地産是永恒的話題，物流地産也是京東繞不開的業務。

3月17日晚，國內首個物流房托上市公司順豐房托發布首份年報，收益約2.443億港元，這份成績或讓京東有別樣想法。將來快遞行業就只會剩下順豐和京東物流，曾經劉強東這麽評價行業。

順豐已經搶先在物流地産走出關鍵一棋，京東是否也要緊追？

3月28日，京東集團發布公告稱，京東集團旗下的基礎設施資産管理及一體化服務平台京東産發獲B輪融資，由高瓴投資、華平投資等領投，融資金額約8億美元。

從布局看，京東地産板塊並不屬于京東物流集團，而是獨立的業務板塊，這或是劉強東爲京東地産方面獨立做大的戰略考量。

（京東創始人劉強東）

一、京東的物流地産投資布局

京東在物流地産最近的大行動是在2021年9月，京東智能産業發展（以下簡稱“京東産發”）與中國物流資産簽訂買賣協議收購其26.38%的股份。這或意味著京東要拓展物流地産版圖。

（京東位于西藏拉薩的智能倉）

據京東物流2021年財報數據，截至2021年12月31日，京東物流運營的倉庫超1300個、擁有智能物流園區“亞洲一號”43座。此外，京東還收購了中國物流資産和德邦。中國物流資産和德邦擁有的大量物流地産也能夠進一步加大京東的物流地産布局。

物流地産的金融工具及政策環境逐步完善。2020年4月，證監會和發改委發布《關于推進基礎設施建設領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，爲物流地産提供了金融工具，改善了重資産運作的資金流問題。

在政策的支持下，2021年5月17日，順豐房托基金在港交所正式挂牌交易；2021年6月21日，普洛斯REIT于上交所上市交易。京東從2019年開始就募集物流地産基金，未來也存在像順豐一樣將房托基金單獨上市的可能。

（一）43座“亞洲一號”構建數字地産矩陣

據京東物流發布的2021年財報數據顯示，京東物流已經在全國33個城市運營43座亞洲一號大型智能倉庫。京東物流的目標在一步步達成，如今，亞洲一號也逐步下沉至二三線及以下城市，提升偏遠地區的配送時效。

（智能高效的京東物流倉）

2014年，京東物流第一座亞洲一號智能物流中心——上海亞洲一號正式投入應用，上海亞洲一號的成功運營是京東構建智能物流網絡的開端。

僅僅從2014年到2018年這4年的時間，京東物流的亞洲一號已經從上海的第1座擴展到全國的15座，覆蓋了上海、廣州、武漢等城市。面對亞洲一號如此大規模且快速的落成，京東物流亞洲一號項目部高級總監王銀學曾表示，“我們用短短4年的時間走過了別人40年走過的路”。

（二）倉庫超1300個 海外倉及保稅倉近80個

截至2021年底，京東物流在全國運營著超1300個倉庫，1700多個雲倉生態平台合作雲倉，倉儲管理總面積約2400萬平方米。大量倉庫的建設運營保障了京東物流實現211限時達。

2021年增加的倉庫數量相比2020年翻了一倍。據京東官方數據，2019年，京東有700多個倉庫；2020年，京東有900多個倉庫。

（京東與中國電信開展5G智能物流園建設）

跨境電商迅速發展，物流企業加速布局海外物流網絡，京東物流也在發力國際市場。截至2021年12月31日，京東物流在全球擁有海外倉及保稅倉近80個，在6個國家新建自動化倉庫。

在布局倉庫外，京東物流也打通了海外幹線布局，開通近千條國際運輸線路，跨境貨運最快可實現48小時送達。

（三）40億港元收購中國物流資産擴大版圖

2021年9月3日，中國物流資産發布聯合公告稱：京東産發要約以每股4.35港元的價格收購中國物流資産約9.165億股股份，購買股份約占中國物流資産的26.38%，總價約40億港元。

2022年1月24日，據京東産發與中國物流資産控股有限公司的聯合公告，京東産發要約收購的中國物流資産股份所有條件均已達成或得到豁免。2月8日，據港交所信息披露，京東增持中國物流資産股份，持股比例從37.02%增至65.67%。

據3月31日中國物流資産公布的2021年財報數據，截至2022年3月25日，京東智能産發已持有中國物流資産27.85億股股份，約占中國物流資産已發行股本的80.17%。

另外，據財報披露的物流地産數據顯示，截至2021年12月31日，中國物流資産在全國21個省及直轄市物流樞紐有41個物流園，運營著190套物流設施，總建築面積達570萬平方米，投資項目爲410萬平方米，穩定物流園的租用率達92.9%。

（四）聯手新加坡GIC等，已募集3支物流地産基金

成立物流地産基金使得物流地産由重變輕，能夠快速回籠資金，緩解物流資産資本密集型特征帶來的資金壓力。據京東2020年度報告披露的相關信息，截至2020年12月31日，京東産發共募集3支物流地産基金。

（新加坡主權基金GIC）

2019年2月，京東産發與新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司（GIC）共同成立京東物流地産核心基金(JD Logistics Properties Core Fund, L.P.)「核心基金」，總募集額超過人民幣48億元。

2020年1月，京東産發與GIC共同成立第二項物流地産基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P.（「核心基金II」），以複制核心基金的成功經驗。

2020年9月，京東産發簽訂最終協議以與GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立物流地産基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P.（「開發基金I」），管理的資産約30億人民幣。

（五）收購最大快運企業德邦股份 獲得140個倉庫

2022年3月13日，京東集團宣布斥資90億人民幣收購德邦約66.5%的股份。京東收購德邦的本意雖不在物流地産，但是德邦的物流地産也有助于補充並擴大京東的物流地産版圖。

據德邦股份2021年半年報披露的信息，截至2021年上半年，德邦在全國各地擁有140個倉庫，總面積101萬平方米；業務收入4.41億元，同比增長40.68%。收購德邦股份，也爲京東物流地産應用擴大需求基礎。

（德邦物流是國內領先零擔快運企業）

二、猜想：京東地産或重投這五個方向

智能高標倉、“雙碳”目標、鄉村振興上升到國家戰略層面，國務院推首部冷鏈物流五年規劃，跨境電商正迎發展熱潮，京東啓動鄉村振興京東“奔富計劃”，掌鏈小編結合當前的政策背景及京東物流的地産布局現狀從低碳、冷鏈、海外和下沉市場四個方面分析京東物流地産未來可能的布局方向。

（一）數字高標倉儲。隨著京東物流加碼向産業物流拓展，對大型制造企業需要的數字化、專業化倉儲需求越來越高。京東地産或不滿足于自身的電商快遞分揀等物流中心的建設，未來通過投資、收購等方式進入數字化高標倉。把“亞洲一號”實現新的擴圍。

（二）高端冷鏈地産。京東作爲一個電商企業，其經營的農産品、生鮮、醫藥等對冷鏈物流要求較高，冷鏈倉儲及運輸的不完善會帶來極大的損耗。京東助力農産品品牌打造、京東生鮮及京東健康的發展都需要冷鏈設施的支持。

2021年底，國務院發布我國首部冷鏈物流五年規劃《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確提出“依托農産品優勢産區、重要集散地和主銷區，布局建設100個左右國家骨幹冷鏈物流基地；圍繞服務農産品産地集散、優化冷鏈産品銷地網絡，建設一批産銷冷鏈集配中心……。”這也爲冷鏈物流地産發展帶來契機。京東已經布局生鮮商超7 Fresh，對農産品冷鏈倉儲有需求基礎。

（三）海外倉儲地産。從大環境來看，跨境電商仍在持續增長。據海關統計數據顯示，2021年全國跨境電商進出口總額達1.98萬億元，同比增長15%。

從京東的國際業務來看，截至2021年11月，京東的進口品牌商品采購額已超過3100億，同時在海外也積極布局。2021年9月，京東印尼落地首個海外線下超體店；京東泰國在當地的谷歌商店評分第一。2022年1月，京東宣布戰略合作Shopify，助力國內外跨境電商。海外業務的拓展及跨境電商客戶的需求，京東在未來或將繼續加碼布局海外物流地産。

（四）低碳節能園區。2022年3月，京東“亞洲一號”西安智能産業園獲得由北京綠色交易所和華測認證（CTI）頒發的碳中和認證雙證書。

據京東官方消息，京東産發相關負責人表示：在“雙碳”目標下，京東産發將積極把握能源結構調整給物流行業帶來的戰略性機遇，堅決推進京東智能産業園的可再生能源轉型，實現能源結構清潔化、低碳化發展，堅持走低碳、可持續發展的道路。京東的物流地産布局將向著低碳清潔可持續的方向發展。

（五）涉農物流園區。今年2月22日，我國第19個的中央一號文件，明確提出“整縣推進農産品産地倉儲保鮮冷鏈物流設施建設，促進合作聯營、成網配套。”次日23日，京東發布鄉村振興“奔富計劃”全景圖，並公布了“鄉村振興·京東千縣名品”項目、“千縣萬鎮24小時達”、“一基三化五流動”等五大重點項目最新進展。據京東集團2021年業績報告數據顯示，2021年，京東活躍購買用戶數達5.697億，淨增近1億，其中新增用戶的70%來自下沉市場。

京東自2016年開始在三四線城市布局本地倉，提升物流時效。據京東官方信息，所有開設本地倉的城市，物流時效從“次日達”提速至“當日達”。2020年10月，京東提出全面的鄉村振興京東“奔富計劃”。

當然，這只是小編之見，不代表京東地産投資目標，京東地産基金投向哪？投給誰？還要看京東怎麽做。

（作者：文葉）