工企業獲取到高性價比的生産載體。

進入本世紀，“工業上樓”在大灣區尤其是以科技制造業爲基底的深圳成爲普遍現象，深圳在産業空間的拓展上頗有創新，從推動“工業上樓”到探索總部企業“聯合競地”，還提出積極開發利用地下空間，打出了一套“上天入地”的組合拳，在極其有限的土地上爭奪空間。隨著城市更新、産業升級的進程不斷演化，周邊東莞、佛山、惠州等地的制造業也在提高垂直空間利用率方面有所跟進。

工業上樓的觀念，也從沿海迅速向內陸發散，大量企業迫于不斷攀升的成本，和土地難于獲取的競爭壓力，紛紛選擇上樓生産。筆者近幾年調研過的一些中部四五線城市如湖南祁陽、韶山，湖北隨州等，輕工制造業廠房建至4-5層已並不鮮見，並由于相對低廉的租售價格，適配的貨梯等配置，獲得不少輕工業主認可和追捧。

02

工業上樓的佛莞樣本

作爲絕對的産業高地，大灣區基礎制造業早已完成從一線到二線的騰轉，爲科技、金融、“2.5産業”退讓出寶貴的空間。作爲廣東四個萬億級城市之二，佛山、東莞成爲灣區接棒傳統制造業的後繼者。

時間前溯數十年，從服裝鞋帽到電子終端，從冶金噴塗到鑄造沖壓，民間自發的制造業基地在珠三角遍地開花，野蠻生長。至今筆者在東莞考察時，仍能目睹大量當年延宕至今的低密度生産載體在發揮余熱。

早年制造業的快速無序發展，雖然帶來了極速的增量，但也過度浪擲了本不寬裕的土地資源，在城更號角之下，倒逼地方政府用更大力度去鼓勵甚至指令生産空間的高密度、高層數化趨勢，部分新推市的園區容積率甚至3.0甚至4.0，並通過大柱距、大承重、大層高，三大維度的放大，提高不同類型企業的承載能力。

如著名的東莞松湖智谷，一期容積率超過4.0，柱間距8.4米，首層高6米，標准層高4.5米，最大的承重是每平方米1噸，大型機器可以上到10樓以上進行生産、組裝，極大的促進了業態多元化。

物業空間尺度的進化，對應的是産業升級進程中，企業主體的屬性與需求變化。援引方升研究在大灣區的調研數據，除了機械裝備制造外，包括電子信息、服裝鞋帽、生物醫藥、儀器儀表在內的大多數業態一般都可以接受上樓生産；除了沖壓、注塑、五金等工藝所需的大型生産設備無法上樓，其他行業主體的設備一般都可以在載荷有保障的情況下，上到二樓以上配置生産。

當然，即使是無法整體上樓經營的企業，也可以通過垂直空間的合理安排，如一樓放置重型設備，而將研發檢測、商務辦公等功能配置至樓上，形成有梯度的空間運營組合，從而巧妙的實現生産經營需求和集約用地導向的契合。但總而言之，6-8層是大多數制造業企業上樓的心理上限，這個尺度體現在容積率上，一般上限是4.0。

03

工業上樓之歲金實踐

作爲歲金産業“區域深耕”發展戰略的起點，福建也是制造業大省，尤以閩南區域的泉州、廈門等地，和東莞、佛山同樣是改革開放後民營經濟蓬勃發展的基礎制造業重鎮，甚至在産業門類及其發展演變路徑等方面，都有極高的可比性，但福建沿海諸市在土地集約利用方面，其效率和效能和大灣區還有一定的差距。

近年來，工業上樓之風也從大灣區和長三角吹到福建省內，作爲“八山一水一分田”的山海大省，福建在提高土地集約利用率和單位産出效能方面，有著更爲迫切的訴求。政府也不斷出台相關文件推動工業上樓。

如今年發布的《廈門市先進制造業倍增計劃實施方案》中提到，“……鼓勵采用“工業上樓”等土地利用方式，推進高層工業樓宇建設，探索建設突破現有樓層限制的工業廠房，加強制造業空間保障，助推高成長型企業發展。”

在市場和政策雙重作用之下，福建新進産業園區的産品，也在逐漸拉近和天空的距離。作爲行業一員的歲金産業，也在“一城一策，一園一規”的指導思想下，不斷推演和試煉在廠房産品規劃設計和建設的創新嘗試，力求爲企業提供適配的生産經營空間。

在漳州高新區，即將交房的歲金智谷·漳州智能裝備産業園一期，煥然一新的3-4層標准廠房，立面簡潔美觀，形象整齊劃一，8.1米的一樓層高，二樓800kg/平米、三樓以上500kg/平米的承重和預留的貨梯井，使生産制造不再受立體空間約束。園區一期4.3萬平方米現已全部完成招商，入駐企業不乏智能制造、機電裝備等有一定載荷和設備尺寸要求的企業。

2022年3月以來，歲金産業三箭齊發，歲金智谷·漳州智能裝備産業園二期、歲金智谷·永泰智造産業園、歲金智谷·福清科創走廊陸續摘地動工。

作爲海西制造業新世代載體産品，歲金産業將因地制宜的産業發展觀貫徹到産品設計的方方面面，漳州高新二期在一期的基礎上，推出了換代型的3-4層廠房産品，功能更加多元，立面更具現代觀感；福清項目以科創爲主題，打造了具有鮮明科技感的德式線條的精工廠房。

即使是以重工制造爲産業定位的永泰項目，也巧妙活用了産辦分離的産品策略，打造建築形態活潑明快的實用廠辦一體化廠房，在滿足意向客戶業態需求的前提下，爲屬地政府提高土地利用率。

沒有靜態的市場，沒有永恒的産品，沒有一成不變的客戶需求，只有生生不息的創新實踐。産業升級轉型，尤其是智能化、數字化、精益化的大勢所趨之下，土地集約利用將成爲值得殚精竭慮去思考的問題。歲金産業將不斷解讀市場、精研産品、貼近客戶、領會政策，在“工業上樓”之路上，嘗試更多務實的探索與創新。