2019年上海商辦市場1億元交易額以上成交記錄共錄得46宗,成交金額約872億元。
46宗大宗交易成交中,外資16宗,占比35%;投資額399億,占比46%。
46宗大宗交易中自用6宗,自用客戶爲銀行類企業、互聯網巨頭及上海醫藥。自用投資額50.94億,占比僅6%。相較于北京自用投資額28%的占比而言,上海大宗交易市場的投資比重更高。
從賣方性質分析,46宗大宗交易中,民營項目共28宗,仍爲大宗交易的主力。國有控股公司所屬項目共15宗,占比33%,成交金額292億,占比33%。隨著對國有控股公司混改的政策不斷落實,相信後續會有更多的國有項目將出現在大宗交易市場上。
而相較于16宗大宗交易由外資收購,2019年上海46宗大宗交易中,由外資賣出的項目僅錄得2宗,整體上判斷,外資對于上海資産仍以購入爲主。
從項目類型看,寫字樓共錄得21宗,占比46%,仍未大宗交易的主力;長租公寓及酒店共錄得6宗交易,商業購物中心共錄得8宗交易。
因大宗交易項目數量較多,本總結篇不一一列示,本報告選取部分成交案例分享。
2019年Q1
基彙資本28億元收購華潤萬象城4棟甲級寫字樓
2019年1月7日,基彙資本宣布通過旗下管理基金聯合財團夥伴,成功從華潤資本管理有限公司手中收購位于上海闵行區吳中路1799號上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓(A、B、C及D座)。
萬象城由4座甲級辦公樓組成,總建築面積達60,807平方米,辦公區面積共計56,950平方米、零售商業區面積共計3,857平方米。項目坐落于大虹橋地區,地處長甯、徐彙、闵行三區交界處,擁有優質便捷的交通網絡,毗連地鐵10號線紫藤路站,另可乘坐穿梭巴士班車便捷往返于地鐵9號線合川路站。
凱德聯合非關聯第三方公司27.52億收購浦發大廈約70%面積
2019年1月7日,新加坡大型房地産集團凱德集團宣布,與一家非關聯第三方公司成立50:50的合資公司,斥資27.52億元收購位于陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積,包含辦公樓8-19層和21-32層,地上總建築面積爲41773平方米。
此項交易也使得海航浦發大廈資産支持專項計劃成爲國內首單市場化方式退出的類REITs項目。
上海西岸開發集團52.48億收購夢中心
2019年1月9日,上海聯合産權交易所發布公告,上海夢中心創意文化發展有限公司100%股權及20.71億元債權成交,成交價格52.48億元。購買方爲上海西岸開發集團。
上海夢中心2013年由國開金融、華人文化控股集團、香港蘭桂坊集團和東方夢工廠動畫攜手打造,是國內投資規模最大的文化項目之一。因卡森伯格于2016年將夢工廠賣給環球影城,環球影城于2017年退出上海夢中心,夢中心建設遭遇波折。
上海夢中心位于“西岸傳媒港”的核心位置,總規劃建築面積46萬㎡,包括創意及高品質寫字樓13萬㎡、文化商業區17.8萬㎡、停車場及配套區域15.2萬㎡,項目共規劃了7大創意文化場館,由2500座空間劇場、1800座專業音樂劇劇場、1000座演藝劇場、800座互動音樂廳、400座黑匣子先鋒劇場5個劇院和1個開放性藝術空間聚集組成。
睿星資本收購高和海德公館
2019年2月21日,世界長租公寓巨頭,睿星資本(Greystar Real Estate Partners, LLC)宣布,攜手荷蘭彙盈資産管理公司(APG Asset Management N.V.)、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地産(麥格理基礎設施及有形資其下業務板塊之一,Macquarie Infrastructure and Real Assets – Real Estate)在中國聯合設立第一支投資基金,並完成首輪4.5億美元資金募集。高和海德公館由該基金收購。
2015年10月,高和資本成功並購位于上海長甯區長甯路833號的柏華麗豪華公寓,改造後更名爲高和海德公館,建築面積36089平米。
2019年Q2
藍光發展3.47億元收購虹橋世界中心
2019年4月28日,四川藍光發展(600466)股份有限公司發布公告稱,該公司的下屬控股子公司成都新都藍光房地産開發有限公司擬以2.99億元收購“虹橋世界中心”578號辦公樓50.18%的股權,同時,公司控股股東藍光投資控股集團有限公司收購上述項目8%的股權。共計3.47億元收購58.18%股權,收購完成後,藍光發展公司將取得上海市青浦區褚光路1588弄“虹橋世界中心”578號辦公樓資産的控制權,將用于對外租賃運營及作爲自用辦公場所。
瑞安SCOV65億港幣回購企業天地5號
2019年6月20日,瑞安房地産有限公司宣布,6月20日,瑞房宣布,與宏利投資者和中國人壽信托有限公司共同成立的瑞安房地産核心+辦公樓投資平台SCOV完成首項收購,以總代價港幣 65 億元(折合人民幣約56.9億元)買入位于上海新天地的甲級辦公樓上海企業天地 5 號。
SCOV由瑞房牽頭,于2018年 12 月成立,其策略爲在上海及中國其他一線城市投資核心辦公樓物業。瑞房作爲投資管理人和資産管理人,負責尋找投資機會、進行分析、盡調、談判和所有交割事宜,並爲投資平台提供資産管理服務。
頗有意味的是,企業天地5號本就是瑞房旗下的標志性項目,2015年,瑞安提出將中國新天地拆分上市,向輕資産轉型,出清大部分資産。企業天地5號,于2013年落成,2013年12月,中國人壽以33.23億元購入該項目99%權益及負債。這筆交易也是自2015年以來持續抛售內地商業項目的瑞房再次出手收購內地商業項目。
2019年Q3
朗詩聯合平安不動産收購張江嘉利大廈、朗詩聯合陽光融彙資本收購靜安星星大廈
2019年7月9日,朗詩綠色集團發布公告,旗下青杉資本全資公司上海朗昊與平安不動産成立嘉興朗裕,分別持有其30%及70%股權,就嘉興朗裕收購上海嘉利礦山電子有限公司持有的位于上海市浦東新區張江高科技園區科苑路201號1幢及2幢房産(即張江嘉利大廈)達成合作協議。
2019年7月18日,朗詩綠色集團發布公告,公司旗下地産基金平台青杉資本的全資附屬上海朗昆與北京融彙及上海隨渠訂立協議,上海隨渠由上海朗昆及北京融彙各持有50%股權。
上海隨渠同意收購並經營由目標公司杭州豐昀投資持有的位于上海市永和路118弄41號星星大廈,物業包括1層至15層合計60套物業單位,建築面積爲19,389.82平方米。靜安星星大廈是繼2019年5月收購北京船舶重工大廈項目後,青衫資本聯合北京融彙收購的第二個項目。
翰同資本聯合KKR收購外灘福都商廈
翰同資本聯合KKR收購位于上海市黃浦區人民路399號的福都商廈,收購完成後,項目將改造爲“外灘NEO”。2018年12月12日,翰同資本借由靜安NEO的亮相發布了首個城市更新運營品牌“NEO”,翰同資本表示它不僅代表新一代年輕人全新的生活方式,也代表翰同資本致力于爲辦公、居住、商業等綜合業態營造Natural(自然)、Environmental(環保)、Organic(有機)、可持續發展理念的城市空間。
目前已改造完成的”NEO”品牌中,北京上地NEO已出讓給吉寶置業 ,張江NEO出讓給陽光城。
福都商廈建設用地面積約3840平方米,總建築面積約1.6萬平方米,地下2層地上6層。其中,地下1層至地上3層全部是零售商鋪,建築面積合計約9561.36平方米;4-6層爲辦公用房,建築面積5284.38平方米;地下2層爲地下車庫,建築面積1196.27平方米。福都商廈建成于2009年,2009年5月在上海聯合産權交易所預挂牌,7月份正式挂牌出讓,9月份被中國紅樓集團以4.6億元摘得,2018年項目以7億元轉手至上海尚敏,上海尚敏由新疆華淩工貿、美羅、上海融創、BRILLIANT UNITED LIMITED(以下簡稱BU)四家企業通過上海翌洲物業管理有限公司持股,其中華淩、美羅、上海融創、BU分別持有上海尚敏35%、35%、20%和10%的權益。
2019年Q4
開元聯合其他投資者收購浦東太平洋數碼廣場
2019年11月18日,第一太平戴維斯微信公衆號發布文章,稱已促成上海浦東太平洋數碼廣場整體出售。
浦東太平洋數碼廣場總建築面積30749.02平方米,爲一棟地上5層的獨立商業建築。項目位于上海市傳統核心商圈-浦東第一八佰伴商圈,毗鄰張楊路/複興東路隧道,步行5分鍾可抵達世紀大道交通樞紐及浦東竹園CBD,距離小陸家嘴核心CBD僅需5分鍾車程。地理位置優越,且周邊商業氛圍成熟,項目重新定位及改造升級後,將有望獲取豐厚的投資回報。
滬港聯合控股&阿波羅投資收購上海斯格威酒店100%股權
2019年11月12日,上海聯合産權交易所正式挂牌出讓上海斯格威酒店91%及9%股權,挂牌出讓方分別爲長城國富置業有限公司(擁有上海斯格威大酒店91%股本權益)及上海住宅産業新技術發展股份有限公司(擁有上海斯格威大酒店9%股本權益),挂牌截至時間爲12月9日,項目由滬港聯合控股與阿波羅投資摘得,項目現金代價爲人民幣約13.65億元,承債16.94億元,總交易對價約30.59億元。
上海斯格威大酒店物業爲上海長城金融大廈的商業房地産物業,位于上海市黃浦區打浦路15號,擁有建築面積91,733.35平方米。
融創12.5億收購上海騰展建設管理有限公司100%股權
2019年11月20日,上海聯合産權交易所正式挂牌出讓上海騰展建設管理有限公司100%股權,挂牌截至日期爲2019年12月17日,轉讓底價10億元。
上海騰展建設管理有限公司核心資産爲上海市徐彙區188S-B-4地塊住宅項目,該地塊位于上海市徐彙區龍華街道,東至188S-B-5地塊,南至黃石路,西至天鑰橋南路,北至188S-B-3地塊,用地性質是2、3類綜合住宅組團用地,總用地面積爲17554平方米,形狀爲不規則矩形用地。項目屬住宅項目及部分配套商業,總建築面積爲73897 平方米,地上建築面積爲44198平方米,地下建築面積爲29699平方米。
挂牌截至征集到兩個以上意向受讓方,最終通過網絡競價-權重報價的方式由融創12.5億獲得該項目。
ARA &Straits Real Estate&工銀國際收購浦東三林印象城
新加坡上市房地産資産管理公司ARA(ARA Asset Management Ltd.,亞騰資産管理公司)宣布,擬通過其房地産私募基金參與位于上海浦東的三林萬象城的收購,交易預計將于2020年一季度完成。ARA發布的公告顯示,其將與新加坡財團Straits Trading Company Limited子公司Straits Real Estate Pte. Ltd.的全資子公司SRE Venture 16 Pte.Ltd.,以及工銀國際間接全資控股的公司Fine Process Limited共同合作收購三林萬象城。據悉,交易對價24.2億。
三林印象城的前身是三林城市商業廣場,于2008年竣工,2010年開業,2017年4月,三林印象城的前身三林城市商業廣場以24.3億人民幣的價格被深圳市信城不動産有限公司競得。其商業總面積約10萬方,地下2層,地上5層,B1-5F爲6個主題商業樓層,業態上綜合了影院、超市、零售、餐飲、教育、娛樂、生活配套等。
由統計數據可以看出,上海大宗交易市場保持活躍態勢,盡管與北京大宗交易總金額的差異在縮小,但是大宗交易項目數量仍遠超北京,外資更加活躍的同時,隨著國家政策的導向影響,國資控股出讓項目的數量也有提升。同時,兩家及以上基金聯合收購也越來越普遍,我們相信,聯合收購也會成爲未來大宗交易市場上的常態。
特別說明:以上2019年大宗交易數據由權易彙不動産搜集整理,由于數據來源及交易統計披露時間等問題,此統計數據可能會有不全之處,敬請諒解。此文章禁止直接轉載或拷貝使用,如有需求請聯系權易彙。
基金投資者收購項目後改造後退出,也會成爲未來大宗交易的常態,目前部分2019年成交的交易目前已經有退出計劃,權易彙作爲線上線下綜合性投融資平台,可以爲項目方及投資者提供大宗交易專業服務。